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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Un aléa est essentiel pour une vente viagère

Une personne en fin de vie n’avait plus de contact avec ses enfants. Elle décide de vendre en viager ses biens à une amie intime.

Quel est le sort de ce contrat ?

Ce contrat peut être annulé en l’absence d’aléa, objet essentiel du contrat aléatoire de vente dont le prix est une rente viagère.

La vieille dame, atteinte d’une maladie incurable n’a donc pas eu une bonne idée. Voici ce qu’en dit la Cour de cassation :

« Attendu qu’il résulte des articles 1104 et 1964 du Code civil qu’un contrat est aléatoire lorsque l’équivalence des prestations réciproques auxquelles les parties sont obligées est incertaine parce que l’existence ou la quotité de l’une d’elles dépend d’un événement incertain ;

Qu’il s’ensuit que l’existence d’une chance de gain ou d’un risque de perte est essentielle à la validité d’un contrat aléatoire tel le contrat de vente moyennant constitution d’une rente viagère ;

Qu’en l’absence de cet aléa, pareil contrat est nul faute d’objet, lors même que les conditions d’application des articles 1974 et 1975 du Code civil ne sont pas réunies ; »

« Attendu que l’arrêt considère que  » tout l’entourage (du père des défendeurs) savait qu’(il) était atteint d’une maladie incurable en phase terminale qu’il ne voulait pas soigner médicalement, que son moral était au plus bas, qu’il aurait voulu être l’objet d’une euthanasie mais savait que le corps médical n’y procéderait pas  » et que,  » juste avant la passation de l’acte, il avait déjà fait une tentative de suicide et avait été à l’entreprise de pompes funèbres L. pour régler ses funérailles  » ;

Que, par ces énonciations, l’arrêt, qui ne se fonde pas sur la seule circonstance que le père des défendeurs s’est suicidé le 23 mars 1999, justifie légalement sa décision que les défendeurs  » ont démontré l’absence (de l’) aléa  » essentiel à la validité du contrat conclu le 23 février 1999 entre leur père et la demanderesse ; »

Cass. 20 juin 2005, rôle : C040549F.www.juridat.be

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Catégorie: Vente

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Habitat groupé et TVA

Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA). Il faut y être attentif lors […]

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Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA).

Il faut y être attentif lors de la vente d’un projet. Le SDA a eu à connaître la situation d’un projet d’habitat groupé en raison du caractère évolutif de la composition du groupe au fil de la réalisation du projet immobilier. Les initiateurs débutent le projet et son rejoints par de nouveaux membres.

Dans une décision anticipée n° 2018.0823 du 23 octobre 2018, le SDA admet l’identité de maître de l’ouvrage aux « maîtres d’ouvrage/résidents qui embarquent par la suite dans le projet », à la condition qu’ils introduisent la déclaration de la rubrique XXXVII, al. 2, 4°, en même temps que les initiateurs du projet. Cette déclaration doit être introduite au contrôle TVA avant que la taxe ne devienne exigible et il faut y joindre le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise. La déclaration porte sur la nature des travaux (démolition et reconstruction) et leur destination (habitation privée). Bref, le groupe doit être complet avant la première facture de travaux, soit très tôt.

Le ministre des Finances quant à lui exige que « l’identité [des membres du projet d’habitat groupé] doit […] être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d’architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien » (Q.R., Chambre, n° 54-185, Bulletin du 30 avril 2019, p. 201).

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