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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Responsabilité du locataire pour les personnes « de sa maison »

Intéressons-nous à l’article 1735 du civil qui dispose que « le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. »

L’histoire ci-dessous se passe en France, mais cela pourrait se passer en Belgique.

Un propriétaire donne un appartement à bail à un médecin pour qu’il exerce son art dans les lieux loués.

La patientèle du médecin n’est pas du genre bourgeois. Il apparaît que certains patients se soulagent dans les communs ou y laissent des seringues.

Le bailleur trouve que cela fait mauvais genre. Il poursuit la résolution du bail.

Le bailleur reproche au médecin de ne pas user de la chose louée en bon père de famille.

Mais le bailleur est débouté.

La Cour d’appel de Paris considère que le médecin ne saurait être personnellement tenu pour responsable du comportement de certains patients qui troublent la quiétude des habitants de l’immeuble.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

Que dit la Cour de cassation française ?

Elle rejette le pourvoi :

« Attendu … qu’ayant constaté la présence d’un interphone que les époux X (le médecin) avaient fait installer afin de filtrer les accès au bâtiment, relevé que le fait que l’Académie (le bailleur) reprochait au docteur X d’exercer son activité auprès d’une clientèle « qu’il ne devrait pas recevoir dans un immeuble bourgeois » ne s’appuyait sur aucun comportement fautif des preneurs au titre de l’accueil des patients fréquentant le cabinet, et retenu, à bon droit, que l’autorisation donnée par le bail à ce praticien d’exercer sa profession de médecin dans les lieux loués impliquait le droit pour l’intéressé d’accueillir tous patients, lesquels ne constituent pas des personnes de la maison au sens de l’article 1735 du code civil, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que les époux X ne pouvaient être personnellement tenus pour responsables du comportement de certains des patients du docteur X dans les parties communes de l’immeuble ; »

En d’autres termes, si l’on ne constate pas de faute personnelle du médecin, celui-ci ne peut être responsable des fautes de ses patients.

La Cour de cassation française considère que les clients du docteur ne sont pas des personnes de sa maison au sens de l’article 1735 du Code civil.

Cela paraît évident.  En réalité, ce ne l’est pas.

Rappelons d’abord cette disposition : « le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. »

Le texte est le même en France et en Belgique.

Mais en Belgique les termes « personnes de sa maison » doivent être entendus dans le sens le plus large (Cass., 22 octobre 1971, Pas., I, 1972, p. 177).

Tous ceux qui se trouvent dans le bien loué avec l’accord du locataire sont considérés comme des personnes de sa maison (amis, ouvriers, invités, déménageurs et même fournisseurs (M. Dambre, Handboeck Algemeen Huurrcht, p. 497).

Alors pourquoi pas les clients du locataire ou, pour un médecin, les patients ?

Selon De Page, le locataire n’est exonéré que du fait de personnes qui se sont introduites contre son gré dans l’immeuble (H. De Page, T IV, nos 665 et 701).

Il s’agit d’une responsabilité pour autrui. Le bailleur ne doit pas prouver de faute dans le chef du locataire dès lors que la dégradation est le fait d’une personne de sa maison.

Le locataire ne peut échapper à cette responsabilité qu’en prouvant le cas fortuit ou la force majeure.

On peut donc penser qu’en Belgique, le cas du docteur à la patientèle remuante aurait été moins facile à plaider.

Terminons en remarquant que la responsabilité pour autrui selon l’article 1735 suit celle de l’article 1732 : « Il (le locataire) répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. »

Dans l’espèce commentée, il s’agit moins de dégradation que d’occupation en bon père de famille.

Et l’obligation d’occuper en bon père de famille et selon la destination du bien est sanctionnée par l’article 1728 du Code civil, pas par l’article 1732.

On peut donc se demander si la responsabilité pour autrui de l’article 1735 s’applique aussi pour des nuisances (bruit par exemple).

Nous le pensons.

En effet l’article 1735 traduit un principe plus général, déposé dans l’article 1245 du Code civil, selon lequel on est responsable des personnes que l’on se substitue dans le bénéfice ou dans la charge des obligations.

Arrêt n° 1137 du 19 novembre 2008 de la Cour de cassation française www.courdecassation.fr (troisième chambre civile).

Catégorie: Bail

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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