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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le droit à déduction de l’assujetti sur option qui constitue un usufruit

Un personne construit un immeuble neuf et constitue ensuite un droit d’usufruit sur l’immeuble (resté neuf sur le plan de la TVA, art. 44, §3, 1°, b) au profit de sa société.

À cet effet, le propriétaire fait option (art. 8, § 2, et A.R. n° 14) et soumet la constitution du droit réel à la TVA, ce qui lui permet de récupérer la TVA qu’il a payée sur la construction (art. 45, § 1, 1°).

La société, de son côté, récupère la TVA sur le droit d’usufruit si elle affecte le bien à son activité soumise à la TVA.

La question porte sur le droit à déduction du constituant ayant fait option.

Dispose-t-il d’un droit à déduction total ou partiel, au prorata de la valeur de l’usufruit par rapport à la pleine propriété ?

L’administration fait valoir un droit à déduction proportionnel (Manuel TVA, n° 161c), précisant que « la déduction ne peut être totale que lorsque le prix réclamé pour la constitution du droit réel avoisine le montant du coût des opérations (d’érection du bâtiment). »

Ainsi, l’administration admet un droit à déduction total si la valeur de l’usufruit de moins de 10 ans atteint 95 % de la pleine propriété ou 97,5 % pour une durée supérieure à 10 ans.

La thèse du prorata s’appuie sur un arrêt de la Cour de cassation du 21 décembre 2012 (rôle n° F.11.0067.N, www.juridat.be) :

« … la déduction de la taxe sur la valeur ajoutée sur la base du principe de destination n’est possible que dans la mesure où l’assujetti utilise les biens ou les services qui lui ont été fournis pour les besoins d’opérations taxées et que, s’il érige un bâtiment et qu’il se réserve la nue-propriété lors d’une vente ultérieure, il n’a le droit de déduire que la partie de la taxe sur la valeur ajoutée qui est proportionnelle au montant des opérations pour lequel le droit à déduction existe. »

Autrement dit, l’assujetti sur option qui constitue un droit d’usufruit destine le bien à une opération taxée pour l’usufruit et à aucune opération taxée pour la nue-propriété.

Il doit être traité comme un assujetti mixte, et ne dispose que d’un droit à déduction partiel.

Le problème est qu’un assujetti mixte est celui qui effectue à la fois des opérations taxées et des opérations exemptées. Ce n’est pas le cas de l’assujetti sur option qui ne réalise qu’une seule opération.

Quant à l’assujetti partiel, il réalise à la fois des opérations taxées et des opérations hors champ. Ce n’est pas davantage le cas de l’assujetti occasionnel qui n’effectue qu’une opération.

Comme la constitution d’usufruit sur un immeuble constitue une livraison au sens des articles 9, 2°, et 10, § 1, du Code TVA, au même titre qu’une vente, le droit à déduction de la taxe en amont ne devrait-il pas être total ?

On peut sérieusement se poser la question, comme le fait Monsieur Massin (« Se réserver la nue-propriété limite la déduction de la TVA sur la construction », Fiscologue, 2013, n° 1327, p. 3).

Et comme Monsieur Ruysschaert (« Déduction de la TVA en cas de constitution d’un usufruit : la Cour de cassation rate le coche », Fiscalnet, hebdo du 23 novembre 2013, n° 5), qui précise que l’administration réfléchit au problème (citant une réponse du Ministre des finances à une question parlementaire Madame Veerle Wouters (13 décembre 2011, QRVA 53-050, Chambre 2011-2012, p. 345-346).

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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