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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (III)

Terminons les règles relatives au bail de droit commun, plus particulièrement le sort du preneur expulsé par l’acquéreur car son bail n’a pas date certaine.

On a vu que si le bail contient une faculté d’expulsion au profit de l’acquéreur (ou du bailleur), ce dernier doit respecter un préavis (art. 1748 du Code civil) et le bailleur doit payer une indemnité correspondante (art. 1745 et 1747). La loi présume en effet que le preneur n’aurait pas consenti à une réserve d’expulsion s’il n’était pas assuré d’une indemnité et d’un délai (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », T. IV, 3ième éd., Bruylant, Bruxelles, 1972, p. 798).

La question se pose de savoir si, en dehors du cas où il existe une clause réservant la faculté d’expulsion en cas d’aliénation, le preneur peut être indemnisé des suites de l’expulsion lorsque son bail n’a pas date certaine.

La doctrine était partagée. Monsieur De Page enseignait que le preneur trouvait dans la loi le moyen de se prémunir de l’expulsion, en enregistrant son bail. Il ne fallait donc pas sanctionner le bailleur en cas d’expulsion, même si le bailleur est tenu d’assurer la jouissance du preneur. Ce n’est, dit l’illustre auteur, que lorsque le bail est verbal, et que le preneur ne peut dès lors l’enregistrer, que le bailleur devrait indemniser l’expulsion.

Cette thèse n’a pas été retenue par la jurisprudence. Dans un arrêt du 19 octobre 1990, la Cour de cassation s’exprime comme suit : « attendu qu’en vertu de l’article 1719, 3°, du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur du bien loué pendant la durée du bail; que cette obligation implique que, lorsqu’il aliène le bien volontairement, le bailleur est tenu d’imposer à l’acquéreur l’obligation de respecter le bail en cours; que la circonstance que le bail n’a pas de date certaine à l’époque de l’aliénation n’y fait pas obstacle; » La doctrine approuve cette solution (B. Louveau, « Le droit du bail, régime général », De Boeck, Bruxelles, 1993, p. 283).

Le bailleur a donc tout intérêt à faire stipuler dans la vente une clause assurant le service du bail. En effet, soit le bail n’a pas date certaine et le preneur est expulsé auquel cas le bailleur doit l’indemniser. Soit le bail a date certaine et l’acquéreur qui n’a pas été mis au courant peut demander réparation de l’éviction de la jouissance du bien.

L’article 1743 du Code civil assure donc l’opposabilité à l’acquéreur du bail ayant date certaine, mais ce n’est pas toujours suffisant. L’acquéreur ne doit être tenu que des baux auxquels il doit normalement s’attendre, c’est-à-dire aux baux ne dépassant pas neuf années. Il faut prémunir l’acquéreur contre toute situation anormale.

C’est pourquoi, l’article 1er, alinéa 2, de la loi hypothécaire prévoit que les baux excédant neuf années ou contenant quittance d’au moins trois années de loyer  seront transcrits dans les registres de la conservation des hypothèques.

La sanction du défaut de transcription est que la durée du bail sera réduite à neuf ans. Cela signifie que le bail de longue durée doit d’abord être opposable à l’acquéreur, par l’enregistrement. Ensuite, s’il est opposable, sa durée doit l’être aussi, par la transcription.

Notons qu’un bail transcrit est forcément opposable car il est reçu par notaire (art. 2 L.H.), ce qui lui donne date certaine (art. 1328 du Code civil et art. 19, 1°, C. enreg.).

On examinera dans les articles suivants les dispositions spécifiques relatives au bail à ferme, au bail commercial et au bail de résidence principale.

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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