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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Servitude légale de passage et servitude légale d’écoulement des eaux

L’article 682 du Code civil accorde au propriétaire d’un fonds enclavé, le droit de se faire aménager une issue moyennant l’indemnisation des voisins.

La notion de fonds enclavé n’est pas seulement physique car il faut tenir compte de toutes les circonstances de l’enclave.

C’est ainsi que l’article 682 vise le fonds enclavé « parce qu’il n’a aucune issue ou qu’il n’a qu’une issue insuffisante sur la voie publique, qui ne peut être aménagée sans frais ou inconvénients excessifs. »

La notion d’enclave est donc relative et dépend des circonstances et de la destination du bien.

C’est ce que la Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 1er décembre 2005 (1ière chambre, section néerlandaise, rôle n° C040581N).

Selon la Cour, le caractère enclavé ne procède pas seulement du fait que le fonds ne touche pas à la voie publique mais peut aussi résulter des circonstances d’un usage normal de la parcelle selon sa destination et des coûts et incommodités de l’aménagement d’un accès à la voirie.

Le tribunal avait rejeté la demande d’issue à la voie publique à charge des voisins au motif que la façade de la maison touchait la rue.

Selon le tribunal il n’y avait en réalité pas d’enclave quand un accès est possible à la voie publique.

Cela ne suffit pas, dit la Cour de cassation, il faut voir la configuration de bien selon sa destination et les frais et incommodité d’accès.

“Dat aldus de ingeslotenheid (enclavement) van een erf voor de toepassing van dit artikel dient beoordeeld te worden, niet enkel op grond van het al dan niet palen aan de openbare weg, maar ook naar omstandigheden van normaal gebruik van het perceel volgens de bestemming ervan en de kosten of ongemakken (désagréments) voor het inrichten van de toegang tot het erf ;

Overwegende dat eiseres een uitweg vordert voor haar erf gelegen te S., met twee achterliggende garages ;

Overwegende dat het bestreden vonnis de door eiseres gevorderde uitweg (issue) afwijst op grond dat door de verkoop van het perceel er geen ingeslotenheid is ontstaan in de zin van de artikelen 682 en volgende van het Burgerlijk Wetboek omdat :

–          de voorgevel (façade) van de woning op hetzelfde perceel waarop de garages staan, grenst (touche) aan de Statiestraat ;

–          er geen feitelijke insluiting (encerclement) van het perceel is wanneer er toegang is naar de openbare weg ;

Dat het bestreden vonnis de gevorderde uitweg afwijst zonder het normale gebruik van het erf en de kosten en ongemakken van een toegang tot de garages te onderzoeken ;”

Dat het bestreden vonnis artikel 682 § 1 van het Burgerlijk Wetboek schendt ;”

Un autre arrêt de la Cour de cassation porte sur la servitude d’écoulement des eaux (4 novembre 2005, 1ière chambre section française, rôle n° C040550F).

C’est l’article 640 du Code civil qui est visé.

Selon cette disposition,

« Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué.

Le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement.

Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds intérieur. »

Dans cette affaire, le tribunal décide que les demandeurs en cassation, propriétaires du fonds inférieur, doivent tolérer la servitude d’écoulement naturel des eaux sur leur propriété.

Le problème n’était pas seulement l’eau mais aussi la boue qui l’accompagne et qui se répandait sur la propriété inférieure.

C’est pourquoi les demandeurs en cassation avaient construit un muret à l’arrière de leur propriété, faisant barrage à l’écoulement des eaux.

Cela provoqua un amoncellement artificiel de boue chez le défendeur qui obtint du tribunal que les demandeurs soient condamnés à tolérer l’écoulement des eaux et de la boue chez eux.

S’agissait-il d’un écoulement naturel, seul visé par l’article 640 du Code civil ?

Le tribunal observe d’abord que l’article 640 ne distingue pas selon que les eaux qui s’écoulent soient ou non chargées d’autres éléments qu’elles entraînent avec elle.

Le fait que le terrain soit cultivé, ajoute le tribunal, ne permet pas d’exclure l’application de l’article 640 en considérant que les écoulements ne sont plus naturels mais auraient été influencés par la main de l’homme.

En effet, certains fonds sont en effet naturellement destinés à la culture.

L’écoulement des eaux boueuses doit donc être considéré comme un écoulement naturel auquel la main de l’homme n’a pas contribué.

Cet écoulement doit être supporté par le fonds inférieur selon l’article 640 du Code civil.

Le pourvoi critique ce raisonnement.

L’article 640 parle d’écoulement naturel des eaux « sans que la main de l’homme y ait contribué. »

Cette disposition dit aussi que le propriétaire du fonds dominant ne peut rien faire qui aggrave la servitude.

Or la culture homogène de maïs, sans aucun compromis, contribue à aggraver l’écoulement des eaux.

Cette culture intensive modifie la nature de sorte que l’on ne peut plus parler d’un « écoulement naturel. »

Qu’en pense la Cour de cassation ?

Elle rejette le pourvoi car cultiver son champ selon sa destination n’est pas un usage aggravant la servitude.

« Attendu qu’en décidant qu’aucune responsabilité ne peut être retenue à charge du défendeur pour l’écoulement de boues provenant de son terrain agricole sur la propriété des demandeurs aux motifs qu’ « en l’espèce, les eaux s’écoulent naturellement du fonds supérieur (du défendeur) vers le fonds inférieur (des demandeurs, que) la boue entraînée par ces eaux fait partie de l’écoulement naturel qui résulte de la surélévation du terrain lors de pluies abondantes (et qu’il) n’est pas prouvé que (le défendeur) ait contribué à aggraver la servitude du fonds inférieur (des demandeurs), l’usage par un agriculteur d’un champ conformément à sa destination ne (pouvant) en effet être considéré comme une aggravation de la servitude », les juges d’appel ont fait une exacte application de l’article 640 du Code civil ; »

Ajoutons que dans un arrêt du 18 novembre 1999 (rôle n° C970194N), la Cour de cassation a validé le rejet d’une demande d’indemnisation fondée sur le trouble de voisinage résultant de pareille servitude.

La Cour rappelle que le propriétaire est uniquement tenu de réparer le trouble anormal de voisinage résultant d’un fait non fautif par lequel il rompt l’équilibre existant entre son droit de propriété et celui du propriétaire voisin.

Or la servitude d’écoulement procède d’un équilibre que la loi crée entre le fonds supérieur et le fonds inférieur.

Le préjudice qui en découle ne constitue donc pas une rupture indemnisable.

Notons enfin que dans cette affaire, le juge avait constaté que le sable entraîné par l’eau fait partie de l’écoulement naturel.  Comme la boue.

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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