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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Un audit énergétique pour les gros consommateurs d’énergie

Un arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 15 décembre 2011 soumet les établissements gros consommateurs d’énergie à un audit énergétique (M.B. du 30 janvier 2012).

L’arrêté transpose la directive 2006/32/CE du 5 avril 2006 relative à l’efficacité énergétique dans les utilisations finales et aux services énergétiques.

Toute demande de permis d’environnement de classe 1A ou 1B qui concernent un établissement comprenant un ou plusieurs bâtiments disposant d’une superficie non affectée au logement, supérieure à 3 500 m², doit être accompagnée d’un audit énergétique.

Il en va bien sûr de même de la demande de prolongation ou de renouvellement de ces permis d’environnement.

L’audit ne peut remonter à plus de douze mois avant l’introduction de la demande de permis.

Les bâtiments publics faisant l’objet d’un permis d’environnement de classe 2 sont soumis à la même exigence.

Il est fait exception à cette exigence pour les bâtiments neufs ou rénovés ayant donné lieu à une proposition de PEB.

Echappent également à l’obligation d’audit énergétique, les bâtiments dont la consommation énergétique par m² de superficie du volume protégé est inférieure aux limites suivantes :

Branche d’activités

Limite

Par superficie du   volume protégé

Immeuble de bureaux (privé et public)

< 128

kWh/m².an

Commerce

< 108

kWh/m2.an

Hôtels

< 206

kWh/m².an

Homes

< 182

kWh/m².an

Autres

< 142

kWh/m2.an

L’audit énergétique est défini comme une méthode d’analyse qui permet d’acquérir une connaissance adéquate de la consommation énergétique d’un bâtiment, de déterminer et de quantifier comment réaliser des économies d’énergie à un coût optimal, et de présenter des résultats.

L’audit est dressé par un auditeur agréé et fait partie intégrante du dossier de demande de permis d’environnement, de prolongation ou de renouvellement.

L’audit comprend notamment la consommation énergétique annuelle mesurée, pour les trois dernières années, l’identification des mesures potentielles d’amélioration et une liste des mesures élaborées avec le demandeur permettant d’atteindre l’économie d’énergie et la réduction des gaz à effet de serre identifiées par l’audit et dont le temps de retour est inférieur à cinq ans.

Il doit en outre contenir un plan d’action reprenant les objectifs et un échéancier prévisionnel de l’implémentation des mesures en question.

Il faut savoir que le demandeur du permis d’environnement doit contresigner l’audit énergétique « dont il accepte les mesures et le plan d’action », dit l’arrêté.

L’article 16 de l’arrêté prévoit que le titulaire du permis tient à la disposition de l’IBGE l’audit énergétique avec une actualisation annuelle du plan d’action des mesures implémentées et non implémentées.

Dans les quatre ans de la délivrance du permis ou de sa prolongation, le titulaire met en œuvre les mesures de son plan d’action.

Si le permis d’environnement concerne un établissement soumis à la règle des marchés publics, le titulaire doit mettre en œuvre dans les cinq ans les mesures les plus rentables définies dans l’audit.

L’arrêté entre en vigueur le 30 juillet 2012.

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Clause d’adaptation du loyer commercial

Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps. L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux. Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision […]

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Dans le bail commercial on peut convenir d’un loyer progressif, c’est-à-dire un loyer qui est prévu, dès le début, pour évoluer dans le temps.

L’hypothèse classique est la gratuité ou la semi gratuité durant les premières années pour permettre au preneur d’exécuter des travaux.

Se pose parfois la nécessité de prévoir un mode de révision du loyer, surtout dans le bail de plus de neuf années. Il se peut en effet que le marché locatif évolue plus vite que l’indice santé.

En règle, le loyer évolue légalement de la manière suivante :

  1. La clause d’indexation encadrée par l’article 1728 de l’ancien Code civil qui adapte annuellement le loyer au coût de la vie,
  2. La révision du loyer qui adapte le loyer aux circonstances nouvelles le modulant d’au moins 15 % à la hausse ou à la baisse.

La révision de l’article 6 est impérative en faveur des deux parties (Cass., 25 avril 2003, Pas., I, p. 877).

On ne peut donc y déroger en plus ou en moins car la situation de l’une ou l’autre des parties sera affectée (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2011, p. 308).

La question est de savoir si une autre révision peut être convenue, qui déroge aux conditions légales, à savoir :

  1. Provoquée par des circonstances nouvelles,
  2. En raison d’une variation de plus de 15 %,
  3. Avec une appréciation du juge en équité.

Les auteurs et la jurisprudence sont divisés.

Pour certains on ne peut déroger au régime légal ; pour d’autre on peut y ajouter mais pas le restreindre.

Je vous fais grâce du relevé des décisions en sens divers car, depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 25 avril 2003, la doctrine récente penche pour l’interdiction (Ch.-Ed. de Frésart, « Les aspects financiers du bail commercial », in Le bail commercial, La Charte, Bruxelles, 208, p. 136).

Cela ne signifie pas que le bail ne puisse contenir une clause de loyer évolutif (par exemple + 5 % tous les neuf ans). Mais l’automaticité de cette clause la distingue d’un mécanisme de révision.

Je partage l’opinion selon laquelle l’article 6 encadre impérativement la révision, prohibant une autre forme d’adaptation.

Toutefois, la révision se conçoit comme une adaptation à ce que les parties n’ont pu prévoir.

Si le bail contient une clause répondant à un fait générateur prévisible ou connu à la conclusions du bail, au moins en son principe, on se situe en dehors du champ d’application de l’article 6.

Il n’est alors plus question de régime concurrent et la prohibition ne s’applique pas.

Ce sera le cas si une évolution est attendue du fait de travaux dans l’environnement ou un aménagement urbanistique attendu (un schéma directeur pour un piétonnier, par exemple).

En conclusion la clause de révision s’écartant de l’article 6 est en principe prohibée.

Mais si son fait générateur particulier est prévisible à la conclusions du bail, un mode de révision peut être mis en place.

On se situe alors davantage dans le registre de la majoration / minoration sous condition suspensive que dans celui de la révision.

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