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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Les arrhes (handgeld)

Notion et effet

Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes, dit l’article 1590 du Code civil, chacun des contractants est maître de s’en départir. Celui qui les a données, en les perdant, et celui qui les a reçues, en restituant le double.

Il ne faut pas s’arrêter à la définition de l’article 1590 du Code civil.

Les arrhes ont en effet diverses fonctions possibles dans la vente. Elles peuvent faire preuve de la transaction, ou constituer un acompte sur le prix ou sur les dommages en cas d’inexécution, ou encore servir de moyen de dédit.

Les arrhes peuvent même représenter la clause pénale accompagnant une clause résolutoire expresse (Appel, Mons, 17 janvier 1994, R.R.D., 1994, p. 196).

Cela signifie que lorsque la vente a été conclue avec le versement d’arrhes, il faudra distinguer quelle fonction les parties ont recherché, en sondant leur intention commune et sans s’arrêter au sens littéral des termes du contrat, suivant l’article 1156 du Code civil (Appel, Bruxelles, 26 mars 1986, R.G.D.C.B., 1987, p. 158 et la note J. De Gavre).

Dans le doute, dit la Cour d’appel de Mons, le sens d’acompte sera retenu (Mons, 4 novembre 1986, J.L.M.B., 1987, p. 1098).

La Cour d’appel de Bruxelles reconnait que s’il ne découle pas du contrat que les parties ont spécifiquement prévu la faculté exceptionnelle pour l’acheteur de se dédire, la somme versée à la conclusion du contrat par l’acheteur doit être considérée comme un simple acompte (Appel, Bruxelles, 29 juin 2004, rôle n° 00/AR/2259, www.juridat.be).

C’est ainsi que le sens donné par le Code civil à cette institution est celle qui n’est pas prioritairement retenue la jurisprudence.

Si les parties veulent se réserver la faculté de dédit réciproque, elles ne peuvent se contenter de stipuler des arrhes ; elles doivent en outre stipuler l’effet voulu.

Par l’effet de dédit alloué à la notion d’arrhes dans l’article 1590 du Code civil, la vente doit être considérée comme ne s’étant pas réalisée.

Si donc le vendeur réclame le bénéfice des arrhes versées par son acheteur, il admet que la vente ne s’est pas réalisée par la volonté unilatérale et non fautive de l’acheteur d’exercer son droit de dédit consacré expressément par une clause de cette convention et il ne peut en conséquence pas lui réclamer en outre des dommages et intérêts (Appel, Bruxelles, 6 avril 1995, rôle n° 88/3355, www.juridat.be).

Le paiement des arrhes peut être différé, par exemple à la réalisation de la condition suspensive dont dépend l’exécution de la vente (Civ., Bruxelles, R.G.D.C.B., 1990, p. 83).

Les arrhes pourraient même être payables au moment de l’exercice de la faculté de se départir de la vente, pour autant qu’elles aient été prévues dans la convention.

On parle alors de faculté de dédit. En réalité, il s’agit bien d’arrhes, la faculté de dédit étant propre au contrat à prestations successives (art. 1794 du Code civil).

Les droits d’enregistrement

La vente avec arrhes et la vente avec faculté de dédit sont fiscalement traitées de la même manière pour la perception des droits d’enregistrement.

L’administration admet en effet que la vente avec arrhes, au sens de l’article 1590 du Code civil, tout comme la vente avec faculté de dédit, bénéficient du même régime que la vente sous condition suspensive.

La stipulation d’arrhes imprime au contrat un caractère alternatif : la vente d’un immeuble avec arrhes versées ne donne donc pas lieu à la perception du droit proportionnel, aussi longtemps que les parties n’ont pas opté définitivement pour la vente et l’achat.

Une vente avec arrhes est donc soumise au droit général fixe de 25 € et sera soumise au droit proportionnel, sous déduction du droit fixe, lorsqu’il sera renoncé au dédit.

Inutile de préciser que lorsque les arrhes stipulées ont une fonction d’acompte ou de clause pénale, le droit proportionnel doit être immédiatement perçu.

La TVA

Lorsque la convention est soumise à la TVA (vente d’un bien neuf), les arrhes à verser en cas de dédit sont-elles également soumises à la TVA ?

Non selon l’arrêt Société thermale d’Eugénie-les-Bains (C.J.U.E., 18 juillet 2007, Aff. C 277/05, www.curia.europa.eu), dont le considérant n° 35 dit ceci (relativement à une prestation de service) :

« Le versement des arrhes ne constituant pas la rétribution perçue par un exploitant d’établissement hôtelier à titre de contrepartie effective d’un service autonome et individualisable fourni à son client, d’une part, et la conservation de ces arrhes, à la suite du désistement de ce client, ayant pour objet de réparer les conséquences de l’inexécution du contrat, d’autre part, il convient de considérer que ni le versement des arrhes, ni la conservation de celles-ci, ni leur restitution au double ne relèvent de l’article 2, paragraphe 1, de la sixième directive. »

La loi Breyne

L’article 10, alinéa 2, de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction, dite loi Breyne, dispose que lors de la conclusion de convention, le montant payé à titre d’acompte ou d’arrhes ne peut dépasser 5 % du prix total de l’habitation.

Cette règle est sanctionnée pénalement par l’article 14, aucun dol spécial n’étant requis.

La clause prévoyant un acompte ou des arrhes supérieurs est réputée non écrite (art. 13).

Rappelons qu’avant la convention en question, le promoteur ne peut exiger ou accepter aucun paiement, sous quelque forme que ce soit (art. 10, alinéa 1).

En revanche, après cette convention, au stade de la passation de l’acte authentique, le promoteur ou l’entrepreneur peuvent prétendre au payement d’une somme qui, compte tenu de l’acompte ou des arrhes versés, est égale au prix du terrain ou de la quotité qui en est vendue, majorée du coût des ouvrages exécutés (art. 10, alinéa 3 ; Cass., 4 novembre 1980, Pas., 1981, I, p. 273).

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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