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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Syndic d’immeuble entrepreneur enregistré ?

Le SPF Sécurité Sociale publie au Moniteur Belge du 14 janvier 2010 une « décision contraignante unanime » n° 27/2008 du 21 octobre 2008 du groupe d’impulsion des commissions provinciales d’enregistrement.

Le groupe d’impulsion est créé par l’article 15 de l’arrêté d’exécution (A.R. du 27 décembre 2007) des articles 40 et suivants du CIR/92. Il peut donner aux commissions d’enregistrement un commentaire général de la règlementation mais aussi des avis contraignants.

Le groupe d’impulsion s’est penché sur l’application de la réglementation en matière d’enregistrement au « gestionnaire d’immeubles ». Doivent-ils être enregistrés ?

La réponse est négative :

Etant donné que le syndic intervient en ce qui concerne les travaux d’entretien et de réparation comme mandataire de l’assemblée générale des copropriétaires (comprendre mandataire de l’ACP), qui agit en ce qui la concerne comme commettant, le syndic n’intervient pas en tant qu’entrepreneur.

Il est intéressant de relever que le groupe d’impulsion ajoute :

Ce n’est que dans le cas où il conclut un contrat d’entreprise avec un ou plusieurs propriétaires individuels à propos de travaux aux parties privatives, qu’il relève du champ d’application de la réglementation relative à l’enregistrement et qu’il peut aussi entrer en ligne de compte pour l’enregistrement.

Commentaires

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  1. Avatar
    VANDERBRIGGHE #

    Bonjour,
    Si j’ai bien compris… un syndic n’est pas tenu de s’inscrire à la BCE ???

    mars 18, 2012
  2. Avatar

    Si, si, un syndic comme tout professionnel doit être inscrit à la BCE. L’article parle de l’enregistrement comme entrepreneur, pas l’inscription à la BCE. Et l’ACP doit aussi être inscrite à la BCE.

    mars 18, 2012

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Démolir et reconstruire à 6 %, au même endroit ?

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit : « Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. » Il est donc question de démolir et […]

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Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit :

« Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. »

Il est donc question de démolir et reconstruire un bâtiment, ce qui suppose que c’est sur ce bâtiment.

Les choses ne sont pas toujours aussi simple. Il faut parfois respecter des contraintes urbanistique ou technique, ou encore des charges d’urbanisme, qui imposent de reconstruire à un autre endroit.

La reconstruction sera à proximité et participera bien de la notion de reconstruction sur les plan matériel, même s’il ne partage pas les fondations du bâtiment démoli.

Bien souvent, le propriétaire n’a pas vraiment le choix.

Faut-il ester sur la même empreinte au sol ?

Le Ministre des Finances a précisé cette condition en réponse à une question parlementaire posée le 23 juin 2009 par le député Josy Arens :

« L’administration admet que le bâtiment d’habitation issu de la reconstruction ne se situe pas exactement au même endroit que le bâtiment démoli pour autant cependant qu’il soit érigé sur la même parcelle. »

Il faut donc rester sur la même parcelle cadastrale même si on ne construit pas au même endroit.

Cette condition n’est absolument pas présente dans le texte mais on en comprend évidemment la logique.

Selon une décision du SDA, si le bâtiment neuf est construit en partie sur la parcelle cadastrale du bâtiment démoli et en partie sur un terrain à bâtir adjacent, le taux de TVA réduit de 6 % ne peut pas être appliqué (décision anticipée n° 2019.0626 du 13 août 2019).

Cette décision est excessive et contraire à l’esprit du texte, à l’objectif du législateur, lorsque la différence d’emplacement résulte de considérations urbanistiques ou techniques comme l’ouverture d’une voiries.

L’administration (le SDA aussi) doit appliquer le cadre XXXVII de manière intelligente, au cas par cas et en fonction des contingences, en s’abstenant de position de principe.

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