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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Responsabilité du locataire pour les personnes « de sa maison »

Intéressons-nous à l’article 1735 du civil qui dispose que « le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. »

L’histoire ci-dessous se passe en France, mais cela pourrait se passer en Belgique.

Un propriétaire donne un appartement à bail à un médecin pour qu’il exerce son art dans les lieux loués.

La patientèle du médecin n’est pas du genre bourgeois. Il apparaît que certains patients se soulagent dans les communs ou y laissent des seringues.

Le bailleur trouve que cela fait mauvais genre. Il poursuit la résolution du bail.

Le bailleur reproche au médecin de ne pas user de la chose louée en bon père de famille.

Mais le bailleur est débouté.

La Cour d’appel de Paris considère que le médecin ne saurait être personnellement tenu pour responsable du comportement de certains patients qui troublent la quiétude des habitants de l’immeuble.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

Que dit la Cour de cassation française ?

Elle rejette le pourvoi :

« Attendu … qu’ayant constaté la présence d’un interphone que les époux X (le médecin) avaient fait installer afin de filtrer les accès au bâtiment, relevé que le fait que l’Académie (le bailleur) reprochait au docteur X d’exercer son activité auprès d’une clientèle « qu’il ne devrait pas recevoir dans un immeuble bourgeois » ne s’appuyait sur aucun comportement fautif des preneurs au titre de l’accueil des patients fréquentant le cabinet, et retenu, à bon droit, que l’autorisation donnée par le bail à ce praticien d’exercer sa profession de médecin dans les lieux loués impliquait le droit pour l’intéressé d’accueillir tous patients, lesquels ne constituent pas des personnes de la maison au sens de l’article 1735 du code civil, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que les époux X ne pouvaient être personnellement tenus pour responsables du comportement de certains des patients du docteur X dans les parties communes de l’immeuble ; »

En d’autres termes, si l’on ne constate pas de faute personnelle du médecin, celui-ci ne peut être responsable des fautes de ses patients.

La Cour de cassation française considère que les clients du docteur ne sont pas des personnes de sa maison au sens de l’article 1735 du Code civil.

Cela paraît évident.  En réalité, ce ne l’est pas.

Rappelons d’abord cette disposition : « le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. »

Le texte est le même en France et en Belgique.

Mais en Belgique les termes « personnes de sa maison » doivent être entendus dans le sens le plus large (Cass., 22 octobre 1971, Pas., I, 1972, p. 177).

Tous ceux qui se trouvent dans le bien loué avec l’accord du locataire sont considérés comme des personnes de sa maison (amis, ouvriers, invités, déménageurs et même fournisseurs (M. Dambre, Handboeck Algemeen Huurrcht, p. 497).

Alors pourquoi pas les clients du locataire ou, pour un médecin, les patients ?

Selon De Page, le locataire n’est exonéré que du fait de personnes qui se sont introduites contre son gré dans l’immeuble (H. De Page, T IV, nos 665 et 701).

Il s’agit d’une responsabilité pour autrui. Le bailleur ne doit pas prouver de faute dans le chef du locataire dès lors que la dégradation est le fait d’une personne de sa maison.

Le locataire ne peut échapper à cette responsabilité qu’en prouvant le cas fortuit ou la force majeure.

On peut donc penser qu’en Belgique, le cas du docteur à la patientèle remuante aurait été moins facile à plaider.

Terminons en remarquant que la responsabilité pour autrui selon l’article 1735 suit celle de l’article 1732 : « Il (le locataire) répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. »

Dans l’espèce commentée, il s’agit moins de dégradation que d’occupation en bon père de famille.

Et l’obligation d’occuper en bon père de famille et selon la destination du bien est sanctionnée par l’article 1728 du Code civil, pas par l’article 1732.

On peut donc se demander si la responsabilité pour autrui de l’article 1735 s’applique aussi pour des nuisances (bruit par exemple).

Nous le pensons.

En effet l’article 1735 traduit un principe plus général, déposé dans l’article 1245 du Code civil, selon lequel on est responsable des personnes que l’on se substitue dans le bénéfice ou dans la charge des obligations.

Arrêt n° 1137 du 19 novembre 2008 de la Cour de cassation française www.courdecassation.fr (troisième chambre civile).

Catégorie: Bail

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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