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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le mandat apparent quand intervient un notaire (I)

Des époux décident de vendre un box de garage. Leur notaire adresse au notaire du candidat acquéreur une promesse de vente avec possibilité de substitution.

Mais les vendeurs refusent de vendre à la société qui se présente comme substituée, opposant n’avoir jamais donné mandat à leur notaire de faire offre ou d’accepter offre.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence retient pourtant qu’il y a eu vente sur base du mandat apparent. Selon la Cour d’appel, le notaire des propriétaires s’est présenté comme leur mandataire et l’ensemble des éléments révélait un accord sur la chose et le prix.

La Cour de cassation française casse cet arrêt (20 mars 2013, n° C100294, www.legifrance.com). Pourquoi ?

Pour que le mandant puisse être engagé sur le fondement d’un mandat apparent, même en l’absence d’une faute susceptible de lui être reprochée, il faut que la croyance du tiers à l’étendue des pouvoirs du mandataire soit légitime.

Le caractère de croyance légitime suppose que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier les limites exactes des pouvoirs du mandataire apparents.

Or cette croyance cesse d’être légitime lorsqu’un acte est établi par un notaire instrumentant avec le concours d’un confrère, les deux officiers publics étant tenus de procéder à la vérification de leurs pouvoirs respectifs.

La Cour d’appel a donc violé les principes du mandat apparent et l’article 1998 du Code civil, en reconnaissant l’existence d’un mandat apparent sans prendre en compte l’obligation qu’avait le notaire de vérifier les pouvoirs de son confrère.

C’est ce que juge la Cour de cassation française (première chambre) qui fait droit au pourvoi :

« Qu’en statuant ainsi, alors que le mandat apparent ne peut être admis pour l’établissement d’un acte par un notaire instrumentaire avec le concours d’un confrère, les deux officiers publics étant tenus de procéder à la vérification de leurs pouvoirs respectifs, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; »

La Cour de cassation française confirme ainsi sa jurisprudence refusant d’appliquer la théorie de l’apparence à l’intervention d’un notaire (Cass., fr., 5 novembre 2009, n° 08-18.056, Bull. civ. I, n° 221).

Pour la jurisprudence française, l’obligation qui pèse sur le notaire, de vérifier les pouvoirs de ceux avec qui il traite, voire de s’assurer de ses propres pouvoirs, ne permet pas de conclure à une croyance légitime dans le chef de la partie qui croit avoir affaire à un mandataire autorisé.

(à suivre)

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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