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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Langue et copropriété

L’article 15 de la loi du 2 juin 2010 a modifié l’article 577/11 du Code civil en insérant un point 2 concernant l’emploi des langues dans les copropriétés.

Cette disposition est en vigueur depuis le 1er septembre 2010.

Désormais un copropriétaire peut obtenir une traduction de tout document relatif à la copropriété et émanant de l’ACP.

Ce droit ne peut être exercé que pour obtenir une traduction dans la langue de la Région de l’immeuble.

Ainsi, si une ACP en Région flamande tient ses documents en français, un copropriétaire peut obtenir une traduction en néerlandais.

Si une ACP en Région wallonne tient ses documents en néerlandais, un copropriétaire peut demander une traduction en français.

Et à Bruxelles, une traduction peut être demandée vers le français ou le néerlandais.

Le syndic veille à ce que cette traduction soit mise à disposition « dans un délai raisonnable » dit la loi.

Et les frais de traduction sont à charge de l’association des copropriétaires.

On comprend tout de suite que cette disposition vise les copropriétés de francophones à la côte.

S’il y a un ou plusieurs copropriétaires flamands, ils peuvent obtenir une traduction en néerlandais des comptes-rendus de réunion.

Cette disposition est-elle constitutionnelle, dès lors que l’emploi des langues  est libre en Belgique dans les rapports entre les personnes ?

L’article 30 de la Constitution dispose que « l’emploi des langues usitées en Belgique est facultatif ; il ne peut être réglé que par la loi, et seulement pour les actes de l’autorité publique et pour les affaires judiciaires. »

Et l’article 129 de la Constitution ajoute que les Parlements des Communautés règlent par décret, à l’exclusion du législateur fédéral, l’emploi des langues dans les domaines suivants :

  • les matières administratives,
  • l’enseignement,
  • les relations sociales entre les employeurs et leur personnel,
  • les actes et documents des entreprises imposés par la loi et les règlements.

Or le fonctionnement de la copropriété reste dans la sphère privée, étrangère à ces domaines.

Le législateur fédéral ou communautaire ne peut imposer l’emploi d’une langue dans une copropriété.

Mais il ne s’agit pas ici d’imposer l’emploi d’une langue. Il s’agit seulement d’imposer une traduction.

Les copropriétaires, et le règlement de copropriété ou le ROI, peuvent parfaitement choisir la langue de leurs rapports.

Imposer une traduction n’y change rien.

L’article 577/11-2 du Code civil est donc parfaitement conforme à la Constitution.

Cela ne vise que les « documents relatifs à la copropriété émanant de l’association des copropriétaires ».

Ce n’est donc pas le cas des factures émises par les tiers ou des communications émanant d’un ou de plusieurs copropriétaires agissant en leur nom.

En revanche, les comptes annuels ou les P.V. d’assemblée générale et les statuts de copropriété sont soumis au droit de traduction.

Mais quid des rapports du conseil de gérance ou des communications du syndic.

Ces organes ne sont pas l’association des copropriétaires mais ils représentent celle-ci dans certaines circonstances. A notre avis, ces documents ne sont donc pas visés par la loi.

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Travaux immobiliers à un immeuble destiné à être loué en option TVA

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

Lire plus arrow_forward

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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