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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le mandant s’oblige à ratifier la vente

Dans la brève du 14 mai 2013, on a vu la valeur d’une vente par mandat sous réserve de ratification par le vendeur.

La vente par un mandataire sous condition suspensive de l’accord des propriétaires est une vente sous condition purement potestative et dès lors nulle (Appel, Anvers, 5 janvier 1993, R.G.D.C., 1994, p. 242).

La Cour de cassation française apporte un éclairage complémentaire sur cette situation (Cass., fr., 9 juillet 2013, civ. 3, n° 12-20.453, www.legimobile.fr).

Le candidat acheteur avait formé une offre à d’autres conditions que celles du mandat donné à l’agent immobilier.  Cette offre fut refusée par le vendeur.

Modifiant son offre, l’acheteur proposa d’acheter aux conditions du mandat. Le vendeur refusa encore.

Le mandat contenait une clause selon laquelle la clause le mandant s’obligeait à ratifier la vente à l’acquéreur présenté par le mandataire aux prix, charges et conditions du mandat.

La Cour d’appel jugea que cette clause n’était susceptible de trouver effet qu’entre le vendeur et son mandataire.

Aussi, ajoute la Cour d’appel, il n’y avait pas eu de rencontre des volontés et les parties étaient restées au stade des pourparlers.

Le pourvoi avançait que le mandat de vendre un bien à un prix déterminé avec obligation pour le vendeur de ratifier l’offre de l’acquéreur présenté par le mandataire revient à autoriser ce dernier à accepter l’offre de l’acquéreur au nom du vendeur, et est assimilable à une offre de vente.

Selon le pourvoi, si un acquéreur présenté par le mandataire accepte les conditions du mandat, la vente est parfaite sans qu’il soit nécessaire que le vendeur accepte l’offre de l’acquéreur.

Pas du tout, répond la Cour de cassation française :

« Attendu qu’ayant retenu que si (le vendeur) avait expressément refusé la première offre (du candidat acheteur) faite sous d’autres conditions que celles mentionnées dans le mandat, il n’avait pas accepté la seconde faite aux conditions du mandat, que la clause du mandat du 24 janvier 2008, aux termes de laquelle le mandant « s’oblige à ratifier la vente à l’acquéreur présenté par le mandataire au prix, charges et conditions du mandat » n’était susceptible de trouver effet qu’entre (le vendeur) et (le mandataire), la violation de cette obligation étant sanctionnée par des dommages-intérêts et non par la vente forcée du bien au profit de l’acquéreur trouvé par le mandataire, la Cour d’appel, (…)en a exactement déduit qu’il n’y avait pas eu de rencontre des volontés et que les parties étaient restées au stade des pourparlers et, sans violer les articles 1165 et 1382 du code civil, que (l’acheteur) devait être débouté de toutes ses demandes. »

La solution est exacte même si la concision de l’attendu le rend peu explicite.

En effet, la circonstance que le vendeur donne mandat à son agent immobilier ne signifie pas nécessairement qu’il se place en position d’offre de vente.

Le candidat acheteur, même s’il fait offre au prix de la mission, ne peut forcer le mandataire à vendre comme mandataire ni faire reproche au vendeur de ne pas respecter sa promesse à son mandataire de ratifier la vente.

C’est donc à bon droit que la Cour a constaté qu’il n’y avait pas eu rencontre des volontés ni, partant, de vente parfaite.

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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