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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Langue et copropriété

L’article 15 de la loi du 2 juin 2010 a modifié l’article 577/11 du Code civil en insérant un point 2 concernant l’emploi des langues dans les copropriétés.

Cette disposition est en vigueur depuis le 1er septembre 2010.

Désormais un copropriétaire peut obtenir une traduction de tout document relatif à la copropriété et émanant de l’ACP.

Ce droit ne peut être exercé que pour obtenir une traduction dans la langue de la Région de l’immeuble.

Ainsi, si une ACP en Région flamande tient ses documents en français, un copropriétaire peut obtenir une traduction en néerlandais.

Si une ACP en Région wallonne tient ses documents en néerlandais, un copropriétaire peut demander une traduction en français.

Et à Bruxelles, une traduction peut être demandée vers le français ou le néerlandais.

Le syndic veille à ce que cette traduction soit mise à disposition « dans un délai raisonnable » dit la loi.

Et les frais de traduction sont à charge de l’association des copropriétaires.

On comprend tout de suite que cette disposition vise les copropriétés de francophones à la côte.

S’il y a un ou plusieurs copropriétaires flamands, ils peuvent obtenir une traduction en néerlandais des comptes-rendus de réunion.

Cette disposition est-elle constitutionnelle, dès lors que l’emploi des langues  est libre en Belgique dans les rapports entre les personnes ?

L’article 30 de la Constitution dispose que « l’emploi des langues usitées en Belgique est facultatif ; il ne peut être réglé que par la loi, et seulement pour les actes de l’autorité publique et pour les affaires judiciaires. »

Et l’article 129 de la Constitution ajoute que les Parlements des Communautés règlent par décret, à l’exclusion du législateur fédéral, l’emploi des langues dans les domaines suivants :

  • les matières administratives,
  • l’enseignement,
  • les relations sociales entre les employeurs et leur personnel,
  • les actes et documents des entreprises imposés par la loi et les règlements.

Or le fonctionnement de la copropriété reste dans la sphère privée, étrangère à ces domaines.

Le législateur fédéral ou communautaire ne peut imposer l’emploi d’une langue dans une copropriété.

Mais il ne s’agit pas ici d’imposer l’emploi d’une langue. Il s’agit seulement d’imposer une traduction.

Les copropriétaires, et le règlement de copropriété ou le ROI, peuvent parfaitement choisir la langue de leurs rapports.

Imposer une traduction n’y change rien.

L’article 577/11-2 du Code civil est donc parfaitement conforme à la Constitution.

Cela ne vise que les « documents relatifs à la copropriété émanant de l’association des copropriétaires ».

Ce n’est donc pas le cas des factures émises par les tiers ou des communications émanant d’un ou de plusieurs copropriétaires agissant en leur nom.

En revanche, les comptes annuels ou les P.V. d’assemblée générale et les statuts de copropriété sont soumis au droit de traduction.

Mais quid des rapports du conseil de gérance ou des communications du syndic.

Ces organes ne sont pas l’association des copropriétaires mais ils représentent celle-ci dans certaines circonstances. A notre avis, ces documents ne sont donc pas visés par la loi.

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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