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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Un audit énergétique pour les gros consommateurs d’énergie

Un arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 15 décembre 2011 soumet les établissements gros consommateurs d’énergie à un audit énergétique (M.B. du 30 janvier 2012).

L’arrêté transpose la directive 2006/32/CE du 5 avril 2006 relative à l’efficacité énergétique dans les utilisations finales et aux services énergétiques.

Toute demande de permis d’environnement de classe 1A ou 1B qui concernent un établissement comprenant un ou plusieurs bâtiments disposant d’une superficie non affectée au logement, supérieure à 3 500 m², doit être accompagnée d’un audit énergétique.

Il en va bien sûr de même de la demande de prolongation ou de renouvellement de ces permis d’environnement.

L’audit ne peut remonter à plus de douze mois avant l’introduction de la demande de permis.

Les bâtiments publics faisant l’objet d’un permis d’environnement de classe 2 sont soumis à la même exigence.

Il est fait exception à cette exigence pour les bâtiments neufs ou rénovés ayant donné lieu à une proposition de PEB.

Echappent également à l’obligation d’audit énergétique, les bâtiments dont la consommation énergétique par m² de superficie du volume protégé est inférieure aux limites suivantes :

Branche d’activités

Limite

Par superficie du   volume protégé

Immeuble de bureaux (privé et public)

< 128

kWh/m².an

Commerce

< 108

kWh/m2.an

Hôtels

< 206

kWh/m².an

Homes

< 182

kWh/m².an

Autres

< 142

kWh/m2.an

L’audit énergétique est défini comme une méthode d’analyse qui permet d’acquérir une connaissance adéquate de la consommation énergétique d’un bâtiment, de déterminer et de quantifier comment réaliser des économies d’énergie à un coût optimal, et de présenter des résultats.

L’audit est dressé par un auditeur agréé et fait partie intégrante du dossier de demande de permis d’environnement, de prolongation ou de renouvellement.

L’audit comprend notamment la consommation énergétique annuelle mesurée, pour les trois dernières années, l’identification des mesures potentielles d’amélioration et une liste des mesures élaborées avec le demandeur permettant d’atteindre l’économie d’énergie et la réduction des gaz à effet de serre identifiées par l’audit et dont le temps de retour est inférieur à cinq ans.

Il doit en outre contenir un plan d’action reprenant les objectifs et un échéancier prévisionnel de l’implémentation des mesures en question.

Il faut savoir que le demandeur du permis d’environnement doit contresigner l’audit énergétique « dont il accepte les mesures et le plan d’action », dit l’arrêté.

L’article 16 de l’arrêté prévoit que le titulaire du permis tient à la disposition de l’IBGE l’audit énergétique avec une actualisation annuelle du plan d’action des mesures implémentées et non implémentées.

Dans les quatre ans de la délivrance du permis ou de sa prolongation, le titulaire met en œuvre les mesures de son plan d’action.

Si le permis d’environnement concerne un établissement soumis à la règle des marchés publics, le titulaire doit mettre en œuvre dans les cinq ans les mesures les plus rentables définies dans l’audit.

L’arrêté entre en vigueur le 30 juillet 2012.

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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