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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le droit de suite de l’agent immobilier et l’exclusivité

La plupart des contrats d’intermédiation immobilière contiennent une clause de droit de suite.

Il s’agit d’une disposition qui prévoit que, dans les 7 jours qui suivent la fin du contrat, l’agent adresse au client la liste des personnes à qui il a renseigné le bien.

Si le bien est vendu dans les 6 mois à l’une de ces personnes, l’agent conserve son droit à la commission.

Cette clause est parfaitement valable.

Elle répond aux conditions de l’article 2, 7° de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 relatif à l’usage de certaines clauses dans les contrats d’agents immobiliers.

Imaginons à présent qu’après la fin du contrat, le client décide de confier une mission exclusive à un autre agent.

On devine la suite : un amateur se présente après la fin de la première mission et donc durant la seconde mission exclusive, et cet amateur figure sur la liste remise au client dans le délai de 7 jours.

L’amateur fait une offre que le propriétaire accepte. Quel agent peut prétendre à la commission ?

Le premier agent, en vertu du droit de suite convenu dans la première mission, indiscutablement.

Mais la vente intervient durant la seconde mission exclusive en sorte que le second agent pourrait également prétendre à la commission.

Voilà le client en danger de payer deux commissions pour une même vente.

Comment régler cette situation ?

Ni l’article 23 ni l’article 24 du Code de déontologie traitant des rapports entre confrères, ne répondent pas parfaitement au problème.

L’exclusivité ne peut prendre cours avant le contrat qui la prévoit, soit avant la seconde mission.

La clause d’exclusivité déroge au principe général de la liberté d’agir du client et s’interprète donc restrictivement.

Aussi, l’exclusivité ne peut-elle régir les effets d’une situation antérieure et seul le premier agent, qui a trouvé l’acquéreur, peut prétendre à la commission.

Que déduire de tout cela sur le plan des bonnes pratiques ?

L’agent immobilier doit avant tout servir son client. Cela veut dire qu’il doit veiller à éviter de pareils quiproquos.

Il est donc utile de s’assurer, en concluant une mission exclusive, de l’existence d’un droit de suite selon une mission précédente.

Le cas échéant, si une négociation s’impose avec un candidat déjà listé, il serait judicieux que les agents conviennent d’une collaboration.

Chacun s’y retrouvera.

Commentaires

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  1. lucot #

    merci pour votre article. Pouvez vous me préciser si le droit de suite est forcément de 6 mois minimum ou si il peut être de 3 mois

    mai 30, 2012
    • A mon avis, il peut être de 3 mois car cela recontre l’intérêt du consommateur. L’arrêté royal du 12 janvier 2007 a en effet pour but de proscrire les clauses abusives dans l’intérêt du consommateur. De plus, l’article 2, 7° dit « dans les six mois » ce qui signifie maximum 6 mois.

      juin 1, 2012

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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