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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente avec réserve et réversion d’usufruit

Supposons une vente d’un immeuble situé en Belgique dans laquelle le vendeur se réserve l’usufruit viager, pour pouvoir continuer à y habiter.

Comme il vit avec sa compagne, il est prévu une clause de réversion de cet usufruit sur la tête de la compagne du vendeur. Au décès de celui-ci, l’usufruit qu’il s’était réservé sera exercé par sa compagne. Cela implique la condition suspensive de ce que la compagne lui survive.

La vente de l’immeuble avec réserve d’usufruit doit être imposée immédiatement au droit d’enregistrement en tenant compte de la valeur vénale de la pleine propriété de l’immeuble, comme le prévoit l’article 48 C. enreg.

La taxation se fera donc comme une vente de la pleine propriété.

Lorsque le vendeur décédera avant sa compagne et si celle-ci accepte la stipulation faite à son profit, la réversion d’usufruit donnera lieu à la perception du droit proportionnel (droit de vente ou droit de donation entre le vendeur et sa compagne), selon que la réversion s’opère à titre onéreux ou à titre gratuit.

La base imposable sera la valeur vénale de l’usufruit (et non de la pleine propriété) au décès du vendeur, selon le calcul de l’article 47 C. enreg. (le produit obtenu en multipliant la valeur locative par le coefficient déterminé par l’âge au jour de l’acte de la personne sur la tête de qui l’usufruit est constitué).

Pour résumer, la vente avec réserve d’usufruit est taxée comme une vente de la pleine propriété ; la réversion est taxée comme un nouvel usufruit.

Bref, cette figure est certainement une solution sur le plan civil mais n’est pas particulièrement intéressante sur le plan fiscal.

Commentaires

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  1. nathalie Gilles-Delannoy #

    J’ai une question par rapport au sujet :
    – au divorce de mes parents, ceux-ci ont convenu que mon père garderait l’usufruit de 2 biens immobiliers et que mon frère et moi en devenions les nu-propriétaires;
    – au décès de mon père (survenu il y a quelques semaines), l’usufruit devrait, selon les conventions de divorce, revenir à ma mère
    – cette dernière ne désirant pas bénéficier de l’usufruit voudrait que nous devenions plein-propriétaires
    – il semblerait qu’elle doive faire une déclaration de réversion d’usufruit et payer des droits (enregistrement ? succession ?)
    – s’il s’agit effectivement de droits de succession, le taux risque d’être très élevés puisqu’ils sont devenus ‘étrangers’ aux yeux de la loi.

    Pourriez-vous m’éclairer sur ce sujet délicat.
    Merci d’avance

    mai 29, 2013
    • Impossible de vous répondre sans voir les conventions (clause de réversion n’est pas clause d’accroissement).

      mai 29, 2013

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Trouble de voisinage et intrusion

Le voisin est vraiment sans gêne : il se permet de garer des véhicules sur l’aire de parking de ma propriété, sans mon autorisation et durant de longues périodes. Las de cette situation, j’agis en compensation du trouble de voisinage. Le tribunal de première instance de Flandre occidentale, section Bruges, me donne gain de cause.  Son […]

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Le voisin est vraiment sans gêne : il se permet de garer des véhicules sur l’aire de parking de ma propriété, sans mon autorisation et durant de longues périodes.

Las de cette situation, j’agis en compensation du trouble de voisinage.

Le tribunal de première instance de Flandre occidentale, section Bruges, me donne gain de cause.  Son jugement va cependant être cassé par la Cour de cassation.

L’action pour troubles de voisinage fondée sur l’article 544 du Code civil implique une rupture d’équilibre entre les droits de propriétaires voisins, rappelle la Cour de cassation.

Cette action requiert que l’usage même non fautif d’un fonds cause à un autre fonds voisin des troubles qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

Par conséquent, une action ne peut être fondée sur les troubles de voisinage lorsqu’il n’est pas question de troubles causés par l’usage d’un fonds voisin, mais bien de l’intrusion dans un fonds ou de son occupation sans droit ni titre par un voisin.

Bref, j’aurais dû agir au possessoire (art. 1370 du Code judiciaire) pour faire cesser une atteinte à la possession de mon fonds, et non en trouble de voisinage.

En effet, ce fondement suppose que le trouble vienne de l’usage que le voisin fait de sa propriété et non de la mienne…

De vordering wegens burenhinder gesteund op artikel 544 Burgerlijk Wetboek veronderstelt dat het evenwicht tussen de rechten van naburige eigenaars is verbroken.

Opdat een vordering op burenhinder kan worden gesteund is vereist dat het zelfs niet foutief gebruik van een erf aan een naburig erf hinder toebrengt die de gewone ongemakken van nabuurschap overschrijdt.

Een vordering kan bijgevolg niet op burenhinder worden gesteund wanneer er geen sprake is van hinder veroorzaakt door het gebruik van een naburig erf, maar wel van het betreden of het zonder recht noch titel bezetten van een erf door een nabuur.

Cass., 5 décembre 2016, rôle n° C.16.0150.N, www.juridat.be.

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