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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Condition suspensive de financement dans l’offre

La dynamique contractuelle, à savoir les étapes qui concourent à la formation d’une vente d’immeuble, démarre souvent par une offre.

Cette offre doit contenir tous les éléments constitutifs essentiels et substantiels pour faire naître la vente du seul fait de son acceptation.

On ajoutera les éléments présumés substantiels par la jurisprudence récente (Appel, Brux., 7ième chambre, 23 juin 2011 et 10 novembre 2011).

Il est très fréquent que l’offre contienne une clause sobrement stipulée : « condition suspensive : obtention d’un financement pour au plus x % du prix. »

Se pose alors la question de savoir sur quoi porte cette condition suspensive.

Si la clause figure dans les conditions de l’offre, la condition affecte l’engagement que constitue l’offre.

Si la clause figure au titre des conditions de la vente pour laquelle l’offre est émise, c’est la vente résultant de l’acceptation de l’offre qui sera sous condition suspensive.

Il faut en effet distinguer l’offre de conclure un contrat sous une condition suspensive de l’offre conditionnelle de conclure un contrat définitif.

Bien souvent, la rédaction des offres ne permet pas de déterminer  avec certitude si la destination de la condition est l’offre ou la vente proposée par l’offre.

Un arrêt de la Cour de cassation du 18 mai 2012 évoque ce problème (rôle n° C.11.0407.F, www.juridat.be).

L’offrant faisait valoir que c’était son offre qui avait été émise sous la condition de trouver un financement, en sorte que, même acceptée, elle n’avait pu faire naître une vente.

La Cour d’appel de Bruxelles avait rejeté l’argument en opposant que, lorsqu’elle est contractée sous condition suspensive, la convention existe tant que la condition est pendante, bien que l’exécution de l’obligation soit suspendue.

Cette convention, dit le juge d’appel, fait donc naître des droits et des obligations entre les parties.

Cela ne répond pas à l’argument de l’offrant, constate la Cour de cassation en ces termes :

« L’offre définitive, dont l’acceptation entraîne la formation du contrat, est celle qui n’est pas assortie d’une condition suspensive ou qui le devient à la suite de la réalisation de cette condition.

Il ressort de l’arrêt que, le 1er septembre 2005, le premier défendeur a fait une offre d’achat de l’immeuble des demandeurs, assortie de diverses conditions suspensives, dont l’obtention d’un prêt hypothécaire.

L’arrêt, qui écarte les conclusions du demandeur faisant valoir que le contrat de vente n’était pas formé puisque l’offre était soumise à diverses conditions et n’était donc pas définitive, considère que, « lorsqu’elle est contractée sous condition suspensive, la convention existe tant que la condition est pendante, bien que l’exécution de l’obligation soit suspendue ».

L’arrêt, qui ne constate pas que les conditions suspensives affectant l’offre se seraient réalisées, de sorte que celle-ci serait devenue définitive, mais qui décide qu’une convention de vente sous condition suspensive a été conclue entre les parties, viole les articles 1101, 1108, et 1582 à 1584 du Code civil. »

Autrement dit, si l’offre est émise sous condition suspensive, elle ne fait pas naître une vente sous condition suspensive.

Cette offre, même acceptée, suppose que sa condition se réalise pour générer une vente.

L’enseignement de cet arrêt est qu’il faut soigneusement indiquer quel est l’acte juridique qui fait l’objet la condition suspensive.

Est-ce l’offre elle-même ou est-ce la vente proposée par l’offre ?

Si une offre est rédigée sans autre précision que « condition : condition suspensive de financement du prix », par exemple, il existe un doute.

Il est préférable, si cela correspond à l’intention du pollicitant, d’indiquer : « clauses, modalités et conditions de la vente si l’offre est acceptée : (…) – condition suspensive de l’obtention d’un financement pour maximum x % du prix, au taux du marché, par une institution financière de renom, à justifier dans les x jours de la signature du compromis. »

Les conséquences seront forts différentes en cas de conflit sur la réalisation de la condition.

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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