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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Un immeuble construit sans garantie décennale

L’acquisition d’un immeuble de celui qui l’a construit peut aboutir à une fâcheuse situation.

Un arrêt ancien de la Cour de cassation, du 9 septembre 1965 (Pas., 1965, I, p. 44), évoque le cas suivant.

Un entrepreneur avait construit un immeuble pour son compte personnel. Il décide ensuite de le vendre à un tiers qui vient à se plaindre d’un vice.

L’acquéreur actionne donc la garantie décennale à charge de l’entrepreneur. Or en construisant pour son compte propre, l’entrepreneur fut à la fois maître de l’ouvrage, créancier de garantie, et entrepreneur, débiteur de cette garantie.

Retenant que la confusion (art. 1234 et 1300 du Code civil) n’empêche que l’exécution de l’obligation et tant que subsiste la réunion sur la même tête des qualités de créancier et de débiteur, le juge du fond considère que la vente a éliminé l’obstacle qui était mis de la garantie, les effets de la confusion prenant fin à ce moment.

Mais l’arrêt fut cassé, la Cour de cassation retenant que la garantie naît d’un contrat d’entreprise et que l’entrepreneur n’avait pas conclu un contrat avec lui-même.

Aussi, la garantie n’était-elle pas née en sorte que, par la vente, l’entrepreneur n’avait pu céder cette garantie en accessoire du bien.

Il faut donc en déduire que si l’on achète un bien à l’entrepreneur qui l’a construit pour son compte (par exemple pour le louer quelques années), ou à l’architecte qui l’a dessiné pour son compte (pour l’habiter), on est privé de la garantie décennale qui est, rappelons-le, d’ordre public … !

Il reste bien sûr la garantie pour vice caché sauf si le vendeur s’est est valablement exonéré (est-il vendeur professionnel), voire la responsabilité précontractuelle s’il a celé cette particularité importante de la vente (réfaction du prix pour dol incident).

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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