Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Une société est gérante d’une société immobilière

Les administrateurs (SA) ou gérants (SPRL) d’une société immobilière assument la gestion et la représentation de la société dans le cadre d’un mandat social.

Le gérant est un organe de la société ; l’administrateur fait partie du conseil d’administration qui est l’organe de la société.

L’administrateur ou le gérant peut être une personne physique ou une personne morale.

On ne pense pas toujours à la question de l’assujettissement à la TVA de l’administrateur ou du gérant de la société immobilière.

Or on va voir que, lorsque le mandat est détenu par une société qui ne fera qu’exercer un mandat de gérant ou d’administrateur, la question n’est pas sans intérêt, loin de là.

Pour être assujetti à la TVA il faut agir à titre indépendant (article 9, paragraphe 1, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 et article 4, § 1er, du Code TVA belge).

L’administration a publié une décision n° E.T. 118.288 du 27 avril 2010 (www.fisconet.fgov.be) dans laquelle elle donne sa position sur la manière d’appliquer cette condition aux mandats sociaux.

Pour l’administration, les administrateurs, gérants et liquidateurs personnes physiques apparaissent aux yeux des tiers comme des organes de la personne morale qu’ils représentent et n’agissent dès lors pas de manière indépendante. Ils ne sont dès lors pas des assujettis à la TVA pour les tâches accomplies dans le cadre du mandat social.

En revanche, les administrateurs personnes morales qui agissent comme administrateur, gérant ou liquidateur, sont en principe considérés par l’administration comme des assujettis à la TVA. Cependant, pour des raisons pratiques (sic), l’administration n’exige pas leur identification à la TVA.

Si ces personnes morales souhaitent soumettre à la TVA leurs opérations en tant qu’administrateur, gérant ou liquidateur, ce choix vaut pour toutes les opérations qu’elles effectuent comme tel.

Le choix de s’assujettir ou non est en principe irrévocable, à moins que la personne morale concernée n’apporte la preuve d’un changement radical de la situation de son entreprise, qui justifie la modification de son choix initial. Elle doit alors rédiger un courrier motivé adressé au contrôle de TVA compétent, qui prendra une décision à ce sujet.

En d’autres termes, l’administrateur ou le gérant qui est une personne morale, a le choix de soumettre ou non ses prestations de gérant ou d’administrateur à la TVA.

Elle le fera si la société gérée est assujettie avec droit à déduction complet, autrement dit si cette société effectue des prestations soumises à la TVA ce qui lui ouvre le droit à déduction (art. 45, § 1er, 1°, CTVA).

Or c’est rarement le cas d’une société immobilière qui achète des biens non neufs pour les louer. Cette activité de location est en effet exonérée (art. 44, § 3, 2°, CTVA).

En ce cas, il sera judicieux pour la personne morale administratrice ou gérante de ne pas alourdir ses émoluments d’ne TVA qui ne sera pas récupérable chez sa mandante.

En revanche, si la société gérée est un promoteur qui construit et vend des immeubles neufs, activité dans le champ et non exonérée, il sera préférable de soumettre les émoluments du mandat social à la TVA.

Cela permettre de récupérer la TVA que la société gérante ou administratrice supportera sur ses propres dépenses.

Rappelons que si la société immobilière détient aussi des participations, elle aura une activité de holding. Les choses se présentent alors comme suit :

  • Les activités de holding passif sont hors champ.
  • Les activités de holding actif (il preste des services) sont dans le champ et non exonérées.
  • Les activités de location d’immeubles sont dans le champ mais exonérées.

En ce cas, la société immobilière sera un assujetti partiel et mixte. Elle sera, pour parler simplement, plutôt sans TVA à la sortie et aura intérêt à n’avoir pas de TVA sur les émoluments qu’elle paie.

En bref, si la société immobilière est assujettie exonérée ou si elle est une assujettie partielle ou mixte, avec un droit limité à déduction, il sera opportun de ne pas grever les émoluments de gérant d’une TVA qui ne sera pas entièrement déductible.

La personne morale gérante ou administratrice fera alors le choix de ne pas soumettre ses prestations à la TVA.

Les dépenses de cette société seront pour l’essentiel non soumises à la TVA puisqu’elle paiera principalement la personne physique qui sera sa cheville ouvrière.

Il n’est donc pas indispensable que la société gérante soumette, en ce qui la concerne, ses activités à la TVA.

Attention au fait que l’option permise par l’administration ne porte que sur les émoluments rémunérant un mandat social.

Si la société administrateur facture des management fees qui dépassent le cadre de l’exercice du mandat social, cette activité sera soumise à la TVA, sans choix possible.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles, a.       S’agissant […]

Lire plus arrow_forward

1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a.       S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b.      Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c.       Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.                  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.                Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.                  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.                  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.                  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.                  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10.              Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11.              Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12.              Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a.       Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b.      Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c.       Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d.      Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e.       Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.        Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.              Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.       Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.      Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.       Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.              Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.       Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.      Précision quant à son organisation.

16.              Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.              Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.              Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.              Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.              Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.              Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

  • Sitothèque

  • close