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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Cession de terrains et travaux d’infrastructure

L’administration a publié la décision attendue en la matière (décision TVA, n° E.T. 124.513, du 23 décembre 2013). L’administration y exprime des conceptions assez restrictives.

La livraison d’un terrain  

La livraison à titre onéreux d’un terrain, à bâtir ou non, est exemptée de la TVA en Belgique. La taxe n’est due que s’il s’agit d’un terrain attenant à une construction, vendu simultanément par la même personne.

Pour l’administration, un terrain à bâtir est « simplement aménagé » lorsqu’il est muni de travaux préalables à l’érection d’un bâtiment (maison, appartement).

Ces travaux préalables sont le mesurage du terrain, le nivellement du sol, la démolition de constructions anciennes, la pose dans le sous-sol, avec immobilisation par nature, de tuyaux, de câbles, d’égouts, de conduites nécessaires pour le raccordement du lot au domaine public (impétrants), etc.

La livraison à un futur constructeur d’un terrain « simplement  aménagé », tel un lot privatif vendu à un particulier dans le cadre d’un lotissement, est exemptée comme un terrain nu.

Sera au contraire un terrain attenant pouvant donner lieu à l’application de la taxe, celui sur lequel sont effectués des travaux aboutissant à une immobilisation par nature de matériaux qui ont une consistance et une importance matérielles significatives par rapport à ce terrain, qui en est le simple support, et qui constituent des constructions incorporées au sol, c’est-à-dire des bâtiments (parkings, couverts ou à ciel ouvert, voiries, ouvrages d’art, etc.).

Quant aux terrains (lots) privatifs adjacents à la voirie, ils ne constituent pas des « terrains attenants » à la voirie, s’agissant de parcelles cadastrales distinctes de celle-ci.

Bref, les travaux d’infrastructure ne sont pas des constructions incorporées au sol pour l’administration et n’ouvrent pas droit à déduction.

Livraison des voiries à la Commune dans le cadre d’un lotissement

Le lotisseur – promoteur

En cas d’abandon gratuit des travaux de voiries à la Commune, le lotisseur-promoteur qui vend des maisons ou appartements avec TVA en même temps que le terrain y attenant, peut déduire la TVA sur ces travaux s’ils sont inclus dans le prix de ces bâtiments.

Le promoteur

Les travaux de voirie rétrocédés gratuitement à la Commune sont réalisés par le promoteur à qui le lotisseur a concédé un droit de superficie.

La TVA sur ces travaux peut être déduite par le promoteur dans la mesure ils sont liés aux lots sur lesquels le promoteur a construit ou fait construire et si le coût de ces travaux est compris dans le prix des appartements et maisons vendus par le promoteur.

Le simple lotisseur

Pour ce qui est des simples lotisseurs, qui réalisent les travaux de voirie et qui ne vendent pas de bâtiments mais simplement des « terrains aménagés », la déduction est écartée en cas d’abandon gratuit des voiries à la Commune.

L’acheteur construit

Il s’agit ici de la vente qu’une quote-part indivise des travaux de voirie aux acheteurs du terrain à bâtir qui construisent eux-mêmes, avec une clause les obligeant à rétrocéder gratuitement à la Commune leur part dans les travaux.

Le vendeur lotisseur ou promoteur – superficiaire vend alors des (parts indivises) d’un bâtiment neuf (la voirie) en régime TVA ce qui ouvre le droit à déduction dans le chef du vendeur.

Tiers – payant

Les travaux de voirie sont vendus à la Commune mais le prix est totalement ou partiellement payé par les acheteurs des lots.

Les travaux de voirie sont ainsi cédés à la Commune à titre onéreux avec TVA ce qui permet au lotisseur ou promoteur – superficiaire de déduire la taxe sur les travaux.

Travaux d’infrastructure relatifs à un centre commercial

Comme charge du PU, la voirie est gratuitement rétrocédée à la Commune lors de la construction d’un centre commercial et de ses abords.

Ici, l’administration accepte de faire (un peu) application de l’arrêt « Les Grands Prés » de la Cour de cassation du 26 février 2010.

La déduction de la taxe ayant grevé les travaux de voirie est autorisée lorsque ces travaux sont liés à l’exploitation du centre commercial sauf pour les voiries ou autres infrastructures qui ne sont pas appelées, ou très peu, à desservir le centre commercial mais à être exclusivement, ou presque, utilisées à d’autres fins.

De plus, la déduction en question est limitée puisque le centre commercial a la qualité d’assujetti mixte et que les voiries concernent en principe l’ensemble du site.

Pour le prorata, voyez la tout aussi décevante circulaire n° 34/2012 du 29 octobre 2012.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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