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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les revenus de location immobilière ne peuvent constituer des revenus divers

Pour les personnes physiques, il n’existe que quatre catégories de revenus imposables : les revenus immobiliers, les revenus mobiliers, les revenus professionnels et les revenus divers (art. 6 CIR/92).

Si un revenu dépend d’une catégorie, il ne peut être taxé dans une autre, sauf via l’article 37 CIR/92.

Cette dernière disposition prévoit que les revenus d’un bien affecté à une activité professionnelle sont des revenus professionnels. Ainsi les revenus d’un immeuble affecté à l’exercice d’une activité professionnelle seront donc des revenus professionnels et non des revenus immobiliers.

Ce qui fait problème est donc seulement la perméabilité d’une catégorie (revenus immobiliers ou mobiliers) vers la catégorie revenus divers.

Pour des revenus mobiliers, la Cour de cassation a confirmé que les revenus entrant dans la catégorie des revenus mobiliers (art. 17, § 1, 3° CIR/92) ne peuvent être taxés au titre de revenus divers visés par l’article 90, 1°, CIR/92 (Cass., 22 janvier 2010, rôle n° F.08.0002.F ; voy. aussi Cass., 6 mai 2011, rôle n° F.10.0050.N) qui approuve une taxation du boni de liquidation au titre de revenu divers pour l’époque où le boni n’était pas taxé comme revenu mobilier).

Et pour les revenus immobiliers, la perméabilité existe-t-elle vers les revenus divers ? C’est très important pour les revenus immobiliers.

En effet, la location à des personnes qui n’affectent pas le bien à une activité professionnelle n’est taxée que sur base du revenu cadastral majoré de 40 % (art. 7, § 1, 2°, a).

Si cette location est considérée comme spéculative, peut-elle constituer un revenu divers taxé au taux distinct de 33 % ? La différence sera sensible, faut-il le dire.

La Cour de cassation a répondu dans un arrêt du 4 octobre 2013 (rôle n° F.12.0023.F, www.juridat.be), dans le même sens qu’en matière de revenus mobiliers.

La Cour énonce clairement :

« Il suit [des articles 6, 7, § 1er, 2°, et 90, 1°, CIR/92] que les revenus de biens immobiliers qui sont donnés en location entrent dans la catégorie des revenus immobiliers au sens des articles 6 et 7 précités et sont soumis à ce titre, s’ils ne tombent dans le champ d’application de l’article 37, alinéa 1er, au régime ordinaire de taxation des revenus immobiliers à l’impôt des personnes physiques, sans pouvoir être imposés à titre de revenus divers sur la base de l’article 90, 1°. »

Ainsi, même si les revenus locatifs résultent d’une activité spéculative, qui excède la gestion normale d’un patrimoine privé consistant en biens immobiliers, ils ne pourront être taxés comme revenus divers.

Les catégories ne sont pas perméables, sauf vers les revenus professionnels.

Si donc l’administration considère que le contribuable développe une gestion locative qui dépasse la gestion du bon père de famille, elle ne pourra taxer que comme revenus d’une activité professionnelle.

L’administration devra  prouver à cet effet que le contribuable déploie des opérations immobilières qui forment un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continuelle et habituelle (Cass., 6 mai 1969, Pas., 1969, I, p. 803).

Ainsi, des époux donnaient en location 28 chambres d’étudiant construites grâce à un emprunt et cinq chambres installées dans leur propre habitation.

Le tribunal de première instance de Hasselt (3 septembre 2003, Fisc., 2003, n° 906, p. 9) requalifia les revenus locatifs en revenus divers, compte tenu du nombre et de la nature des opérations ainsi que des montants qu’elles génèrent.

Ce n’est plus possible à présent.

Par exemple, un chômeur acquiert par emprunt sept immeubles pour les louer ; la Cour d’appel de Liège (15 février 2012, rôle n° 2010/RG/157, Fiscalnet) y voit une activité professionnelle considérant le caractère répété des opérations, le recours à l’emprunt et le temps nécessaire pour la gestion locative.

Un autre exemple (Cass., 14 décembre 2007, rôle n° F.06.0055.F, www.juridat.be) :

« L’arrêt considère que « le caractère répétitif des opérations résulte de l’acquisition de 33 immeubles au cours d’une période de 13 ans ; que le lien de connexité résulte de l’objectif poursuivi, consistant à acheter des immeubles à bas prix pour les restaurer et les donner en location ; qu’il a été démontré que lesdites opérations étaient exorbitantes de la gestion normale d’un patrimoine privé ; que le caractère professionnel de ces opérations se trouve confirmé par le recours quasi systématique à l’emprunt impliquant, dans chaque cas, la démonstration de la rentabilité du projet, par l’importance des travaux d’aménagement et de restauration, par l’inscription au registre du commerce de 1987 à 1992 du chef d’une activité qualifiée ’affaires immobilières’ et par la gestion administrative d’un ensemble de biens donnés en location ; qu’il s’agit bien d’un ensemble d’opérations suffisamment fréquentes et liées entre elles pour constituer une occupation continue et habituelle et ne consistant pas en la gestion normale d’un patrimoine privé ; qu’autrement dit, il s’agit d’une occupation lucrative au sens de l’article 27, alinéa 1er, du Code des impôts sur les revenus, générant des profits au sens de l’article 23, § 1er, du même code « .

Par ces considérations, l’arrêt justifie légalement sa décision que les revenus produits par le patrimoine immobilier des demandeurs sont des revenus professionnels taxables à ce titre. »

Précisons enfin que ceci concerne les revenus locatifs, pas les plus-values. Celles-ci peuvent constituer des revenus divers (art. 90, 1°, 8° et 10°, CIR/92).

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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