Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le ciel s’éclaircit pour la TVA à 6 % dans la rénovation

Le taux réduit de la TVA, soit 6 %, est applicable à la rénovation – transformation (cadre XXXI et XXXVIII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal TVA n° 20) et à la démolition –reconstruction (cadre XXXVII).

Une condition importante pour l’application du taux réduit est que l’immeuble objet des travaux soit affecté à titre principal au logement.

Une question qui se pose aujourd’hui est de savoir si, avant travaux, l’immeuble doit déjà être affecté au logement.

Le point 39 de la circulaire n° 86/006 du 22 août 1986 traite des travaux immobilier de rénovation.

Il est clairement indiqué « la condition d’adaptation du bâtiment à sa destination de logement privé doit, à tout le moins, être remplie après l’exécution des travaux, mais il n’est pas requis que le bâtiment fut déjà adapté à cette destination avant cette exécution. Le taux réduit est donc susceptible de s’appliquer, toutes autres conditions étant réunies, aux travaux de transformation d’un immeuble à usage de bureau en un immeuble à appartements. »

C’est très important pour l’opérateur qui recycle un immeuble industriel ou commercial, ou des bureaux, en logement, et qui ne récupère pas la TVA sur les travaux.

Ce sera le cas du promoteur qui garde le bien en portefeuille pour le louer (acticité dans le champ mais exonérée, donc sans droit à déduction).

Ce sera aussi le cas de travaux qui ne sont pas assez importants pour rendre l’immeuble neuf au sens de la TVA (Manuel TVA, n° 152/2) ce qui ne permet pas de le revendre ou de le grever de droit réel en régime TVA.

La position de l’administration n’a pas varié pendant 25 ans.

L’immeuble ne doit pas nécessairement être destiné au logement avant travaux pour que le taux réduit s’applique à sa rénovation ou à sa reconstruction.

Cette position peut s’appuyer sur des réponses à des questions parlementaires, sur des décisions anticipées et sur une longue pratique administrative.

C’est la Cour d’appel de Liège qui est venue menacer cette belle harmonie (27 octobre 2010, Act. Fisc., 2011, n° 15, p. 1).

La Cour se base sur une interprétation textuelle du cadre XXXI, à savoir :

1er Les travaux immobiliers et autres opérations visés au paragraphe 3 sont soumis au taux réduit pour autant qu’ils réunissent les conditions suivantes:

1° les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l’amélioration, la réparation ou l’entretien, à l’exclusion du nettoyage, de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation ;

2° les opérations doivent être affectées à un bâtiment d’habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé;

3° les opérations doivent être effectuées à un bâtiment d’habitation dont la première occupation précède d’au moins quinze ans la première date d’exigibilité de la T.V.A. survenue en vertu de l’article 22, § 1er ou de l’article 22bis du Code ; (…)

Pour la Cour d’appel, la lecture de ces trois premières conditions ne laisse pas de doute : il faut que le bâtiment soit déjà affecté à l’habitation avant les travaux.

La doctrine a tempéré l’impact de cet arrêt qui prenait le contrepied d’un consensus établi de longue date.

Il s’agissait en fait d’un garage aménagé en habitation, par une transformation ayant plus que doublé le volume initial.

Monsieur Lamparelli explique que l’administration avait plaidé contre sa circulaire parce que le premier juge avait rejeté le critère administratif du doublement de volume (T. Lamparelli, « La TVA et les taux réduits dans le secteur de la construction », Kluwer, Waterloo, 21012, p. 11).

En effet, l’administration considère que si la transformation aboutit à plus du doublement de la superficie initiale, il ne s’agit plus d’une transformation mais d’une création de logement.

Devant le risque de ne pas voir son critère retenu, l’administration avait contesté l’application du taux réduit à un bâtiment non originairement affecté à l’habitation.

Il n’empêche, si les motivations de l’administration étaient mal inspirées, la porte ouverte par la Cour d’appel de Liège a laissé cours à d’autres décisions de justice.

Le tribunal de première instance de Mons a emboité le pas (jugement du 20 juin 2013, rôle n° 12/259/A, publié sur le site Fisconet).

Puis la Cour d’appel de Mons a adopté la même position dans un arrêt du 25 février 2015 (Fiscologue, 13 mars 2015, n° 1422, p. 12).

Deux Cour d’appel du Royaume,  cela commence à faire poids. Rappelons que les Cours et tribunaux ne sont en principe pas liés par une circulaire

On pouvait donc se poser de sérieuses questions sur l’avenir du taux réduit de 6 % sur les rénovations ou reconstructions d’immeubles qui ne sont pas encore affectés à l’habitation.

Heureusement, un arrêt du 27 mars 2015 de la Cour de cassation (rôle n° F.13.0009.N, www.juridat.be) .

La Cour de cassation s’exprime comme suit (dans la langue de l’arrêt) :

“ Hieruit volgt dat op een handeling die bestaat in de verbouwing van een uit zijn aard onroerend goed het verminderd btw-tarief van 6 procent van tabel A, rubriek XXXI van het KB nr. 20 van 20 juli 1970 van toepassing is, zonder dat wordt vereist dat het gaat om de verbouwing van een onroerend goed dat reeds de bestemming had van privé-woning.

Hieruit volgt tevens dat aan de voorwaarde van de aanpassing van het gebouw aan de bestemming van privé-woning slechts moet voldaan zijn na de uitvoering van de werken en dat het niet vereist is dat het gebouw of ieder deel van het gebouw reeds deze bestemming had voor de uitvoering der werken. Bijgevolg kan het verlaagd tarief van toepassing zijn op de omvorming van een woning met schuur (grange) in een privé-woning op voorwaarde dat het gaat om een verbouwing en niet om een nieuwbouw.”

On ne peut être plus clair : la condition de destination principale d’habitation ne doit pas être rencontrée avant les travaux, mais seulement après.

C’est une heureuse mise au point qui restitue la sécurité juridique à cette importante matière.

La polémique est close. La position adoptée par l’administration dès 1986 et temporairement remise en cause par la jurisprudence, est confirmée.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

Lire plus arrow_forward

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

  • Sitothèque

  • close