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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le ciel s’éclaircit pour la TVA à 6 % dans la rénovation

Le taux réduit de la TVA, soit 6 %, est applicable à la rénovation – transformation (cadre XXXI et XXXVIII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal TVA n° 20) et à la démolition –reconstruction (cadre XXXVII).

Une condition importante pour l’application du taux réduit est que l’immeuble objet des travaux soit affecté à titre principal au logement.

Une question qui se pose aujourd’hui est de savoir si, avant travaux, l’immeuble doit déjà être affecté au logement.

Le point 39 de la circulaire n° 86/006 du 22 août 1986 traite des travaux immobilier de rénovation.

Il est clairement indiqué « la condition d’adaptation du bâtiment à sa destination de logement privé doit, à tout le moins, être remplie après l’exécution des travaux, mais il n’est pas requis que le bâtiment fut déjà adapté à cette destination avant cette exécution. Le taux réduit est donc susceptible de s’appliquer, toutes autres conditions étant réunies, aux travaux de transformation d’un immeuble à usage de bureau en un immeuble à appartements. »

C’est très important pour l’opérateur qui recycle un immeuble industriel ou commercial, ou des bureaux, en logement, et qui ne récupère pas la TVA sur les travaux.

Ce sera le cas du promoteur qui garde le bien en portefeuille pour le louer (acticité dans le champ mais exonérée, donc sans droit à déduction).

Ce sera aussi le cas de travaux qui ne sont pas assez importants pour rendre l’immeuble neuf au sens de la TVA (Manuel TVA, n° 152/2) ce qui ne permet pas de le revendre ou de le grever de droit réel en régime TVA.

La position de l’administration n’a pas varié pendant 25 ans.

L’immeuble ne doit pas nécessairement être destiné au logement avant travaux pour que le taux réduit s’applique à sa rénovation ou à sa reconstruction.

Cette position peut s’appuyer sur des réponses à des questions parlementaires, sur des décisions anticipées et sur une longue pratique administrative.

C’est la Cour d’appel de Liège qui est venue menacer cette belle harmonie (27 octobre 2010, Act. Fisc., 2011, n° 15, p. 1).

La Cour se base sur une interprétation textuelle du cadre XXXI, à savoir :

1er Les travaux immobiliers et autres opérations visés au paragraphe 3 sont soumis au taux réduit pour autant qu’ils réunissent les conditions suivantes:

1° les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l’amélioration, la réparation ou l’entretien, à l’exclusion du nettoyage, de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation ;

2° les opérations doivent être affectées à un bâtiment d’habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé;

3° les opérations doivent être effectuées à un bâtiment d’habitation dont la première occupation précède d’au moins quinze ans la première date d’exigibilité de la T.V.A. survenue en vertu de l’article 22, § 1er ou de l’article 22bis du Code ; (…)

Pour la Cour d’appel, la lecture de ces trois premières conditions ne laisse pas de doute : il faut que le bâtiment soit déjà affecté à l’habitation avant les travaux.

La doctrine a tempéré l’impact de cet arrêt qui prenait le contrepied d’un consensus établi de longue date.

Il s’agissait en fait d’un garage aménagé en habitation, par une transformation ayant plus que doublé le volume initial.

Monsieur Lamparelli explique que l’administration avait plaidé contre sa circulaire parce que le premier juge avait rejeté le critère administratif du doublement de volume (T. Lamparelli, « La TVA et les taux réduits dans le secteur de la construction », Kluwer, Waterloo, 21012, p. 11).

En effet, l’administration considère que si la transformation aboutit à plus du doublement de la superficie initiale, il ne s’agit plus d’une transformation mais d’une création de logement.

Devant le risque de ne pas voir son critère retenu, l’administration avait contesté l’application du taux réduit à un bâtiment non originairement affecté à l’habitation.

Il n’empêche, si les motivations de l’administration étaient mal inspirées, la porte ouverte par la Cour d’appel de Liège a laissé cours à d’autres décisions de justice.

Le tribunal de première instance de Mons a emboité le pas (jugement du 20 juin 2013, rôle n° 12/259/A, publié sur le site Fisconet).

Puis la Cour d’appel de Mons a adopté la même position dans un arrêt du 25 février 2015 (Fiscologue, 13 mars 2015, n° 1422, p. 12).

Deux Cour d’appel du Royaume,  cela commence à faire poids. Rappelons que les Cours et tribunaux ne sont en principe pas liés par une circulaire

On pouvait donc se poser de sérieuses questions sur l’avenir du taux réduit de 6 % sur les rénovations ou reconstructions d’immeubles qui ne sont pas encore affectés à l’habitation.

Heureusement, un arrêt du 27 mars 2015 de la Cour de cassation (rôle n° F.13.0009.N, www.juridat.be) .

La Cour de cassation s’exprime comme suit (dans la langue de l’arrêt) :

“ Hieruit volgt dat op een handeling die bestaat in de verbouwing van een uit zijn aard onroerend goed het verminderd btw-tarief van 6 procent van tabel A, rubriek XXXI van het KB nr. 20 van 20 juli 1970 van toepassing is, zonder dat wordt vereist dat het gaat om de verbouwing van een onroerend goed dat reeds de bestemming had van privé-woning.

Hieruit volgt tevens dat aan de voorwaarde van de aanpassing van het gebouw aan de bestemming van privé-woning slechts moet voldaan zijn na de uitvoering van de werken en dat het niet vereist is dat het gebouw of ieder deel van het gebouw reeds deze bestemming had voor de uitvoering der werken. Bijgevolg kan het verlaagd tarief van toepassing zijn op de omvorming van een woning met schuur (grange) in een privé-woning op voorwaarde dat het gaat om een verbouwing en niet om een nieuwbouw.”

On ne peut être plus clair : la condition de destination principale d’habitation ne doit pas être rencontrée avant les travaux, mais seulement après.

C’est une heureuse mise au point qui restitue la sécurité juridique à cette importante matière.

La polémique est close. La position adoptée par l’administration dès 1986 et temporairement remise en cause par la jurisprudence, est confirmée.

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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