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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Servitude légale de passage et servitude légale d’écoulement des eaux

L’article 682 du Code civil accorde au propriétaire d’un fonds enclavé, le droit de se faire aménager une issue moyennant l’indemnisation des voisins.

La notion de fonds enclavé n’est pas seulement physique car il faut tenir compte de toutes les circonstances de l’enclave.

C’est ainsi que l’article 682 vise le fonds enclavé « parce qu’il n’a aucune issue ou qu’il n’a qu’une issue insuffisante sur la voie publique, qui ne peut être aménagée sans frais ou inconvénients excessifs. »

La notion d’enclave est donc relative et dépend des circonstances et de la destination du bien.

C’est ce que la Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 1er décembre 2005 (1ière chambre, section néerlandaise, rôle n° C040581N).

Selon la Cour, le caractère enclavé ne procède pas seulement du fait que le fonds ne touche pas à la voie publique mais peut aussi résulter des circonstances d’un usage normal de la parcelle selon sa destination et des coûts et incommodités de l’aménagement d’un accès à la voirie.

Le tribunal avait rejeté la demande d’issue à la voie publique à charge des voisins au motif que la façade de la maison touchait la rue.

Selon le tribunal il n’y avait en réalité pas d’enclave quand un accès est possible à la voie publique.

Cela ne suffit pas, dit la Cour de cassation, il faut voir la configuration de bien selon sa destination et les frais et incommodité d’accès.

“Dat aldus de ingeslotenheid (enclavement) van een erf voor de toepassing van dit artikel dient beoordeeld te worden, niet enkel op grond van het al dan niet palen aan de openbare weg, maar ook naar omstandigheden van normaal gebruik van het perceel volgens de bestemming ervan en de kosten of ongemakken (désagréments) voor het inrichten van de toegang tot het erf ;

Overwegende dat eiseres een uitweg vordert voor haar erf gelegen te S., met twee achterliggende garages ;

Overwegende dat het bestreden vonnis de door eiseres gevorderde uitweg (issue) afwijst op grond dat door de verkoop van het perceel er geen ingeslotenheid is ontstaan in de zin van de artikelen 682 en volgende van het Burgerlijk Wetboek omdat :

–          de voorgevel (façade) van de woning op hetzelfde perceel waarop de garages staan, grenst (touche) aan de Statiestraat ;

–          er geen feitelijke insluiting (encerclement) van het perceel is wanneer er toegang is naar de openbare weg ;

Dat het bestreden vonnis de gevorderde uitweg afwijst zonder het normale gebruik van het erf en de kosten en ongemakken van een toegang tot de garages te onderzoeken ;”

Dat het bestreden vonnis artikel 682 § 1 van het Burgerlijk Wetboek schendt ;”

Un autre arrêt de la Cour de cassation porte sur la servitude d’écoulement des eaux (4 novembre 2005, 1ière chambre section française, rôle n° C040550F).

C’est l’article 640 du Code civil qui est visé.

Selon cette disposition,

« Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué.

Le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement.

Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds intérieur. »

Dans cette affaire, le tribunal décide que les demandeurs en cassation, propriétaires du fonds inférieur, doivent tolérer la servitude d’écoulement naturel des eaux sur leur propriété.

Le problème n’était pas seulement l’eau mais aussi la boue qui l’accompagne et qui se répandait sur la propriété inférieure.

C’est pourquoi les demandeurs en cassation avaient construit un muret à l’arrière de leur propriété, faisant barrage à l’écoulement des eaux.

Cela provoqua un amoncellement artificiel de boue chez le défendeur qui obtint du tribunal que les demandeurs soient condamnés à tolérer l’écoulement des eaux et de la boue chez eux.

S’agissait-il d’un écoulement naturel, seul visé par l’article 640 du Code civil ?

Le tribunal observe d’abord que l’article 640 ne distingue pas selon que les eaux qui s’écoulent soient ou non chargées d’autres éléments qu’elles entraînent avec elle.

Le fait que le terrain soit cultivé, ajoute le tribunal, ne permet pas d’exclure l’application de l’article 640 en considérant que les écoulements ne sont plus naturels mais auraient été influencés par la main de l’homme.

En effet, certains fonds sont en effet naturellement destinés à la culture.

L’écoulement des eaux boueuses doit donc être considéré comme un écoulement naturel auquel la main de l’homme n’a pas contribué.

Cet écoulement doit être supporté par le fonds inférieur selon l’article 640 du Code civil.

Le pourvoi critique ce raisonnement.

L’article 640 parle d’écoulement naturel des eaux « sans que la main de l’homme y ait contribué. »

Cette disposition dit aussi que le propriétaire du fonds dominant ne peut rien faire qui aggrave la servitude.

Or la culture homogène de maïs, sans aucun compromis, contribue à aggraver l’écoulement des eaux.

Cette culture intensive modifie la nature de sorte que l’on ne peut plus parler d’un « écoulement naturel. »

Qu’en pense la Cour de cassation ?

Elle rejette le pourvoi car cultiver son champ selon sa destination n’est pas un usage aggravant la servitude.

« Attendu qu’en décidant qu’aucune responsabilité ne peut être retenue à charge du défendeur pour l’écoulement de boues provenant de son terrain agricole sur la propriété des demandeurs aux motifs qu’ « en l’espèce, les eaux s’écoulent naturellement du fonds supérieur (du défendeur) vers le fonds inférieur (des demandeurs, que) la boue entraînée par ces eaux fait partie de l’écoulement naturel qui résulte de la surélévation du terrain lors de pluies abondantes (et qu’il) n’est pas prouvé que (le défendeur) ait contribué à aggraver la servitude du fonds inférieur (des demandeurs), l’usage par un agriculteur d’un champ conformément à sa destination ne (pouvant) en effet être considéré comme une aggravation de la servitude », les juges d’appel ont fait une exacte application de l’article 640 du Code civil ; »

Ajoutons que dans un arrêt du 18 novembre 1999 (rôle n° C970194N), la Cour de cassation a validé le rejet d’une demande d’indemnisation fondée sur le trouble de voisinage résultant de pareille servitude.

La Cour rappelle que le propriétaire est uniquement tenu de réparer le trouble anormal de voisinage résultant d’un fait non fautif par lequel il rompt l’équilibre existant entre son droit de propriété et celui du propriétaire voisin.

Or la servitude d’écoulement procède d’un équilibre que la loi crée entre le fonds supérieur et le fonds inférieur.

Le préjudice qui en découle ne constitue donc pas une rupture indemnisable.

Notons enfin que dans cette affaire, le juge avait constaté que le sable entraîné par l’eau fait partie de l’écoulement naturel.  Comme la boue.

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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