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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Quel notaire travaille ?

Le titre est un peu provocateur; en réalité, il s’agit simplement de définir quel notaire fait quoi lorsque chaque partie à la vente immobilière consulte son propre notaire.

Le cadre réglementaire général relatif aux règles de la pratique notariale a été adopté par l’assemblée générale du 24 octobre 2000.

Il fut modifié par les assemblées générales des 25 janvier et 26 avril 2005.

L’article 16 de ce règlement confirme la pratique selon laquelle c’est le notaire détenteur de la minute de l’acte qui procède à la rédaction du projet d’acte.

Ceci dit, l’acte est en principe l’œuvre des deux notaires.

Le notaire détenteur de la minute est aussi responsable de toutes les formalités et recherches que l’usage et la loi imposent aux notaires.

Quel est le notaire qui règle le problème du remboursement du créancier hypothécaire, en vue d’assurer la liberté hypothécaire du bien ?

Comme c’est le notaire détenteur de la minute qui lève le certificat préalable, il se chargera d’adresser au créancier inscrit dont ce certificat révèlerait l’existence, la demande du compte de remboursement.

Par contre, c’est le vendeur qui a l’obligation d’obtenir le dégrèvement du bien vendu et qui supporte les frais de radiation : il est logique que ce soit son notaire qui s’occupe de l’acte de mainlevée.

Bref, c’est en règle le notaire qui détient la minute de l’acte qui tient la plume.

Mais alors qui détient la minute ?

Le cadre réglementaire général relatif aux règles de la pratique notariale désigne le notaire qui détient la minute.

Notons d’abord que si notaire décide de faire appel à un confrère indigène pour un acte se rapportant à un bien situé dans une autre Région dont il ne maîtrise pas assez la législation, la minute revient au notaire de la Région, sauf accord contraire.

Cette règle ne vaut pas lorsqu’un notaire est chargé par le tribunal de rédiger l’acte.

Pour le reste, l’annexe de l’article 19 répond à la question de savoir qui détiendra la minute et donc quel notaire tiendra la plume :

  • Réméré : le notaire de celui qui exerce le droit de réméré.
  • Vente avec paiement comptant : le notaire de l’acquéreur ; c’est le cas le plus fréquent.
  • Vente avec paiement différé : le notaire du vendeur.
  • Première vente d’un lot dans une copropriété après réception d’un acte de base ou de lotissement : le notaire du vendeur (c’est-à-dire en général le notaire qui a reçu l’acte de base).
  • Vente d’un bien après notification d’un droit de préemption en application de la législation sur le bail à ferme : le notaire du vendeur.

Ce règlement s’appuie sur la considération de ce qu’il ne convient pas d’abandonner ce choix aux parties.

En effet, ce choix pourrait faire l’objet d’un litige s’il n’a pas été prévu dans les conventions initiales.

Et la question pourrait aussi faire l’objet de pression sur la partie la plus faible.

Les choix opérés dans l’article 19 s’inspirent largement des anciennes Traditions nationales (article 12).

Enfin, pour les actes qui ne sont pas visés à l’article 19, la minute sera détenue par le notaire désigné par le client ayant la plus forte quotité de droits.

Le calcul des quotités de droits se fait, en cas de démembrement du droit de propriété, selon les règles du Code des droits de succession pour l’évaluation de l’usufruit.

Lorsque tous les clients ont une même quotité de droits, préférence sera accordée au notaire dont la nomination est la plus récente.

Cette priorité au plus jeune est un signe de confiance et d’encouragement à l’égard de la jeune génération, dans l’esprit de la loi organique rénovée (article 79 in fine, par exemple).

*

Comme on le voit, la tradition puis la réglementation professionnelle a réglé l’intervention conjointe de deux notaires intervenant dans un acte de vente d’immeuble.

Mais il n’y a pas que la répartition des tâches (rédiger le projet d’acte et détenir la minute une fois l’acte passé).

Le devoir de conseil présente une particularité lorsque chaque partie a consulté son notaire.

L’article 9 de la loi organique du 16 mars 1803 met à charge de chaque notaire un devoir de conseil et d’impartialité, ce qui signifie que chaque notaire doit conseiller chaque partie.

Le notaire du vendeur doit donc pareillement conseiller le vendeur et l’acheteur, et de même pour le notaire de l’acheteur.

Le conseil impartial génère donc une responsabilité contractuelle pour le client du notaire et extracontractuelle pour l’autre partie, alors que les délais de prescription de chaque action sont différents.

On relèvera que cette question fait débat car la mission du notaire est hybride, à la fois légale et contractuelle (J. Goemaere, « La responsabilité du notaire est-elle contractuelle ou aquilienne ? », Rev. Not. Belge, 2009, p. 143 ; D. Stercx, « La prescription de l’action en responsabilité notariale devant la Cour constitutionnelle et la Cour de cassation », Rev. Not. Belge, 2014, p. 235).

La Cour constitutionnelle a dénoncé cette différence de traitement par un arrêt du 13 décembre 2012 (Rev. Not. Belge, 2013, p. 51).

La Cour de cassation semble pencher pour la responsabilité contractuelle dans un arrêt du 6 juin 2013, mais cet arrêt n’est pas publié sur le site de la Cour ce qui laisse penser qu’il s’agit d’une décision d’espèce et qu’il vaut mieux se baser sur les arrêts nuancés des 23 octobre 2008, 24 septembre 2004, 24 septembre 2009.

La question reste ouverte.

Enfin, lorsque deux notaires interviennent mais qu’un seul instrumente, comment apprécier les responsabilités ?

Je renvoie le lecteur aux travaux du CEL à ce sujet (voyez J. Goemaere, G. Raucq, H. Berquin, F.  TOP, « Deux notaires sont chargés d’un dossier, mais un seul instrumente : incidences sur le plan de la responsabilité ? », dossier n° 4342, in Travaux du Comité d’études et de législation de la Fédération Royale du Notariat Belge, Bruylant, 2002, p. 120-241).

La photo : Le Cercle du Lac à LLN. Un bâtiment intéressant des architectes Patrick van der Straeten et Alberto Fernandez-Goas du bureau d’Architecture Group Sigma.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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