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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Courtage immobilier : le prix de présentation et le prix accepté

Un agent immobilier reçoit une mission de recherche immobilière. Il est convenu de présenter le bien au prix de 185.000 €. La mission ne prévoit pas de position de repli (prix plancher de négociation).

L’agent immobilier trouve acquéreur à 160.000 €. Comme il se doit, il présente cette offre au propriétaire, et celui-ci décide de l’accepter. La vente intervient avec le candidat trouvé par l’agent immobilier.

Le commettant refuse ensuite de payer la commission et l’agent immobilier introduit une procédure.

La Cour d’appel (Mons, 26 novembre 2013, R.G. n° 2013RG197, inédit) juge cette situation comme suit :

« Quant au prix demandé à la vente : contrairement à la convention signée avec Monsieur B., I. (l’agent immobilier) a présenté le bien à la vente au prix de 160.000 € (voyez la pièce 8 du dossier de I.).

I. soutient qu’elle aurait d’abord affiché l’immeuble au prix demandé, puis aurait réduit le prix à la demande de son client. Ce fait n’est pas démontré. Au contraire, le contrat exclut tout autre prix : l’article 1.2 renseigne que le prix de vente de présentation (sic) est fixé à 185.000 € tandis que la mention de prix de vente souhaité est barrée.

Il suffit dès lors de constater que le bien n’a pas été présenté au public pour le prix souhaité et que, à titre surabondant, ce prix n’a pas été obtenu, pour constater que l’agent a manqué à ses obligations. »

Qu’en penser ?

Le juge constate que la mission de recherche a été menée en présentant un candidat à 160.000 € alors que cette mission était de trouver acquéreur à 185.000 € et que rien ne démontrait un accord du commettant pour rabattre la mission à 160.000 €.

Quelles sont les obligations de l’agent immobilier à ce sujet ?

Le courtage immobilier suppose un colloque permanent entre le commettant et le courtier sur les conditions de la recherche immobilière. Il est ici question du prix, donc de l’évaluation préalable du bien.

Si les parties ont fixé un prix, avec une position de négociation ou de repli, c’est un élément du champ contractuel que le courtier doit respecter.

S’il ne trouve pas acquéreur au prix convenu, il n’a en principe pas droit à sa commission même s’il obtient un prix qui, après réflexion, lui apparait satisfaisant ou raisonnable, et même si c’est le prix du marché.

Il faut rappeler que la première mission de l’agent immobilier est d’assister son client pour déterminer la valeur de son bien. Le Code de déontologie (art. 45) prévoit que « Les estimations et évaluations de l’agent immobilier courtier, qu’elles soient concises ou développées, doivent être faites de manière sincère, sans préjudice d’éventuels affinements. »

Il faut donc « affiner » après évaluation c’est-à-dire se concerter sur l’évolution de la mission et adapter celle-ci aux réalités rencontrées.

L’article 46 ajoute que « l’agent immobilier courtier a l’obligation d’exprimer à son commettant des réserves au sujet du prix que ce dernier estimerait ou entendrait obtenir dans le cadre d’une évaluation ou d’une commercialisation de son bien si ce prix est, à sa connaissance, manifestement disproportionné à la hausse ou à la baisse par rapport à la valeur du bien ou au prix susceptible d’être obtenu dans le cadre d’une commercialisation. »

Enfin, l’article 52 prévoit que « l’agent immobilier courtier veille toujours à ce que les prix des biens qu’il communique correspondent à ceux convenus avec le commettant. »

L’agent assume donc une responsabilité en rapport avec l’évaluation du bien (J.P. Hamme, 15 décembre 1987, J.J.P., 1990, p. 8 ; Civ., Bruxelles, 21 février 1995, J.T. 1995, p. 522), qui peut influencer son droit à la commission.

Reste la situation où l’agent immobilier, et le commettant, se sont trompés de bonne foi sur la réponse du marché au prix proposé. Cela peut arriver, même sans faute, car l’évaluation immobilière n’est pas une science exacte.

L’agent doit s’ouvrir de cette difficulté à son client. En ce cas, soit le client renonce à la vente et aucune commission n’est due, soit les parties renégocient le contrat et modifient conventionnellement le prix proposé (les parties « affinent » l’évaluation comme dit l’article 45 du Code).

Si une vente suit au prix revu, l’agent aura alors droit à sa commission.

Mais l’agent immobilier ne peut taire cette circonstance et recueillir des offres sous le prix convenu pour ensuite tenter de justifier sa commission, d’autant que l’article 52 précise que « l’agent immobilier courtier veille toujours à ce que les prix des biens qu’il communique correspondent à ceux convenus avec le commettant. »

Ceci étant dit, que se passe-t-il lorsque le commettant accepte sans autre formalité une offre à un prix inférieur à la base de recherche ? On considère généralement qu’en acceptant cette offre, le commettant a implicitement mais certainement rabattu la mission.

Dans l’affaire évoquée plus haut, la Cour d’appel de Mons considère au contraire que tel n’est pas le cas, et elle laisse le commettant mettre fin à la mission sans indemnité en acceptant une offre sous le prix de recherche …

Cet arrêt ne doit pas être approuvé.

En effet, en acceptant une offre sous le prix demandé, le commettant met fin à la commercialisation. L’agent immobilier perd sa mission.

Le commettant peut mettre fin à la mission soit en considérant qu’elle a été exécutée, et il doit alors payer la commission.

Le commettant peut aussi mettre fin à la mission en résiliant le contrat de courtage pour faute de l’agent immobilier.

Cette faute consiste à avoir mal évalué le bien, mais il faut attendre la fin de la mission pour s’en convaincre car l’agent dispose de la durée du contrat pour l’exécuter. Ou encore revoir ensemble les conditions de la commercialisation.

Cette faute peut aussi consister à présenter le bien sous le prix mais alors, si c’est une faute, il ne faut pas accepter une offre sous le prix demandé, sans autre formalité. Il convient en ce cas de refuser une telle offre et d’inviter l’agent immobilier à respecter sa mission.

En d’autres termes, l’agent immobilier est responsable de son évaluation. Il doit rendre compte au commettant de la confrontation du bien au marché et affiner les conditions de commercialisation tout au long de sa mission.

S’il prouve avoir respecté cette obligation, il a incontestablement droit à sa commission si le commettant accepte une offre même sous le prix fixé à l’origine.

Si l’agent immobilier n’a pas affiné son évaluation au cours de sa mission, cela ne signifie pas pour autant que le commettant peut inconditionnellement accepter une offre inférieure sans payer de commission. Il doit sommer l’agent immobilier de poursuivre sa mission.

Si le commettant accepte sans autre réaction, il crée une forte présomption de ce qu’il considère que, finalement, l’agent immobilier a bien exécuté sa mission, auquel cas la commission est due.

C’est d’autant plus vrai que l’agent doit transmettre au commettant toutes les offres qu’il recueille, qu’elles soient au prix ou non ; l’article 50 du Code de déontologie lui impose en effet « de communiquer sans retard à son commettant toute proposition ou engagement ferme qui lui est adressé par un amateur. »

Le courtier avisé évitera ces discussions en rendant régulièrement compte de sa mission et en poursuivant l’accord préalable du commettant sur toute modification du prix auquel le bien est présenté.

Et il veillera à se réserver la preuve de ses rapports avec le commettant.

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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