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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Un aléa est essentiel pour une vente viagère

Une personne en fin de vie n’avait plus de contact avec ses enfants. Elle décide de vendre en viager ses biens à une amie intime.

Quel est le sort de ce contrat ?

Ce contrat peut être annulé en l’absence d’aléa, objet essentiel du contrat aléatoire de vente dont le prix est une rente viagère.

La vieille dame, atteinte d’une maladie incurable n’a donc pas eu une bonne idée. Voici ce qu’en dit la Cour de cassation :

« Attendu qu’il résulte des articles 1104 et 1964 du Code civil qu’un contrat est aléatoire lorsque l’équivalence des prestations réciproques auxquelles les parties sont obligées est incertaine parce que l’existence ou la quotité de l’une d’elles dépend d’un événement incertain ;

Qu’il s’ensuit que l’existence d’une chance de gain ou d’un risque de perte est essentielle à la validité d’un contrat aléatoire tel le contrat de vente moyennant constitution d’une rente viagère ;

Qu’en l’absence de cet aléa, pareil contrat est nul faute d’objet, lors même que les conditions d’application des articles 1974 et 1975 du Code civil ne sont pas réunies ; »

« Attendu que l’arrêt considère que  » tout l’entourage (du père des défendeurs) savait qu’(il) était atteint d’une maladie incurable en phase terminale qu’il ne voulait pas soigner médicalement, que son moral était au plus bas, qu’il aurait voulu être l’objet d’une euthanasie mais savait que le corps médical n’y procéderait pas  » et que,  » juste avant la passation de l’acte, il avait déjà fait une tentative de suicide et avait été à l’entreprise de pompes funèbres L. pour régler ses funérailles  » ;

Que, par ces énonciations, l’arrêt, qui ne se fonde pas sur la seule circonstance que le père des défendeurs s’est suicidé le 23 mars 1999, justifie légalement sa décision que les défendeurs  » ont démontré l’absence (de l’) aléa  » essentiel à la validité du contrat conclu le 23 février 1999 entre leur père et la demanderesse ; »

Cass. 20 juin 2005, rôle : C040549F.www.juridat.be

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Catégorie: Vente

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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