Carnet de route en Droit Immobilier
Un arrêt du 14 octobre 2010 de la Cour de cassation précise la portée de la servitude légale de passage en faveur d’un fonds enclavé.
Un terrain non encore bâti dispose d’un accès insuffisamment équipé et aménagé pour desservir une maison d’habitation.
Or le propriétaire forme justement le projet de construire. Le certificat d’urbanisme reconnaît la vocation d’habitation mais subordonne la réalisation de cette destination à un accès plus large à la voirie.
Le propriétaire demande donc à son voisin un accès plus large et un passage en sous-sol pour les canalisations (eau, téléphone, électricité, etc.).
Le voisin refuse et l’affaire est portée devant le juge de paix qui ordonne une vue de lieux.
Sur place, le juge constate que le fonds est bien partiellement enclavé pour ne disposer que d’une issue insuffisante sur la voie publique si une habitation devait y être construite, compte tenu des conditions actuelles de vie et des exigences de sécurité.
Comment cette situation est-elle rencontrée dans le Code civil ?
L’article 682 prévoit que « le propriétaire dont le fonds est enclavé parce qu’il n’a aucune issue ou qu’il n’a qu’une issue insuffisante sur la voie publique, qui ne peut être aménagée sans frais ou inconvénients excessifs, peut réclamer un passage sur le fonds de ses voisins pour l’utilisation normale de sa propriété d’après sa destination, moyennant paiement d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »
En d’autres termes, être enclavé totalement ou relativement n’est pas une fatalité. La loi permet d’obtenir un passage contre une juste compensation.
Mais le désenclavement est dédié à « l’utilisation normale de (la) propriété d’après sa destination. »
Que signifie cette condition ? Ou plutôt à quelle destination doit-on avoir égard ? A la destination actuelle, ou à la destination possible et future si l’on met le bien en valeur ?
C’est cette question qui fait l’enjeu de cette affaire.
Ni le juge de paix ni le tribunal de première instance de Nivelles n’hésite. Le juge ordonne le passage et désigne un expert pour évaluer la compensation.
Le voisin à charge de qui le désenclavement est autorisé ne l’entend pas de cette oreille. Il n’a sans doute pas envie de subir une construction à côté de chez lui.
Ce voisin forme donc un pourvoi en cassation. Pour lui, le fonds contigu n’est pas enclavé car il dispose d’un accès puisque même une voiture pouvait passer.
Certes, mais le tribunal avait considéré que cet accès serait insuffisant « si une habitation devait y être construite ».
Pour le voisin, la destination du terrain doit s’apprécier d’après la situation telle qu’elle est, et pas en fonction en d’une hypothétique et future destination, étant de construire une maison.
Autrement dit, le passage est suffisant dans la situation actuelle, disait le voisin. Et c’était sans doute vrai, mais pas si une maison doit être construite sur le fonds.
En ce cas, il faut un accès plus large et plus sûr et un passage en sous-sol pour le transport des eaux usées et des câbles d’électricité, eau, gaz, et téléphone.
La situation actuelle objective, dit le voisin, c’est un terrain non bâti. On ne peut envisager la situation hypothétique de la construction d’une habitation.
Le juge de paix avait pour sa part relevé que la parcelle litigieuse a une « vocation naturelle » à être construite.
Alors faut-il, comme le soutient le voisin, que le tribunal se prononce au regard de la destination de ce fonds au moment où il est saisi, ou en fonction de la destination potentielle future du terrain ?
La jurisprudence traditionnelle de la Cour de cassation semble bien retenir la destination primitive du fonds (Cass., 26 octobre 1979, Pas., I, 1980, p. 271 ; Cass., 12 mars 1981, Res et Jura Imm., 1982, pp. 321 ; Cass., 1er mars 1984, Pas., 1984, I, p. 759), comme l’invoque le voisin.
Mais l’article 682 du Code civil s’appuie sur l’intérêt général qui s’oppose à ce qu’un fonds reste inutilisé et inexploité parce qu’il est enclavé.
C’est pourquoi la doctrine moderne suggère qu’au contraire, il faut prendre en considération, non seulement la destination primitive du fonds, mais également sa destination future, sa vocation.
La raison est que le désenclavement sert, justement, à mettre un fonds en valeur et il ne pas brider le dynamisme et l’esprit d’initiative du propriétaire ni condamner un fonds à l’immobilisme économique (J. Hansenne, Les biens, 1996, p. 1211 ; P. Glineur, observations sous Cass., 12 mars 1981, Res et Jura Imm., 1982, p. 335).
Quelle position la Cour de cassation va-t-elle retenir ? Celle de la jurisprudence traditionnelle ou celle de la doctrine moderne ?
La Cour de cassation avance une conception dynamique du terme destination.
