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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le droit de suite de l’agent immobilier et l’exclusivité

La plupart des contrats d’intermédiation immobilière contiennent une clause de droit de suite.

Il s’agit d’une disposition qui prévoit que, dans les 7 jours qui suivent la fin du contrat, l’agent adresse au client la liste des personnes à qui il a renseigné le bien.

Si le bien est vendu dans les 6 mois à l’une de ces personnes, l’agent conserve son droit à la commission.

Cette clause est parfaitement valable.

Elle répond aux conditions de l’article 2, 7° de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 relatif à l’usage de certaines clauses dans les contrats d’agents immobiliers.

Imaginons à présent qu’après la fin du contrat, le client décide de confier une mission exclusive à un autre agent.

On devine la suite : un amateur se présente après la fin de la première mission et donc durant la seconde mission exclusive, et cet amateur figure sur la liste remise au client dans le délai de 7 jours.

L’amateur fait une offre que le propriétaire accepte. Quel agent peut prétendre à la commission ?

Le premier agent, en vertu du droit de suite convenu dans la première mission, indiscutablement.

Mais la vente intervient durant la seconde mission exclusive en sorte que le second agent pourrait également prétendre à la commission.

Voilà le client en danger de payer deux commissions pour une même vente.

Comment régler cette situation ?

Ni l’article 23 ni l’article 24 du Code de déontologie traitant des rapports entre confrères, ne répondent pas parfaitement au problème.

L’exclusivité ne peut prendre cours avant le contrat qui la prévoit, soit avant la seconde mission.

La clause d’exclusivité déroge au principe général de la liberté d’agir du client et s’interprète donc restrictivement.

Aussi, l’exclusivité ne peut-elle régir les effets d’une situation antérieure et seul le premier agent, qui a trouvé l’acquéreur, peut prétendre à la commission.

Que déduire de tout cela sur le plan des bonnes pratiques ?

L’agent immobilier doit avant tout servir son client. Cela veut dire qu’il doit veiller à éviter de pareils quiproquos.

Il est donc utile de s’assurer, en concluant une mission exclusive, de l’existence d’un droit de suite selon une mission précédente.

Le cas échéant, si une négociation s’impose avec un candidat déjà listé, il serait judicieux que les agents conviennent d’une collaboration.

Chacun s’y retrouvera.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    lucot #

    merci pour votre article. Pouvez vous me préciser si le droit de suite est forcément de 6 mois minimum ou si il peut être de 3 mois

    mai 30, 2012
    • Avatar

      A mon avis, il peut être de 3 mois car cela recontre l’intérêt du consommateur. L’arrêté royal du 12 janvier 2007 a en effet pour but de proscrire les clauses abusives dans l’intérêt du consommateur. De plus, l’article 2, 7° dit « dans les six mois » ce qui signifie maximum 6 mois.

      juin 1, 2012

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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