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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le droit de suite de l’agent immobilier et l’exclusivité

La plupart des contrats d’intermédiation immobilière contiennent une clause de droit de suite.

Il s’agit d’une disposition qui prévoit que, dans les 7 jours qui suivent la fin du contrat, l’agent adresse au client la liste des personnes à qui il a renseigné le bien.

Si le bien est vendu dans les 6 mois à l’une de ces personnes, l’agent conserve son droit à la commission.

Cette clause est parfaitement valable.

Elle répond aux conditions de l’article 2, 7° de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 relatif à l’usage de certaines clauses dans les contrats d’agents immobiliers.

Imaginons à présent qu’après la fin du contrat, le client décide de confier une mission exclusive à un autre agent.

On devine la suite : un amateur se présente après la fin de la première mission et donc durant la seconde mission exclusive, et cet amateur figure sur la liste remise au client dans le délai de 7 jours.

L’amateur fait une offre que le propriétaire accepte. Quel agent peut prétendre à la commission ?

Le premier agent, en vertu du droit de suite convenu dans la première mission, indiscutablement.

Mais la vente intervient durant la seconde mission exclusive en sorte que le second agent pourrait également prétendre à la commission.

Voilà le client en danger de payer deux commissions pour une même vente.

Comment régler cette situation ?

Ni l’article 23 ni l’article 24 du Code de déontologie traitant des rapports entre confrères, ne répondent pas parfaitement au problème.

L’exclusivité ne peut prendre cours avant le contrat qui la prévoit, soit avant la seconde mission.

La clause d’exclusivité déroge au principe général de la liberté d’agir du client et s’interprète donc restrictivement.

Aussi, l’exclusivité ne peut-elle régir les effets d’une situation antérieure et seul le premier agent, qui a trouvé l’acquéreur, peut prétendre à la commission.

Que déduire de tout cela sur le plan des bonnes pratiques ?

L’agent immobilier doit avant tout servir son client. Cela veut dire qu’il doit veiller à éviter de pareils quiproquos.

Il est donc utile de s’assurer, en concluant une mission exclusive, de l’existence d’un droit de suite selon une mission précédente.

Le cas échéant, si une négociation s’impose avec un candidat déjà listé, il serait judicieux que les agents conviennent d’une collaboration.

Chacun s’y retrouvera.

Commentaires

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  1. lucot #

    merci pour votre article. Pouvez vous me préciser si le droit de suite est forcément de 6 mois minimum ou si il peut être de 3 mois

    mai 30, 2012
    • A mon avis, il peut être de 3 mois car cela recontre l’intérêt du consommateur. L’arrêté royal du 12 janvier 2007 a en effet pour but de proscrire les clauses abusives dans l’intérêt du consommateur. De plus, l’article 2, 7° dit « dans les six mois » ce qui signifie maximum 6 mois.

      juin 1, 2012

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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