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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Servitude légale de passage et servitude légale d’écoulement des eaux

L’article 682 du Code civil accorde au propriétaire d’un fonds enclavé, le droit de se faire aménager une issue moyennant l’indemnisation des voisins.

La notion de fonds enclavé n’est pas seulement physique car il faut tenir compte de toutes les circonstances de l’enclave.

C’est ainsi que l’article 682 vise le fonds enclavé « parce qu’il n’a aucune issue ou qu’il n’a qu’une issue insuffisante sur la voie publique, qui ne peut être aménagée sans frais ou inconvénients excessifs. »

La notion d’enclave est donc relative et dépend des circonstances et de la destination du bien.

C’est ce que la Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 1er décembre 2005 (1ière chambre, section néerlandaise, rôle n° C040581N).

Selon la Cour, le caractère enclavé ne procède pas seulement du fait que le fonds ne touche pas à la voie publique mais peut aussi résulter des circonstances d’un usage normal de la parcelle selon sa destination et des coûts et incommodités de l’aménagement d’un accès à la voirie.

Le tribunal avait rejeté la demande d’issue à la voie publique à charge des voisins au motif que la façade de la maison touchait la rue.

Selon le tribunal il n’y avait en réalité pas d’enclave quand un accès est possible à la voie publique.

Cela ne suffit pas, dit la Cour de cassation, il faut voir la configuration de bien selon sa destination et les frais et incommodité d’accès.

“Dat aldus de ingeslotenheid (enclavement) van een erf voor de toepassing van dit artikel dient beoordeeld te worden, niet enkel op grond van het al dan niet palen aan de openbare weg, maar ook naar omstandigheden van normaal gebruik van het perceel volgens de bestemming ervan en de kosten of ongemakken (désagréments) voor het inrichten van de toegang tot het erf ;

Overwegende dat eiseres een uitweg vordert voor haar erf gelegen te S., met twee achterliggende garages ;

Overwegende dat het bestreden vonnis de door eiseres gevorderde uitweg (issue) afwijst op grond dat door de verkoop van het perceel er geen ingeslotenheid is ontstaan in de zin van de artikelen 682 en volgende van het Burgerlijk Wetboek omdat :

–          de voorgevel (façade) van de woning op hetzelfde perceel waarop de garages staan, grenst (touche) aan de Statiestraat ;

–          er geen feitelijke insluiting (encerclement) van het perceel is wanneer er toegang is naar de openbare weg ;

Dat het bestreden vonnis de gevorderde uitweg afwijst zonder het normale gebruik van het erf en de kosten en ongemakken van een toegang tot de garages te onderzoeken ;”

Dat het bestreden vonnis artikel 682 § 1 van het Burgerlijk Wetboek schendt ;”

Un autre arrêt de la Cour de cassation porte sur la servitude d’écoulement des eaux (4 novembre 2005, 1ière chambre section française, rôle n° C040550F).

C’est l’article 640 du Code civil qui est visé.

Selon cette disposition,

« Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué.

Le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement.

Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds intérieur. »

Dans cette affaire, le tribunal décide que les demandeurs en cassation, propriétaires du fonds inférieur, doivent tolérer la servitude d’écoulement naturel des eaux sur leur propriété.

Le problème n’était pas seulement l’eau mais aussi la boue qui l’accompagne et qui se répandait sur la propriété inférieure.

C’est pourquoi les demandeurs en cassation avaient construit un muret à l’arrière de leur propriété, faisant barrage à l’écoulement des eaux.

Cela provoqua un amoncellement artificiel de boue chez le défendeur qui obtint du tribunal que les demandeurs soient condamnés à tolérer l’écoulement des eaux et de la boue chez eux.

S’agissait-il d’un écoulement naturel, seul visé par l’article 640 du Code civil ?

Le tribunal observe d’abord que l’article 640 ne distingue pas selon que les eaux qui s’écoulent soient ou non chargées d’autres éléments qu’elles entraînent avec elle.

Le fait que le terrain soit cultivé, ajoute le tribunal, ne permet pas d’exclure l’application de l’article 640 en considérant que les écoulements ne sont plus naturels mais auraient été influencés par la main de l’homme.

En effet, certains fonds sont en effet naturellement destinés à la culture.

L’écoulement des eaux boueuses doit donc être considéré comme un écoulement naturel auquel la main de l’homme n’a pas contribué.

Cet écoulement doit être supporté par le fonds inférieur selon l’article 640 du Code civil.

Le pourvoi critique ce raisonnement.

L’article 640 parle d’écoulement naturel des eaux « sans que la main de l’homme y ait contribué. »

Cette disposition dit aussi que le propriétaire du fonds dominant ne peut rien faire qui aggrave la servitude.

Or la culture homogène de maïs, sans aucun compromis, contribue à aggraver l’écoulement des eaux.

Cette culture intensive modifie la nature de sorte que l’on ne peut plus parler d’un « écoulement naturel. »

Qu’en pense la Cour de cassation ?

Elle rejette le pourvoi car cultiver son champ selon sa destination n’est pas un usage aggravant la servitude.

« Attendu qu’en décidant qu’aucune responsabilité ne peut être retenue à charge du défendeur pour l’écoulement de boues provenant de son terrain agricole sur la propriété des demandeurs aux motifs qu’ « en l’espèce, les eaux s’écoulent naturellement du fonds supérieur (du défendeur) vers le fonds inférieur (des demandeurs, que) la boue entraînée par ces eaux fait partie de l’écoulement naturel qui résulte de la surélévation du terrain lors de pluies abondantes (et qu’il) n’est pas prouvé que (le défendeur) ait contribué à aggraver la servitude du fonds inférieur (des demandeurs), l’usage par un agriculteur d’un champ conformément à sa destination ne (pouvant) en effet être considéré comme une aggravation de la servitude », les juges d’appel ont fait une exacte application de l’article 640 du Code civil ; »

Ajoutons que dans un arrêt du 18 novembre 1999 (rôle n° C970194N), la Cour de cassation a validé le rejet d’une demande d’indemnisation fondée sur le trouble de voisinage résultant de pareille servitude.

La Cour rappelle que le propriétaire est uniquement tenu de réparer le trouble anormal de voisinage résultant d’un fait non fautif par lequel il rompt l’équilibre existant entre son droit de propriété et celui du propriétaire voisin.

Or la servitude d’écoulement procède d’un équilibre que la loi crée entre le fonds supérieur et le fonds inférieur.

Le préjudice qui en découle ne constitue donc pas une rupture indemnisable.

Notons enfin que dans cette affaire, le juge avait constaté que le sable entraîné par l’eau fait partie de l’écoulement naturel.  Comme la boue.

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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