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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Un aléa est essentiel pour une vente viagère

Une personne en fin de vie n’avait plus de contact avec ses enfants. Elle décide de vendre en viager ses biens à une amie intime.

Quel est le sort de ce contrat ?

Ce contrat peut être annulé en l’absence d’aléa, objet essentiel du contrat aléatoire de vente dont le prix est une rente viagère.

La vieille dame, atteinte d’une maladie incurable n’a donc pas eu une bonne idée. Voici ce qu’en dit la Cour de cassation :

« Attendu qu’il résulte des articles 1104 et 1964 du Code civil qu’un contrat est aléatoire lorsque l’équivalence des prestations réciproques auxquelles les parties sont obligées est incertaine parce que l’existence ou la quotité de l’une d’elles dépend d’un événement incertain ;

Qu’il s’ensuit que l’existence d’une chance de gain ou d’un risque de perte est essentielle à la validité d’un contrat aléatoire tel le contrat de vente moyennant constitution d’une rente viagère ;

Qu’en l’absence de cet aléa, pareil contrat est nul faute d’objet, lors même que les conditions d’application des articles 1974 et 1975 du Code civil ne sont pas réunies ; »

« Attendu que l’arrêt considère que  » tout l’entourage (du père des défendeurs) savait qu’(il) était atteint d’une maladie incurable en phase terminale qu’il ne voulait pas soigner médicalement, que son moral était au plus bas, qu’il aurait voulu être l’objet d’une euthanasie mais savait que le corps médical n’y procéderait pas  » et que,  » juste avant la passation de l’acte, il avait déjà fait une tentative de suicide et avait été à l’entreprise de pompes funèbres L. pour régler ses funérailles  » ;

Que, par ces énonciations, l’arrêt, qui ne se fonde pas sur la seule circonstance que le père des défendeurs s’est suicidé le 23 mars 1999, justifie légalement sa décision que les défendeurs  » ont démontré l’absence (de l’) aléa  » essentiel à la validité du contrat conclu le 23 février 1999 entre leur père et la demanderesse ; »

Cass. 20 juin 2005, rôle : C040549F.www.juridat.be

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Catégorie: Vente

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Attestation d’assurance

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L’article 12 de la loi du 31 mai 2017 prévoit l’obligation pour les entrepreneurs et autres prestataires du secteur de la construction, avant l’entame de tout travail immobilier susceptible d’entrer dans le champ d’application de l’obligation d’assurance, de remettre au maitre de l’ouvrage et à l’architecte une attestation qui confirme la couverture d’assurance conforme à la loi et à ses arrêtés d’exécution.

En possession de cette attestation, et en cas de cession des droits réels portant sur le bien immobilier (une vente par exemple) avant l’expiration de la période de couverture de la responsabilité civile décennale, le maitre de l’ouvrage doit transmettre au nouvel acquéreur l’attestation.

Par ailleurs, la transmission de cette attestation doit être vérifiée par le notaire (art. 12, §1, alinéa 3).

Cela dit, la loi ne prévoit pas de sanction spécifique et il convient de s’en remettre au droit commun de la responsabilité.

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