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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le droit à commission de l’agent immobilier quand la vente échoue

Il existe souvent une source de contradiction dans les contrats de mission immobilière (contrat d’agent immobilier).

Il s’agit de la clause définissant la naissance du droit à la commission qui, parfois, entre en conflit avec la clause précisant comment sera payée la commission.

Prenons un exemple tiré d’un arrêt de la Cour de cassation (Cass., 22 janvier 2016, rôle n° C.14.0410.F, www.juridat.be).

La mission précisait :

  • Le droit à la commission d’agent immobilier est exigible uniquement en cas de réalisation parfaite de sa mission,
  • La mission est de trouver amateur, par l’obtention de celui-ci d’une offre d’achat écrite, ferme et définitive pour l’acquisition du bien désigné.

Autrement dit, le droit à la commission naît dès l’obtention d’une offre au prix demandé.

Mais le contrat ajoutait :

  • La commission sera payable au comptant et sera perçue sur l’acompte lors de la signature du compromis de vente.

La question est la suivante : lorsque le contrat fait naître la commission à l’obtention d’une offre mais précise qu’elle sera payée au compromis, l’agent est-il rémunéré si l’offre n’est pas suivie d’un compromis ?

La Cour d’appel de Bruxelles avait considéré que cette dernière clause n’indique pas que la commission n’est pas due à défaut de signature d’un compromis.

En statuant ainsi, dit la Cour de cassation, la Cour d’appel de Bruxelles ne donne pas de cette dernière clause une interprétation inconciliable avec les termes du contrat et ne viole pas la foi qui lui est due.

Cette décision est justifiée.

Il ne faut pas confondre les clauses fixant la naissance du droit à la commission et celles déterminant comment ou quand la commission, une fois née, sera payée.

Les secondes clauses relèvent de la modalité de paiement et sont sans effet sur le droit à la commission.

D’ailleurs la Cour de cassation poursuit :

« Dès lors qu’il considère, sans être critiqué, que l’offre d’achat de l’immeuble émise par le demandeur « est, selon ses termes, ‘ferme, irrévocable et sans réserve’ » et que, « conformément aux termes de l’offre, ‘l’acceptation par le propriétaire vaut vente’, indépendamment de la signature d’un compromis », l’arrêt attaqué, qui condamne les (commettants) à payer à (l’agence immobilière) la commission litigieuse, ne méconnaît pas les effets que les stipulations ainsi reproduites, dans l’interprétation qu’il en donne, ont légalement entre les parties. »

Ce problème se pose par exemple lorsque le compromis ne peut être signé à la suite de la non réalisation d’une condition suspensive.

Dans ce cas, la jurisprudence est contrastée :

La commission est due même si la transaction est sous condition suspensive : Liège, 13 juin 1994, R.G.E.N., 1996, p. 198 ; Liège, 27 mars 2003, rôle n° 2001/RG/60, www.juridat.be ; Civ., Hasselt, 17 juin 2002, R.A.B.G., 2004, liv. 7, p. 443 ; Gand, 25 juin 2003, R.A.B.G., 2004, liv. 7, p. 428 et la note B. Veeckmans.

Pas de commission due en l’absence de de réalisation de la commission : Civ., Brux., 12 septembre 1990, Entr. et Dr., 1992, p. 342 ; Liège, 6 novembre 1998, R.G.D.C., 2000, p. 51 ; Gand, 30 juin 2004, T.H.B., 2005, p. 79.

En réalité, il faut avant tout s’attacher aux termes du contrat d’intermédiation.

Si ce contrat fait de la vente le fait générateur de la commission, cette clause devra trouver toute son application. Sans vente, pas de commission.

On sera alors attentif au fait qu’une clause du type « la commission est payable à l’acte », suppose qu’un acte intervienne pour que la commission soit due.

Toutefois, le tribunal de première instance de Bruxelles a jugé que la clause selon laquelle la commission sera perçue sur l’acompte, constitue une modalité d’exécution de la rémunération et non une condition suspensive dont dépend son exécution (Civ., Brux., 3 juin 2009, R.C.D.I., 2009, Liv. 3, p. 30).

Si la commission est prévue à raison de 3 % du prix « obtenu », le résultat est le même.  Il faut obtenir un prix et donc une vente pour que le droit à commission naisse.

Ce n’est que lorsque le prélèvement de la commission sur le prix n’est qu’une modalité de paiement et non une condition de la commission, que celle-ci restera due si la vente ne prospère pas.

Qu’en est-il si la convention est muette ou insuffisante sur ce point précis ?

Il faut alors soigneusement apprécier l’objet de la convention de courtage en considération, notamment, de la fonction complétive de la bonne foi et des suites que l’équité donne à l’obligation (art. 1135 du Code civil).

Or, justement, les suites que l’équité donne à la recherche immobilière, d’après sa nature, c’est de trouver un amateur permettant la vente.

Un amateur qui ne peut plus ou qui ne veut plus acheter n’est pas d’une grande utilité au commettant.

C’est pourquoi, à mon avis, dans la plupart des cas, l’échec de l’opération pour laquelle l’agent a offert ses services, par la non-réalisation d’une condition suspensive ou pour une autre raison, prive l’agent de sa commission, sauf si le commettant est en faute.

La pratique est d’ailleurs en ce sens.

Le contrat-type de l’IPI (version 2012) prévoyait (art. 5.2) que la commission est payable « soit à la signature du compromis de vente ou, en cas de condition(s) suspensive(s), à la levée de celle(s)-ci. »

Ce contrat-type n’est pas obligatoire mais recommandé.

L’agent immobilier qui veut éviter tout problème doit être clair ; il peut utiliser ce genre de clause :

La commission est due à la présentation d’une offre d’un acquéreur sérieux, au prix demandé et sans condition suspensive.

Le paiement sera reporté au moment de l’acte. Si l’acte n’est pas signé par la faute du candidat acheteur ou du vendeur, la commission est due à la facturation de la commission.

Si l’acte n’est pas signé par la faute de l’agent immobilier, celui-ci perd le droit acquis à la commission.

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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