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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Responsabilité du locataire pour les personnes « de sa maison »

Intéressons-nous à l’article 1735 du civil qui dispose que « le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. »

L’histoire ci-dessous se passe en France, mais cela pourrait se passer en Belgique.

Un propriétaire donne un appartement à bail à un médecin pour qu’il exerce son art dans les lieux loués.

La patientèle du médecin n’est pas du genre bourgeois. Il apparaît que certains patients se soulagent dans les communs ou y laissent des seringues.

Le bailleur trouve que cela fait mauvais genre. Il poursuit la résolution du bail.

Le bailleur reproche au médecin de ne pas user de la chose louée en bon père de famille.

Mais le bailleur est débouté.

La Cour d’appel de Paris considère que le médecin ne saurait être personnellement tenu pour responsable du comportement de certains patients qui troublent la quiétude des habitants de l’immeuble.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

Que dit la Cour de cassation française ?

Elle rejette le pourvoi :

« Attendu … qu’ayant constaté la présence d’un interphone que les époux X (le médecin) avaient fait installer afin de filtrer les accès au bâtiment, relevé que le fait que l’Académie (le bailleur) reprochait au docteur X d’exercer son activité auprès d’une clientèle « qu’il ne devrait pas recevoir dans un immeuble bourgeois » ne s’appuyait sur aucun comportement fautif des preneurs au titre de l’accueil des patients fréquentant le cabinet, et retenu, à bon droit, que l’autorisation donnée par le bail à ce praticien d’exercer sa profession de médecin dans les lieux loués impliquait le droit pour l’intéressé d’accueillir tous patients, lesquels ne constituent pas des personnes de la maison au sens de l’article 1735 du code civil, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que les époux X ne pouvaient être personnellement tenus pour responsables du comportement de certains des patients du docteur X dans les parties communes de l’immeuble ; »

En d’autres termes, si l’on ne constate pas de faute personnelle du médecin, celui-ci ne peut être responsable des fautes de ses patients.

La Cour de cassation française considère que les clients du docteur ne sont pas des personnes de sa maison au sens de l’article 1735 du Code civil.

Cela paraît évident.  En réalité, ce ne l’est pas.

Rappelons d’abord cette disposition : « le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. »

Le texte est le même en France et en Belgique.

Mais en Belgique les termes « personnes de sa maison » doivent être entendus dans le sens le plus large (Cass., 22 octobre 1971, Pas., I, 1972, p. 177).

Tous ceux qui se trouvent dans le bien loué avec l’accord du locataire sont considérés comme des personnes de sa maison (amis, ouvriers, invités, déménageurs et même fournisseurs (M. Dambre, Handboeck Algemeen Huurrcht, p. 497).

Alors pourquoi pas les clients du locataire ou, pour un médecin, les patients ?

Selon De Page, le locataire n’est exonéré que du fait de personnes qui se sont introduites contre son gré dans l’immeuble (H. De Page, T IV, nos 665 et 701).

Il s’agit d’une responsabilité pour autrui. Le bailleur ne doit pas prouver de faute dans le chef du locataire dès lors que la dégradation est le fait d’une personne de sa maison.

Le locataire ne peut échapper à cette responsabilité qu’en prouvant le cas fortuit ou la force majeure.

On peut donc penser qu’en Belgique, le cas du docteur à la patientèle remuante aurait été moins facile à plaider.

Terminons en remarquant que la responsabilité pour autrui selon l’article 1735 suit celle de l’article 1732 : « Il (le locataire) répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. »

Dans l’espèce commentée, il s’agit moins de dégradation que d’occupation en bon père de famille.

Et l’obligation d’occuper en bon père de famille et selon la destination du bien est sanctionnée par l’article 1728 du Code civil, pas par l’article 1732.

On peut donc se demander si la responsabilité pour autrui de l’article 1735 s’applique aussi pour des nuisances (bruit par exemple).

Nous le pensons.

En effet l’article 1735 traduit un principe plus général, déposé dans l’article 1245 du Code civil, selon lequel on est responsable des personnes que l’on se substitue dans le bénéfice ou dans la charge des obligations.

Arrêt n° 1137 du 19 novembre 2008 de la Cour de cassation française www.courdecassation.fr (troisième chambre civile).

Catégorie: Bail

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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