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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Trouble de voisinage et prescription

L’action en justice est la sanction d’un droit. Passé un certain délai, l’action est éteinte ; c’est la prescription.

Les actions personnelles se prescrivent par 10 ans (art. 2262bis, al. 1, du Code civil).

Par opposition, les action réelles sont prescrites par trente ans (art. 2261 du Code civil).

Par dérogation, les actions en réparation d’un dommage fondée sur une responsabilité extracontractuelle se prescrivent par cinq ans (art. 2262bis, al. 2).

Restons sur le délai en matière de responsabilité.

Il commence à courir à partir du lendemain du jour où la personne lésée a eu connaissance du dommage ou de son aggravation et de l’identité de la personne responsable.

Fort bien, mais dans quelle catégorie classer l’action en compensation découlant d’un trouble de voisinage ?

L’action formée sur ce fondement n’est pas une action en responsabilité contractuelle ou extracontractuelle.

Elle est fondée sur l’article 544 du Code civil qui dispose que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Ce droit absolu, chaque propriétaire en jouit ; entre voisins, cela peut provoquer des incommodités de voisinage.

Comme chaque propriétaire voisin a le même droit, ces incommodités doivent être équilibrées.

C’est ainsi qu’une jurisprudence s’est développée, obligeant l’auteur d’un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage, à compenser la rupture d’équilibre causée par ce trouble.

L’action fondée sur l’article 544 du Code civil est de nature personnelle (Cass., 28 juin 1990, Pas., 1990, I, p.1243), mais elle n’est pas une action en responsabilité.

En effet,

  • Elle ne trouve pas son fondement dans les articles 1382 à 1386bis du Code civil, mais dans le droit de propriété de l’article 544,
  • Elle n’est pas fondée sur une faute mais sur un trouble même non fautif qui rompt l’équilibre des jouissance,
  • Elle ne tend pas à réparer un dommage mais à rétablir l’équilibre existant entre deux propriétés voisines,
  • Elle n’aboutit pas à une réparation mais à l’allocation d’une « juste et adéquate compensation ».

Alors, s’agit-il d’une action personnelle soumise au délai de prescription de dix ans, ou d’une action en responsabilité éteinte par l’écoulement de cinq années ?

La Cour de cassation a répondu à cette question, par un arrêt du 20 janvier 2011 (rôle n° C.09.0306.F, www.juridat.be).

« Il ressort des travaux préparatoires de la loi du 10 juin 1998, à l’origine de (l’article 2262bis précité), que le champ d’application de l’alinéa 2 comprend tous les cas de responsabilité civile extracontractuelle, tant à base de faute que sans faute ou objective.

La responsabilité pour troubles de voisinage est une responsabilité objective fondée sur l’article 544 du Code civil.

L’action de la victime d’un trouble excédant les inconvénients ordinaires du voisinage tendant à obtenir une juste et adéquate compensation est une action fondée sur une responsabilité extracontratuelle au sens de l’article 2262bis, § 1er, alinéa 2, précité. »

Autrement dit, l’action fondée sur les troubles de voisinage n’est pas une action en responsabilité comme les autres mais elle se prescrit pourtant de la même manière car c’est ce qu’a voulu le législateur.

L’action sera donc éteinte cinq années (à partir du lendemain) après que le victime a eu connaissance du dommage (comprenez le trouble), ou de son aggravation, et de l’identité de la personne responsable (le voisin).

La courte prescription applicable aux troubles de voisinage n’est pas sans importance.

Les incommodités de voisinages sont nombreuses. Parfois elles commencent de manière supportable.

Elle deviennent cependant néfastes avec le temps, par leur répétition, par leur persistance et par la dégradation des rapports humains qu’elles provoquent.

Cela peut être un problème d’ensoleillement (un arbre qui pousse), une construction qui gêne la vue, des odeurs sporadiques générées par une exploitation, l’humidité retenue par une construction, etc.

Ce n’est pourtant pas la survenance du trouble en tant que telle qui fonde d’action en compensation. C’est lorsque le trouble excède les inconvénients ordinaires du voisinage.

Il n’est pas toujours aisé de réaliser avec précision quand un trouble dépasse la mesure des inconvénients liés au voisinage.

A partir de quand un voisin a-t-il dû s’en convaincre ?

Les discussions seront nombreuses et sensibles vu le court délai et les inévitables périodes de tolérances nées de la promiscuité et des rapports de bon voisinage.

Ajoutons à cela qu’un nouveau délai résultant de l’aggravation du dommage (du trouble plutôt), est rarement utilisable.

La jurisprudence se montre en effet sévère en exigeant que l’aggravation ne soit pas seulement la suite du dommage mais un nouveau dommage.

De plus, la connaissance de l’existence d’un dommage ou de son aggravation n’implique pas la connaissance de son étendue (Cass., 9 décembre 2010, rôle n° C.10.0306.F).

La connaissance d’une étendue insoupçonnée du dommage ne se confond donc pas avec une aggravation.

Bref, cinq ans dans un conflit entre voisins, cela peut être court.

Il ne faut pas hésiter trop longtemps à saisir les tribunaux.

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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