Deux lois revisitent la récente loi du 2 juin 2010 sur la copropriété.

Le premier texte a été adopté en séance plénière et transmis au Sénat le 30 juin 2011 (Doc 53 1537/007).

1.

L’article 19, § 2, de la loi du 2 juin 2010 disait que le syndic était tenu de soumettre à l’approbation de l’assemblée générale, « dans l’année qui suit l’entrée en vigueur de la présente loi », une version de l’acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d’ordre intérieur adaptée à la nouvelle loi.

C’est désormais dans les trente-six mois.

Ouf, un répit pour les copropriétés et pour les notaires disposent jusqu’au 1erseptembre 2013… !

Cela ne change rien au fait que la loi est entrée en vigueur le 1^er septembre 2010 et que les dispositions statutaires non conformes à la loi sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes.

2.

La loi ajoute à cet article 19 que « si un acte authentique est passé, la publicité hypothécaire de cet acte sera effectuée exclusivement au nom de l’association des copropriétaires. »

Cela complète l’article 577-13/1 qui posait déjà que « les actes relatifs aux parties communes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques (…), le sont exclusivement sous le nom de l’association des copropriétaires. « 

Le second texte a été adopté en séance plénière et transmis au Sénat le 7 juillet 2011 (Doc 53 1538/005).

1.

L’article 577-5, § 1er, nouveau du Code civil est complété par la phrase suivante : « Elle (l’ACP) élit domicile au domicile ou au bureau du syndic. »

L’objectif est clair : éviter que des courriers traînent dans les halls d’entrée et arrivent trop tard chez le syndic.

Le problème est cependant que les tiers, fournisseurs ou parties en litige, ne connaissent pas spontanément le domicile du syndic.

On peut cependant connaître ces informations à la banque-carrefour des entreprises puisque les ACP doivent y être inscrites et mentionner les coordonnées du syndic (art .577-8, § 2).

Voyez http://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/zoekwoordenform.html.

2.

L’article 577-6, § 3, alinéa 3, est complété comme suit : « les frais administratifs afférents à la convocation à l’assemblée générale sont à charge de l’association des copropriétaires. »

Le coût des convocations pèse donc sur tous les copropriétaires.

Cela veut dire que si un copropriétaire opte pour les convocations électroniques, il ne peut demander à être dispensé de contribuer aux coûts de convocation.

3.

L’article 577-6, § 4 est aussi modifié pour placer dans la convocation à l’assemblée les points qu’un copropriétaires ou le conseil de copropriété, peut notifier au syndic pour être inscrits à l’ordre du jour d’une assemblée.

Il faut dire que cette disposition revoyait à une partie abrogée de l’article 577-8 ; c’est donc ici un nettoyage de texte.

4.

L’article 577-8, § 4, 11° est modifié en ce sens que disparaissent les mots « et notamment par un site Internet. »

Cette disposition prévoyait que le syndic était chargé de permettre aux copropriétaires d’avoir accès aux documents de  l’ACP de la manière définie dans le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale, et « notamment » par un site Internet.

On s’est demandé si la mise en ligne sur un site Internet était une obligation ou un exemple donné par la loi.

Une question parlementaire avait été posée par le député CD&V Raf Terwingen.

Dans sa réponse, le secrétaire d’état Carl Devlies précisa que selon lui la mise en ligne par un site web était une possibilité et non une obligation.

A présent c’est la loi qui le dit.

5.

L’article 577-8 est complété par un § 8 qui dispose qu’ « il existe une incompatibilité entre l’exercice de la fonction de syndic et la qualité de membre du conseil de copropriété. »

C’est clair à présent on ne peut être à la fois membre du contrôleur et le contrôlé.

Cette mise au point est judicieuse.

6.

Des problèmes de traduction sont corrigés dans l’article 577-11.

Le texte néerlandais de l’article 577-11/1 correspond à présent au texte français.

Il s’agit du mécanisme d’opposition entre les mains du notaire en cas de vente d’un lot.

Le notaire doit retenir les arriérés des charges dus par le vendeur sur le prix de la vente, mais il doit déjà payer les créanciers privilégiés ou saisissants.

Le texte néerlandais disait “de hypothecaire schuldeisers of de hypothecaire schuldeisers die hem kennis hebben gegeven van een derdenbeslag of een overdracht van schuldvordering”, ce qui était inutile et ne voulait rien dire.

Le texte français évoquait plus correctement les « créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance ».

C’est à présent corrigé.

Si le vendeur conteste devoir des arriérés, le notaire en avise le syndic par lettre recommandée.

Dans le texte ancien, la lettre recommandée devait être envoyée « dans les trois jours ouvrables qui suivent la réception (sic) de l’acte authentique constatant la cession. »

L’expression « recevoir un acte » se comprend en français, mais « drie werkdagen na ontvangst van de authentieke akte », cela ne veut rien dire pour un néerlandophone…

Le texte dit à présent « les trois jours qui suivent la passation » ce qui est beaucoup plus simple et lisible, surtout en néerlandais.

Le syndic disposait alors de douze jours à dater de l’acte pour opérer une saisie-arrêt ou une saisie-exécution.

Les syndics ont immédiatement opposé que ce délai était trop court : 12 jours – 3 jours = 9 jours pour saisir.

Impossible de partir en vacances plus d’une semaine pour un syndic !

Cet argument pénétrant a été entendu par le législateur :  désormais le délai est de 20 jours.