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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le droit de suite de l’agent immobilier et l’exclusivité

La plupart des contrats d’intermédiation immobilière contiennent une clause de droit de suite.

Il s’agit d’une disposition qui prévoit que, dans les 7 jours qui suivent la fin du contrat, l’agent adresse au client la liste des personnes à qui il a renseigné le bien.

Si le bien est vendu dans les 6 mois à l’une de ces personnes, l’agent conserve son droit à la commission.

Cette clause est parfaitement valable.

Elle répond aux conditions de l’article 2, 7° de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 relatif à l’usage de certaines clauses dans les contrats d’agents immobiliers.

Imaginons à présent qu’après la fin du contrat, le client décide de confier une mission exclusive à un autre agent.

On devine la suite : un amateur se présente après la fin de la première mission et donc durant la seconde mission exclusive, et cet amateur figure sur la liste remise au client dans le délai de 7 jours.

L’amateur fait une offre que le propriétaire accepte. Quel agent peut prétendre à la commission ?

Le premier agent, en vertu du droit de suite convenu dans la première mission, indiscutablement.

Mais la vente intervient durant la seconde mission exclusive en sorte que le second agent pourrait également prétendre à la commission.

Voilà le client en danger de payer deux commissions pour une même vente.

Comment régler cette situation ?

Ni l’article 23 ni l’article 24 du Code de déontologie traitant des rapports entre confrères, ne répondent pas parfaitement au problème.

L’exclusivité ne peut prendre cours avant le contrat qui la prévoit, soit avant la seconde mission.

La clause d’exclusivité déroge au principe général de la liberté d’agir du client et s’interprète donc restrictivement.

Aussi, l’exclusivité ne peut-elle régir les effets d’une situation antérieure et seul le premier agent, qui a trouvé l’acquéreur, peut prétendre à la commission.

Que déduire de tout cela sur le plan des bonnes pratiques ?

L’agent immobilier doit avant tout servir son client. Cela veut dire qu’il doit veiller à éviter de pareils quiproquos.

Il est donc utile de s’assurer, en concluant une mission exclusive, de l’existence d’un droit de suite selon une mission précédente.

Le cas échéant, si une négociation s’impose avec un candidat déjà listé, il serait judicieux que les agents conviennent d’une collaboration.

Chacun s’y retrouvera.

Commentaires

facebook comments:

  1. lucot #

    merci pour votre article. Pouvez vous me préciser si le droit de suite est forcément de 6 mois minimum ou si il peut être de 3 mois

    mai 30, 2012
    • A mon avis, il peut être de 3 mois car cela recontre l’intérêt du consommateur. L’arrêté royal du 12 janvier 2007 a en effet pour but de proscrire les clauses abusives dans l’intérêt du consommateur. De plus, l’article 2, 7° dit « dans les six mois » ce qui signifie maximum 6 mois.

      juin 1, 2012

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Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

Lire plus arrow_forward

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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