Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’indemnité d’éviction lorsque le locataire a cédé son fonds de commerce

Le bailleur peut opposer un refus au locataire commercial qui demande le renouvellement de son bail pour un nouveau terme de trois ans.

Si ce refus est appuyé par certains motifs prévus par la loi, le bailleur ne devra pas payer d’indemnité d’éviction, ou une indemnité limitée à un an ou deux ans de loyer.

Si le bailleur refuse sans motif ou ne réalise pas les conditions du motif qu’il a invoqué, il devra une indemnité de trois ans de loyer « majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé » (art. 25, 3°, de la loi sur les baux commerciaux).

Pourquoi une indemnité ? Parce que le locataire commercial risque de perdre son fonds de commerce lorsqu’il perd son bail, la loi étant applicable au commerce de détail en contact avec le public (art. 1), ce qui rend la localisation du commerce.

L’article 25, 3°, protège donc le fonds de commerce.

Et c’est pour cette raison que lorsque le locataire sous-loue (et ne détient pas lui-même le fonds de commerce), ou lorsque le fonds appartient au bailleur, il ne détient qu’un droit limité à une indemnité d’éviction (art. 25, 6°, al. 2 et 6).

 Que se passe-t-il lorsque le locataire, confronté à un refus de renouvellement, a vendu son fonds de commerce ?

A-t-il encore droit à une indemnité d’éviction sur base de l’article 25, 3°, précité, dès lors qu’il n’est plus propriétaire du fonds de commerce et que cette indemnité indemnise la perte du fonds ?

Le bailleur s’opposait au paiement d’une indemnité pour cette raison, justement.

Qu’en pense la Cour de cassation (Cass., 14 mars 2013, rôle n° C.12.0243.F, www.juridat.be). La Cour répond en ces termes :

« La loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux a pour but la protection du fonds de commerce. L’indemnité d’éviction, telle qu’elle est fixée par cette loi, vise à indemniser le locataire pour la perte du fonds de commerce, qui est la conséquence de l’éviction.

Le locataire conserve son droit à l’indemnité d’éviction, bien qu’il ait aliéné le fonds de commerce, lorsque cette aliénation est la conséquence du congé.

En considérant que « la cession du fonds de commerce de la société Erji Garden par [le défendeur] n’est […] pas de nature à priver ce dernier du bénéfice de l’indemnité d’éviction ; il est, en effet, acquis que [le défendeur] a dû négocier, dans l’urgence, cette cession en raison du congé dont [la demanderesse] avait pris l’initiative et dont elle poursuivait en justice la validation et qu’il n’a pu céder qu’un fonds de commerce dévalorisé du fait même que le droit au bail n’en était plus un élément constitutif », le jugement attaqué motive régulièrement et justifie légalement sa décision de condamner la demanderesse à payer une indemnité d’éviction au défendeur ès qualités. »

Cette décision est logique.

En effet, la nécessité de protéger l’actif commercial du locataire demeure, même s’il l’a cédé, lorsque cette cession s’inscrit dans une démarche limitant le dommage de la dévalorisation du fonds du fait de la perte du titre d’occupation.

Notons au passage que le locataire n’a pu céder son fonds comme tel, car le bail est un élément constitutif essentiel du fonds de commerce de détail.

Il a probablement cédé des éléments comme le stock, les contrats en cours et le matériel d’exploitation.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

Lire plus arrow_forward

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

close