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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Un immeuble construit sans garantie décennale

L’acquisition d’un immeuble de celui qui l’a construit peut aboutir à une fâcheuse situation.

Un arrêt ancien de la Cour de cassation, du 9 septembre 1965 (Pas., 1965, I, p. 44), évoque le cas suivant.

Un entrepreneur avait construit un immeuble pour son compte personnel. Il décide ensuite de le vendre à un tiers qui vient à se plaindre d’un vice.

L’acquéreur actionne donc la garantie décennale à charge de l’entrepreneur. Or en construisant pour son compte propre, l’entrepreneur fut à la fois maître de l’ouvrage, créancier de garantie, et entrepreneur, débiteur de cette garantie.

Retenant que la confusion (art. 1234 et 1300 du Code civil) n’empêche que l’exécution de l’obligation et tant que subsiste la réunion sur la même tête des qualités de créancier et de débiteur, le juge du fond considère que la vente a éliminé l’obstacle qui était mis de la garantie, les effets de la confusion prenant fin à ce moment.

Mais l’arrêt fut cassé, la Cour de cassation retenant que la garantie naît d’un contrat d’entreprise et que l’entrepreneur n’avait pas conclu un contrat avec lui-même.

Aussi, la garantie n’était-elle pas née en sorte que, par la vente, l’entrepreneur n’avait pu céder cette garantie en accessoire du bien.

Il faut donc en déduire que si l’on achète un bien à l’entrepreneur qui l’a construit pour son compte (par exemple pour le louer quelques années), ou à l’architecte qui l’a dessiné pour son compte (pour l’habiter), on est privé de la garantie décennale qui est, rappelons-le, d’ordre public … !

Il reste bien sûr la garantie pour vice caché sauf si le vendeur s’est est valablement exonéré (est-il vendeur professionnel), voire la responsabilité précontractuelle s’il a celé cette particularité importante de la vente (réfaction du prix pour dol incident).

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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