Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Responsabilité du locataire pour les personnes « de sa maison »

Intéressons-nous à l’article 1735 du civil qui dispose que « le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. »

L’histoire ci-dessous se passe en France, mais cela pourrait se passer en Belgique.

Un propriétaire donne un appartement à bail à un médecin pour qu’il exerce son art dans les lieux loués.

La patientèle du médecin n’est pas du genre bourgeois. Il apparaît que certains patients se soulagent dans les communs ou y laissent des seringues.

Le bailleur trouve que cela fait mauvais genre. Il poursuit la résolution du bail.

Le bailleur reproche au médecin de ne pas user de la chose louée en bon père de famille.

Mais le bailleur est débouté.

La Cour d’appel de Paris considère que le médecin ne saurait être personnellement tenu pour responsable du comportement de certains patients qui troublent la quiétude des habitants de l’immeuble.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

Que dit la Cour de cassation française ?

Elle rejette le pourvoi :

« Attendu … qu’ayant constaté la présence d’un interphone que les époux X (le médecin) avaient fait installer afin de filtrer les accès au bâtiment, relevé que le fait que l’Académie (le bailleur) reprochait au docteur X d’exercer son activité auprès d’une clientèle « qu’il ne devrait pas recevoir dans un immeuble bourgeois » ne s’appuyait sur aucun comportement fautif des preneurs au titre de l’accueil des patients fréquentant le cabinet, et retenu, à bon droit, que l’autorisation donnée par le bail à ce praticien d’exercer sa profession de médecin dans les lieux loués impliquait le droit pour l’intéressé d’accueillir tous patients, lesquels ne constituent pas des personnes de la maison au sens de l’article 1735 du code civil, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que les époux X ne pouvaient être personnellement tenus pour responsables du comportement de certains des patients du docteur X dans les parties communes de l’immeuble ; »

En d’autres termes, si l’on ne constate pas de faute personnelle du médecin, celui-ci ne peut être responsable des fautes de ses patients.

La Cour de cassation française considère que les clients du docteur ne sont pas des personnes de sa maison au sens de l’article 1735 du Code civil.

Cela paraît évident.  En réalité, ce ne l’est pas.

Rappelons d’abord cette disposition : « le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. »

Le texte est le même en France et en Belgique.

Mais en Belgique les termes « personnes de sa maison » doivent être entendus dans le sens le plus large (Cass., 22 octobre 1971, Pas., I, 1972, p. 177).

Tous ceux qui se trouvent dans le bien loué avec l’accord du locataire sont considérés comme des personnes de sa maison (amis, ouvriers, invités, déménageurs et même fournisseurs (M. Dambre, Handboeck Algemeen Huurrcht, p. 497).

Alors pourquoi pas les clients du locataire ou, pour un médecin, les patients ?

Selon De Page, le locataire n’est exonéré que du fait de personnes qui se sont introduites contre son gré dans l’immeuble (H. De Page, T IV, nos 665 et 701).

Il s’agit d’une responsabilité pour autrui. Le bailleur ne doit pas prouver de faute dans le chef du locataire dès lors que la dégradation est le fait d’une personne de sa maison.

Le locataire ne peut échapper à cette responsabilité qu’en prouvant le cas fortuit ou la force majeure.

On peut donc penser qu’en Belgique, le cas du docteur à la patientèle remuante aurait été moins facile à plaider.

Terminons en remarquant que la responsabilité pour autrui selon l’article 1735 suit celle de l’article 1732 : « Il (le locataire) répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. »

Dans l’espèce commentée, il s’agit moins de dégradation que d’occupation en bon père de famille.

Et l’obligation d’occuper en bon père de famille et selon la destination du bien est sanctionnée par l’article 1728 du Code civil, pas par l’article 1732.

On peut donc se demander si la responsabilité pour autrui de l’article 1735 s’applique aussi pour des nuisances (bruit par exemple).

Nous le pensons.

En effet l’article 1735 traduit un principe plus général, déposé dans l’article 1245 du Code civil, selon lequel on est responsable des personnes que l’on se substitue dans le bénéfice ou dans la charge des obligations.

Arrêt n° 1137 du 19 novembre 2008 de la Cour de cassation française www.courdecassation.fr (troisième chambre civile).

Catégorie: Bail

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

Lire plus arrow_forward

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

  • Sitothèque

  • close