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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Trouble de voisinage et prescription

L’action en justice est la sanction d’un droit. Passé un certain délai, l’action est éteinte ; c’est la prescription.

Les actions personnelles se prescrivent par 10 ans (art. 2262bis, al. 1, du Code civil).

Par opposition, les action réelles sont prescrites par trente ans (art. 2261 du Code civil).

Par dérogation, les actions en réparation d’un dommage fondée sur une responsabilité extracontractuelle se prescrivent par cinq ans (art. 2262bis, al. 2).

Restons sur le délai en matière de responsabilité.

Il commence à courir à partir du lendemain du jour où la personne lésée a eu connaissance du dommage ou de son aggravation et de l’identité de la personne responsable.

Fort bien, mais dans quelle catégorie classer l’action en compensation découlant d’un trouble de voisinage ?

L’action formée sur ce fondement n’est pas une action en responsabilité contractuelle ou extracontractuelle.

Elle est fondée sur l’article 544 du Code civil qui dispose que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Ce droit absolu, chaque propriétaire en jouit ; entre voisins, cela peut provoquer des incommodités de voisinage.

Comme chaque propriétaire voisin a le même droit, ces incommodités doivent être équilibrées.

C’est ainsi qu’une jurisprudence s’est développée, obligeant l’auteur d’un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage, à compenser la rupture d’équilibre causée par ce trouble.

L’action fondée sur l’article 544 du Code civil est de nature personnelle (Cass., 28 juin 1990, Pas., 1990, I, p.1243), mais elle n’est pas une action en responsabilité.

En effet,

  • Elle ne trouve pas son fondement dans les articles 1382 à 1386bis du Code civil, mais dans le droit de propriété de l’article 544,
  • Elle n’est pas fondée sur une faute mais sur un trouble même non fautif qui rompt l’équilibre des jouissance,
  • Elle ne tend pas à réparer un dommage mais à rétablir l’équilibre existant entre deux propriétés voisines,
  • Elle n’aboutit pas à une réparation mais à l’allocation d’une « juste et adéquate compensation ».

Alors, s’agit-il d’une action personnelle soumise au délai de prescription de dix ans, ou d’une action en responsabilité éteinte par l’écoulement de cinq années ?

La Cour de cassation a répondu à cette question, par un arrêt du 20 janvier 2011 (rôle n° C.09.0306.F, www.juridat.be).

« Il ressort des travaux préparatoires de la loi du 10 juin 1998, à l’origine de (l’article 2262bis précité), que le champ d’application de l’alinéa 2 comprend tous les cas de responsabilité civile extracontractuelle, tant à base de faute que sans faute ou objective.

La responsabilité pour troubles de voisinage est une responsabilité objective fondée sur l’article 544 du Code civil.

L’action de la victime d’un trouble excédant les inconvénients ordinaires du voisinage tendant à obtenir une juste et adéquate compensation est une action fondée sur une responsabilité extracontratuelle au sens de l’article 2262bis, § 1er, alinéa 2, précité. »

Autrement dit, l’action fondée sur les troubles de voisinage n’est pas une action en responsabilité comme les autres mais elle se prescrit pourtant de la même manière car c’est ce qu’a voulu le législateur.

L’action sera donc éteinte cinq années (à partir du lendemain) après que le victime a eu connaissance du dommage (comprenez le trouble), ou de son aggravation, et de l’identité de la personne responsable (le voisin).

La courte prescription applicable aux troubles de voisinage n’est pas sans importance.

Les incommodités de voisinages sont nombreuses. Parfois elles commencent de manière supportable.

Elle deviennent cependant néfastes avec le temps, par leur répétition, par leur persistance et par la dégradation des rapports humains qu’elles provoquent.

Cela peut être un problème d’ensoleillement (un arbre qui pousse), une construction qui gêne la vue, des odeurs sporadiques générées par une exploitation, l’humidité retenue par une construction, etc.

Ce n’est pourtant pas la survenance du trouble en tant que telle qui fonde d’action en compensation. C’est lorsque le trouble excède les inconvénients ordinaires du voisinage.

Il n’est pas toujours aisé de réaliser avec précision quand un trouble dépasse la mesure des inconvénients liés au voisinage.

A partir de quand un voisin a-t-il dû s’en convaincre ?

Les discussions seront nombreuses et sensibles vu le court délai et les inévitables périodes de tolérances nées de la promiscuité et des rapports de bon voisinage.

Ajoutons à cela qu’un nouveau délai résultant de l’aggravation du dommage (du trouble plutôt), est rarement utilisable.

La jurisprudence se montre en effet sévère en exigeant que l’aggravation ne soit pas seulement la suite du dommage mais un nouveau dommage.

De plus, la connaissance de l’existence d’un dommage ou de son aggravation n’implique pas la connaissance de son étendue (Cass., 9 décembre 2010, rôle n° C.10.0306.F).

La connaissance d’une étendue insoupçonnée du dommage ne se confond donc pas avec une aggravation.

Bref, cinq ans dans un conflit entre voisins, cela peut être court.

Il ne faut pas hésiter trop longtemps à saisir les tribunaux.

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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