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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (I)

Commençons par le bail de droit commun (bureau, entrepôt, etc.). Dans les articles suivants, on verra les règles spécifiques au bail commercial, au bail à ferme et au bail de résidence principale.

Le preneur n’a qu’un droit personnel à l’égard de son bailleur et n’a aucun droit directement sur le bien loué. Si le bailleur vend l’immeuble loué, l’acquéreur n’a aucune obligation envers le preneur, qu’il peut expulser sauf si la vente prévoit une clause d’entretien de bail.

Par faveur pour l’agriculture et l’industrie, le Code civil a remédié à cette funeste situation par l’article 1743 : si le preneur dispose de la jouissance des lieux en vertu d’un bail qui a date certaine avant la vente, l’acquéreur ne peut l’expulser.

Dans l’opinion dominante, le bail doit avoir date certaine avant que la vente ait acquis elle-même date certaine (A. Van Oevelen, « De gevolgen van de vervreemding van het verhuurde goed op de lopende huurovereenkomst, (deel 1) », N.F.M., 1991, p. 209 ; Y. Merchiers, « Le bail en général », p. 302).

L’article 1743 du Code civil organise une véritable substitution de l’acquéreur, tiers au bail, au bailleur originaire ayant vendu le bien, dans tous les droits et toutes les obligations du bail postérieurement à la vente (Cass., 22 février 1980, Pas., I, 1980, p. 808).

Pour l’application de l’article 1743, la connaissance que l’acquéreur a pu avoir du bail avant la vente est sans effet (Cass., 13 février 1976, Pas., 1976, I, p. 655). Il faut que le bail contienne une véritable stipulation au profit du locataire ou que le bail ait date certaine.

Rappelons que le bail a date certaine par son enregistrement, s’il est constaté en forme authentique, ou encore au décès d’une des parties (art. 1328 du Code civil). Un bail expressément ou tacitement renouvelé est un nouveau bail qui ne bénéficiera pas de l’enregistrement du précédent et devra être enregistré pour être opposable à l’acquéreur (Cass., 11 juin 1966, Pas., I, 1966, p. 1326 ; Cass., 11 septembre 1987, Pas., I, 1988, p. 41).

Il faut encore considérer la présence dans le bail d’une clause de réserve d’expulsion. Si le bail même ayant date certaine, contient une clause permettant à l’éventuel acquéreur du bien d’expulser le preneur n’est pas protégé par l’article 1743 du Code civil.

L’acquéreur sera en ce cas tenu de respecter les délais de préavis prévus par la loi ou la convention (art. 1748 du Code civil). En ce cas également, le bailleur originaire serait alors tenu d’indemniser le preneur, sauf clause contraire (art. 1744). L’indemnité correspond au temps requis pour le préavis de résiliation (art. 1745), mais elle se réglera par experts, s’il s’agit de « manufactures, usines, ou autres établissements qui exigent de grandes avances », comme le dit l’article 1747 du Code civil. Ne perdons pas de vue, enfin, que l’article 1749 accorde un droit de rétention au preneur expulsé tant qu’il ne perçoit pas l’indemnité.

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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