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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Abattement sur immeuble mixte ?

Un abattement sur la base imposable au droit d’enregistrement proportionnel est accordé, en Région de Bruxelles-Capitale, à certaines conditions.

Il doit s’agit d’un achat de la totalité en pleine propriété, par une ou plusieurs personnes physiques, d’un immeuble situé dans la Région, affecté ou destiné à l’habitation.

L’acheteur ne peut être déjà plein propriétaire d’une habitation et il doit s’engager à établir sa résidence dans cet immeuble dans les deux ans de l’enregistrement de l’acte d’achat, et à y maintenir sa résidence pendant cinq ans.

Que se passe-t-il lorsqu’une personne envisage d’acquérir un immeuble mixte (logement et professionnel) ou un immeuble de rapport qui serait destiné à recevoir l’habitation du propriétaire et à être loué à des tiers pour le reste ?

L’abattement est-il exclu en ce cas, ou doit-il être proportionnel à la partie réellement habitée par l’acquéreur ou encore suffit-il que le bien reçoive le logement du primo acquéreur ?

Une condition de l’abattement est qu’il doit s’agir d’un immeuble affecté ou destiné à l’habitation, ce qui est logique puisque l’acquéreur doit y établir sa résidence principale et l’y maintenir pendant cinq ans.

Mais l’article 46bis C. Enreg. ne pose pas d’autre conditions concernant l’immeuble.

Ainsi, le bénéfice de l’abattement peut être obtenu lors de l’achat d’un immeuble bâti non encore affecté à l’habitation, mais acquis par l’acheteur pour être transformé en habitation.

De même, il n’est pas requis que l’immeuble soit entièrement affecté ou destiné à l’habitation pour bénéficier de l’abattement.

Si l’immeuble est destiné partiellement à l’habitation et partiellement à un autre usage (bureau ou location à des tiers), le bénéfice de l’abattement est acquis.

Et en ce cas, la base imposable ne doit pas être ventilée entre la partie habitation et le reste.

Circulaire n° 4/2003 du 24 février 2003.

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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