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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le droit de suite de l’agent immobilier et l’exclusivité

La plupart des contrats d’intermédiation immobilière contiennent une clause de droit de suite.

Il s’agit d’une disposition qui prévoit que, dans les 7 jours qui suivent la fin du contrat, l’agent adresse au client la liste des personnes à qui il a renseigné le bien.

Si le bien est vendu dans les 6 mois à l’une de ces personnes, l’agent conserve son droit à la commission.

Cette clause est parfaitement valable.

Elle répond aux conditions de l’article 2, 7° de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 relatif à l’usage de certaines clauses dans les contrats d’agents immobiliers.

Imaginons à présent qu’après la fin du contrat, le client décide de confier une mission exclusive à un autre agent.

On devine la suite : un amateur se présente après la fin de la première mission et donc durant la seconde mission exclusive, et cet amateur figure sur la liste remise au client dans le délai de 7 jours.

L’amateur fait une offre que le propriétaire accepte. Quel agent peut prétendre à la commission ?

Le premier agent, en vertu du droit de suite convenu dans la première mission, indiscutablement.

Mais la vente intervient durant la seconde mission exclusive en sorte que le second agent pourrait également prétendre à la commission.

Voilà le client en danger de payer deux commissions pour une même vente.

Comment régler cette situation ?

Ni l’article 23 ni l’article 24 du Code de déontologie traitant des rapports entre confrères, ne répondent pas parfaitement au problème.

L’exclusivité ne peut prendre cours avant le contrat qui la prévoit, soit avant la seconde mission.

La clause d’exclusivité déroge au principe général de la liberté d’agir du client et s’interprète donc restrictivement.

Aussi, l’exclusivité ne peut-elle régir les effets d’une situation antérieure et seul le premier agent, qui a trouvé l’acquéreur, peut prétendre à la commission.

Que déduire de tout cela sur le plan des bonnes pratiques ?

L’agent immobilier doit avant tout servir son client. Cela veut dire qu’il doit veiller à éviter de pareils quiproquos.

Il est donc utile de s’assurer, en concluant une mission exclusive, de l’existence d’un droit de suite selon une mission précédente.

Le cas échéant, si une négociation s’impose avec un candidat déjà listé, il serait judicieux que les agents conviennent d’une collaboration.

Chacun s’y retrouvera.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    lucot #

    merci pour votre article. Pouvez vous me préciser si le droit de suite est forcément de 6 mois minimum ou si il peut être de 3 mois

    mai 30, 2012
    • Avatar

      A mon avis, il peut être de 3 mois car cela recontre l’intérêt du consommateur. L’arrêté royal du 12 janvier 2007 a en effet pour but de proscrire les clauses abusives dans l’intérêt du consommateur. De plus, l’article 2, 7° dit « dans les six mois » ce qui signifie maximum 6 mois.

      juin 1, 2012

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Habitat groupé et TVA

Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA). Il faut y être attentif lors […]

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Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA).

Il faut y être attentif lors de la vente d’un projet. Le SDA a eu à connaître la situation d’un projet d’habitat groupé en raison du caractère évolutif de la composition du groupe au fil de la réalisation du projet immobilier. Les initiateurs débutent le projet et son rejoints par de nouveaux membres.

Dans une décision anticipée n° 2018.0823 du 23 octobre 2018, le SDA admet l’identité de maître de l’ouvrage aux « maîtres d’ouvrage/résidents qui embarquent par la suite dans le projet », à la condition qu’ils introduisent la déclaration de la rubrique XXXVII, al. 2, 4°, en même temps que les initiateurs du projet. Cette déclaration doit être introduite au contrôle TVA avant que la taxe ne devienne exigible et il faut y joindre le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise. La déclaration porte sur la nature des travaux (démolition et reconstruction) et leur destination (habitation privée). Bref, le groupe doit être complet avant la première facture de travaux, soit très tôt.

Le ministre des Finances quant à lui exige que « l’identité [des membres du projet d’habitat groupé] doit […] être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d’architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien » (Q.R., Chambre, n° 54-185, Bulletin du 30 avril 2019, p. 201).

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