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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Une société est gérante d’une société immobilière

Les administrateurs (SA) ou gérants (SPRL) d’une société immobilière assument la gestion et la représentation de la société dans le cadre d’un mandat social.

Le gérant est un organe de la société ; l’administrateur fait partie du conseil d’administration qui est l’organe de la société.

L’administrateur ou le gérant peut être une personne physique ou une personne morale.

On ne pense pas toujours à la question de l’assujettissement à la TVA de l’administrateur ou du gérant de la société immobilière.

Or on va voir que, lorsque le mandat est détenu par une société qui ne fera qu’exercer un mandat de gérant ou d’administrateur, la question n’est pas sans intérêt, loin de là.

Pour être assujetti à la TVA il faut agir à titre indépendant (article 9, paragraphe 1, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 et article 4, § 1er, du Code TVA belge).

L’administration a publié une décision n° E.T. 118.288 du 27 avril 2010 (www.fisconet.fgov.be) dans laquelle elle donne sa position sur la manière d’appliquer cette condition aux mandats sociaux.

Pour l’administration, les administrateurs, gérants et liquidateurs personnes physiques apparaissent aux yeux des tiers comme des organes de la personne morale qu’ils représentent et n’agissent dès lors pas de manière indépendante. Ils ne sont dès lors pas des assujettis à la TVA pour les tâches accomplies dans le cadre du mandat social.

En revanche, les administrateurs personnes morales qui agissent comme administrateur, gérant ou liquidateur, sont en principe considérés par l’administration comme des assujettis à la TVA. Cependant, pour des raisons pratiques (sic), l’administration n’exige pas leur identification à la TVA.

Si ces personnes morales souhaitent soumettre à la TVA leurs opérations en tant qu’administrateur, gérant ou liquidateur, ce choix vaut pour toutes les opérations qu’elles effectuent comme tel.

Le choix de s’assujettir ou non est en principe irrévocable, à moins que la personne morale concernée n’apporte la preuve d’un changement radical de la situation de son entreprise, qui justifie la modification de son choix initial. Elle doit alors rédiger un courrier motivé adressé au contrôle de TVA compétent, qui prendra une décision à ce sujet.

En d’autres termes, l’administrateur ou le gérant qui est une personne morale, a le choix de soumettre ou non ses prestations de gérant ou d’administrateur à la TVA.

Elle le fera si la société gérée est assujettie avec droit à déduction complet, autrement dit si cette société effectue des prestations soumises à la TVA ce qui lui ouvre le droit à déduction (art. 45, § 1er, 1°, CTVA).

Or c’est rarement le cas d’une société immobilière qui achète des biens non neufs pour les louer. Cette activité de location est en effet exonérée (art. 44, § 3, 2°, CTVA).

En ce cas, il sera judicieux pour la personne morale administratrice ou gérante de ne pas alourdir ses émoluments d’ne TVA qui ne sera pas récupérable chez sa mandante.

En revanche, si la société gérée est un promoteur qui construit et vend des immeubles neufs, activité dans le champ et non exonérée, il sera préférable de soumettre les émoluments du mandat social à la TVA.

Cela permettre de récupérer la TVA que la société gérante ou administratrice supportera sur ses propres dépenses.

Rappelons que si la société immobilière détient aussi des participations, elle aura une activité de holding. Les choses se présentent alors comme suit :

  • Les activités de holding passif sont hors champ.
  • Les activités de holding actif (il preste des services) sont dans le champ et non exonérées.
  • Les activités de location d’immeubles sont dans le champ mais exonérées.

En ce cas, la société immobilière sera un assujetti partiel et mixte. Elle sera, pour parler simplement, plutôt sans TVA à la sortie et aura intérêt à n’avoir pas de TVA sur les émoluments qu’elle paie.

En bref, si la société immobilière est assujettie exonérée ou si elle est une assujettie partielle ou mixte, avec un droit limité à déduction, il sera opportun de ne pas grever les émoluments de gérant d’une TVA qui ne sera pas entièrement déductible.

La personne morale gérante ou administratrice fera alors le choix de ne pas soumettre ses prestations à la TVA.

Les dépenses de cette société seront pour l’essentiel non soumises à la TVA puisqu’elle paiera principalement la personne physique qui sera sa cheville ouvrière.

Il n’est donc pas indispensable que la société gérante soumette, en ce qui la concerne, ses activités à la TVA.

Attention au fait que l’option permise par l’administration ne porte que sur les émoluments rémunérant un mandat social.

Si la société administrateur facture des management fees qui dépassent le cadre de l’exercice du mandat social, cette activité sera soumise à la TVA, sans choix possible.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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