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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Un audit énergétique pour les gros consommateurs d’énergie

Un arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 15 décembre 2011 soumet les établissements gros consommateurs d’énergie à un audit énergétique (M.B. du 30 janvier 2012).

L’arrêté transpose la directive 2006/32/CE du 5 avril 2006 relative à l’efficacité énergétique dans les utilisations finales et aux services énergétiques.

Toute demande de permis d’environnement de classe 1A ou 1B qui concernent un établissement comprenant un ou plusieurs bâtiments disposant d’une superficie non affectée au logement, supérieure à 3 500 m², doit être accompagnée d’un audit énergétique.

Il en va bien sûr de même de la demande de prolongation ou de renouvellement de ces permis d’environnement.

L’audit ne peut remonter à plus de douze mois avant l’introduction de la demande de permis.

Les bâtiments publics faisant l’objet d’un permis d’environnement de classe 2 sont soumis à la même exigence.

Il est fait exception à cette exigence pour les bâtiments neufs ou rénovés ayant donné lieu à une proposition de PEB.

Echappent également à l’obligation d’audit énergétique, les bâtiments dont la consommation énergétique par m² de superficie du volume protégé est inférieure aux limites suivantes :

Branche d’activités

Limite

Par superficie du   volume protégé

Immeuble de bureaux (privé et public)

< 128

kWh/m².an

Commerce

< 108

kWh/m2.an

Hôtels

< 206

kWh/m².an

Homes

< 182

kWh/m².an

Autres

< 142

kWh/m2.an

L’audit énergétique est défini comme une méthode d’analyse qui permet d’acquérir une connaissance adéquate de la consommation énergétique d’un bâtiment, de déterminer et de quantifier comment réaliser des économies d’énergie à un coût optimal, et de présenter des résultats.

L’audit est dressé par un auditeur agréé et fait partie intégrante du dossier de demande de permis d’environnement, de prolongation ou de renouvellement.

L’audit comprend notamment la consommation énergétique annuelle mesurée, pour les trois dernières années, l’identification des mesures potentielles d’amélioration et une liste des mesures élaborées avec le demandeur permettant d’atteindre l’économie d’énergie et la réduction des gaz à effet de serre identifiées par l’audit et dont le temps de retour est inférieur à cinq ans.

Il doit en outre contenir un plan d’action reprenant les objectifs et un échéancier prévisionnel de l’implémentation des mesures en question.

Il faut savoir que le demandeur du permis d’environnement doit contresigner l’audit énergétique « dont il accepte les mesures et le plan d’action », dit l’arrêté.

L’article 16 de l’arrêté prévoit que le titulaire du permis tient à la disposition de l’IBGE l’audit énergétique avec une actualisation annuelle du plan d’action des mesures implémentées et non implémentées.

Dans les quatre ans de la délivrance du permis ou de sa prolongation, le titulaire met en œuvre les mesures de son plan d’action.

Si le permis d’environnement concerne un établissement soumis à la règle des marchés publics, le titulaire doit mettre en œuvre dans les cinq ans les mesures les plus rentables définies dans l’audit.

L’arrêté entre en vigueur le 30 juillet 2012.

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles, a.       S’agissant […]

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1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a.       S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b.      Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c.       Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.                  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.                Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.                  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.                  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.                  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.                  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10.              Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11.              Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12.              Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a.       Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b.      Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c.       Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d.      Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e.       Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.        Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.              Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.       Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.      Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.       Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.              Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.       Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.      Précision quant à son organisation.

16.              Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.              Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.              Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.              Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.              Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.              Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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