Elle commence en effet par relever que l’article 682 tient compte, tant pour définir l’état d’enclave d’un fonds que pour apprécier le droit au passage sur ou sous ce fonds, de toute mise en valeur économique que permet la destination du fonds.
Or le juge du fonds avait constaté que le propriétaire avait obtenu un certificat d’urbanisme n° 2 négatif parce que le projet immobilier, éligible à l’habitation, requérait un accès suffisamment large et équipé jusqu’à la voirie.
Et la Cour de cassation d’en conclure (Cass.n 14 octobre 2010, rôle n° C.09.0032.F, www.juridat.be) :
« Le jugement attaqué énonce « qu’il y a lieu de prendre en considération, non seulement [la] destination primitive du fonds, mais également sa destination future, sa ‘vocation’, c’est-à-dire […] toute utilisation dont il est susceptible économiquement », que « c’est […] à bon droit [que] le premier juge a considéré que le fonds est bien partiellement enclavé dans la mesure où il ne dispose que d’une issue insuffisante sur la voie publique si une habitation devait y être construite, compte tenu des conditions actuelles de vie et des exigences de sécurité », et que « les canalisations d’eau, de gaz et d’électricité qui doivent normalement desservir un bâtiment moderne enclavé peuvent être installées dans ou sur l’assiette du droit de passage à titre accessoire ».
En considérant, sur la base de ces énonciations, que « la parcelle [du défendeur] n’avait actuellement aucune issue suffisante sur la voie publique pour l’utilisation normale de celle-ci », le jugement attaqué justifie légalement sa décision de reconnaître au défendeur le droit de passage qu’il réclamait. »
Autrement dit, la situation d’enclave et le caractère du droit de passage s’apprécie non seulement en fonction de la situation existante mais aussi en fonction de la vocation du fonds à être mis en valeur.
C’est donc la position moderne de la doctrine récente que privilégie la Cour de cassation. Cette décision est dans la ligne de l’arrêt du 1er décembre 2005 (rôle n° C040581N).
Le pourvoi du voisin rétif au droit de passage est donc rejeté.
La servitude légale de passage ne vise pas que l’accès humain. L’article 682 n’exclut nullement que le propriétaire d’un fonds enclavé puisse obtenir le passage, dans le fonds voisin, de canalisations souterraines (Cass., 1er mars 1996, Pas., 1996, I, p. 91).
Cette décision est intéressante car elle admet que l’état d’enclavement peut résulter d’une situation non pas physique mais administrative (L’article 682, al. 1er, du Code civil et la pose de canalisations souterraines. De la victoire de la nécessité sur la propriété, note sous Cass., 1er mars 1996, R.C.J.B., 1997, pp. 480 à 494).
Rappelons encore que pour l’application de l’article 682 du Code civil l’enclavement ne peut être volontaire ni provenir du fait du propriétaire du fonds enclavé (Cass., 6 février 2009, rôle n° C.08.0295.N0 ; Cass., 14 juin 1985, Pas., I, 1985, n° 628).
L’enclave est une notion de fait. Selon la Cour de cassation, mais c’est très discutable, elle n’existe pas si le propriétaire dispose d’un accès même si cet accès ne résulte que d’une simple tolérance en principe non constitutive de droit (Cass., 6 avril 2000, rôle n° C970261N).
Enfin, l’action en attribution d’un passage est imprescriptible. Cette action appartient au propriétaire du fonds enclavé mais, s’il reste inactif, son locataire peut l’exercer pour autant qu’il appelle le propriétaire à la cause (art. 682, §§ 2 et 3).
Où le juge doit-il fixer le passage ? A l’endroit le moins dommageable ou sur le fonds d’origine si l’enclave résulte d’une division.
Si un autre endroit se dégage, qui est moins dommageable encore, une action en suppression ou déplacement s’ouvre au profit du propriétaire ou de son locataire (art. 683 et 684).
Très heureusement surpris de rencontrer ici le jugement de ma demande de servitude. Pour la petite histoire, il m’a fallu plus de 6 ans de procédures judiciaires pour en arriver là. J’estimais avoir fait le plus dur du travail et pouvoir rapidement construire mon habitation sur mon terrain. Il se fait que l’urbanisme de Wavre et de la Région ne l’entendent pas de la même oreille. Ma demande de permis récolte un avis négatif car je suis en arrière zone (terrain de fond). Mais si je cède le chemin qui mène à mon terrain à la commune et que je l’aménage en voie publique, je pourrai y construire (une aberrance car dans la pratique cela ne change absolument rien vu que tout l’îlot est habité). Cela ne peut se faire car le terrain propiétaire de la servitude ne m’appartient pas et je ne peux donc le céder ! De plus cela aurait un coût disproportionné que je devrais à nouveau attaquer en justice. Je vous avoue mon désarroi. J’envisage donc de procéder par voie de presse et d’attaquer le refus de permis de bâtir ! Pendant ce temps, la roue tourne …