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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente d’un immeuble donné (I)

Les donations sont révocables dans de nombreuses circonstances légales ou conventionnelles (ingratitude, droit de retour).

Par ailleurs, les donations à un héritier sont des avances d’hoiries ce qui signifie qu’elles sont rapportables aux cohéritiers.

Elles sont aussi réductibles si elles excèdent la part du successible ou la quotité disponible si elles sont préciputaires.

Bref, les donations réalisées ne présentent pas un caractère définitif.

Il en résulte que, lorsque le titre du vendeur est une donation d’immeuble, le tiers qui s’en porte acquéreur risque dans certains cas de devoir restituer le bien.

Il achète donc avec un double risque. Le risque d’éviction et le risque d’insolvabilité de son vendeur débiteur de la garantie d’éviction.

Dans quelles circonstances le titre du donataire vendeur présente-t-il ce risque ?

  1. Une donation révocable pour inexécution de charges stipulées, pour autant que le donateur ait conservé son privilège immobilier par inscription (art. 29, L.H.). En ce cas, le tiers acquéreur pourra échapper à la restitution en exécutant lui-même la charge objet du privilège (art. 28, L .H.).
  2. Une donation avec droit de retour conventionnel, par exemple de prédécès du donataire (art. 951 et 952 du Code civil). Mais le donateur peut renoncer au droit de retour. C’est ce qui lui sera demandé lorsque le donataire voudra vendre l’immeuble qu’il a reçu sous cette modalité.
  3. Toute donation entre époux est révocable (art. 1096 du Code civil), même après divorce, sauf si la donation intervient par contrat de mariage.
  4. Les institution contractuelle par contrat de mariage sont irrévocables et rendent donc le bien indisponible pour une aliénation (art. 1083 du Code civil), sauf à modifier le contrat de mariage.
  5. Il y a enfin le cas de la donation réductible car excédant la part ou la quotité disponible tenant compte des réserves (art. 913 et suivants).

Intéressons-nous à cette dernière hypothèse qui est la plus fréquente.

Peut-on faire intervenir les futurs héritiers à la vente pour acter leur renonciation à poursuivre la réduction de la donation au moment de la succession, afin de sécuriser la vente du bien donné ?

Une telle renonciation sera sans effet juridique car elle est frappée de nullité par l’article 1130, alinéa 2, du Code civil (prohibition du pacte sur succession future).

En revanche, les héritiers pourront valablement renoncer à la réduction après l’ouverture de la succession.

Comment va s’opérer le rapport et la réduction, pouvant aboutir à une restitution de l’immeuble ?

Tout d’abord, la réduction se fait en nature, pose l’article 866, « si le retranchement de cet excédent peut s’opérer commodément », ce qui veut dire que l’immeuble est divisible (art. 866, alinéa 1).

Si l’immeuble n’est pas commodément divisible, et que la quotité disponible dépasse la moitié de la valeur de l’immeuble, la réduction se fait en valeur (en moins prenant ou en argent). Sinon, en nature (art. 866, alinéa 2).

L’article 924 permet cependant au donataire successible de s’acquitter avec d’autres biens de même nature s’il y en a assez dans la succession.

Enfin, si le donataire doit restituer en nature, comment se passe l’opération envers le tiers acquéreur ?

Le principe est déposé dans l’article 930 selon lequel « l’action en réduction ou revendication pourra être exercée par les héritiers contre les tiers détenteurs des immeubles faisant partie des donations et aliénés par les donataires, de la même manière et dans le même ordre que contre les donataires eux-mêmes (…). »

Mais, ajoute l’article 930 « et discussion préalablement faite de leurs biens », ce qui veut dire que les héritiers doivent d’abord agir sur le patrimoine du tiers acquéreur.

Autrement dit, le tiers acquéreur peut se libérer en argent, s’il en  est capable, et éviter la restitution de l’immeuble.

Par ailleurs, si les héritiers créanciers de réduction doivent revendiquer contre le tiers acquéreur, et que le bien a fait l’objet de plusieurs mutations, par quel acquéreur doivent-ils commencer ?

Ils doivent commencer par l’acquisition la plus récente (art. 930 in fine).

Le tiers acquéreur devra payer sur base de la valeur de l’immeuble à la date du décès et pourra en déduire les impenses réalisées qui ont amélioré l’immeuble.

Tout cela concerne la réduction de la donation qui dépasse la quotité disponible et la réserve de l’héritier donataire.

Le rapport de la donation, quant à lui, lorsqu’elle est faite sans dispense, n’a lieu qu’en moins prenant, dit l’article 860, quand le donataire a aliéné l’immeuble avant l’ouverture de la succession. Il est dû de la valeur de l’immeuble à l’époque de l’ouverture de la succession.

Il existe enfin des circonstances dans lesquelles le titre du vendeur peut se trouver anéanti sans que le tiers acquéreur n’en subisse l’effet.

Il s’agit des cas suivants :

  1. Le retour légal aux ascendants n’intervient, dit l’article 747, que si le bien se retrouve en nature dans le patrimoine du descendant prédécédé. Rappelons que les ascendants héritent prioritairement des biens qu’ils ont donnés à leurs enfants décédés sans postérité.
  2. La révocation pour cause d’ingratitude ne préjudiciera ni aux aliénations faites par le donataire, ni aux hypothèques, prévoit l’article 958.
  3. Lorsqu’un successible acquiert un immeuble en viager ou avec réserve d’usufruit, la vente est regardée comme une donation préciputaire (art. 918), sauf si tous les réservataires consentent à l’opération. Dans ce cas, elle ne fera donc pas l’objet d’une éventuelle réduction.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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