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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Trouble de voisinage et prescription

L’action en justice est la sanction d’un droit. Passé un certain délai, l’action est éteinte ; c’est la prescription.

Les actions personnelles se prescrivent par 10 ans (art. 2262bis, al. 1, du Code civil).

Par opposition, les action réelles sont prescrites par trente ans (art. 2261 du Code civil).

Par dérogation, les actions en réparation d’un dommage fondée sur une responsabilité extracontractuelle se prescrivent par cinq ans (art. 2262bis, al. 2).

Restons sur le délai en matière de responsabilité.

Il commence à courir à partir du lendemain du jour où la personne lésée a eu connaissance du dommage ou de son aggravation et de l’identité de la personne responsable.

Fort bien, mais dans quelle catégorie classer l’action en compensation découlant d’un trouble de voisinage ?

L’action formée sur ce fondement n’est pas une action en responsabilité contractuelle ou extracontractuelle.

Elle est fondée sur l’article 544 du Code civil qui dispose que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Ce droit absolu, chaque propriétaire en jouit ; entre voisins, cela peut provoquer des incommodités de voisinage.

Comme chaque propriétaire voisin a le même droit, ces incommodités doivent être équilibrées.

C’est ainsi qu’une jurisprudence s’est développée, obligeant l’auteur d’un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage, à compenser la rupture d’équilibre causée par ce trouble.

L’action fondée sur l’article 544 du Code civil est de nature personnelle (Cass., 28 juin 1990, Pas., 1990, I, p.1243), mais elle n’est pas une action en responsabilité.

En effet,

  • Elle ne trouve pas son fondement dans les articles 1382 à 1386bis du Code civil, mais dans le droit de propriété de l’article 544,
  • Elle n’est pas fondée sur une faute mais sur un trouble même non fautif qui rompt l’équilibre des jouissance,
  • Elle ne tend pas à réparer un dommage mais à rétablir l’équilibre existant entre deux propriétés voisines,
  • Elle n’aboutit pas à une réparation mais à l’allocation d’une « juste et adéquate compensation ».

Alors, s’agit-il d’une action personnelle soumise au délai de prescription de dix ans, ou d’une action en responsabilité éteinte par l’écoulement de cinq années ?

La Cour de cassation a répondu à cette question, par un arrêt du 20 janvier 2011 (rôle n° C.09.0306.F, www.juridat.be).

« Il ressort des travaux préparatoires de la loi du 10 juin 1998, à l’origine de (l’article 2262bis précité), que le champ d’application de l’alinéa 2 comprend tous les cas de responsabilité civile extracontractuelle, tant à base de faute que sans faute ou objective.

La responsabilité pour troubles de voisinage est une responsabilité objective fondée sur l’article 544 du Code civil.

L’action de la victime d’un trouble excédant les inconvénients ordinaires du voisinage tendant à obtenir une juste et adéquate compensation est une action fondée sur une responsabilité extracontratuelle au sens de l’article 2262bis, § 1er, alinéa 2, précité. »

Autrement dit, l’action fondée sur les troubles de voisinage n’est pas une action en responsabilité comme les autres mais elle se prescrit pourtant de la même manière car c’est ce qu’a voulu le législateur.

L’action sera donc éteinte cinq années (à partir du lendemain) après que le victime a eu connaissance du dommage (comprenez le trouble), ou de son aggravation, et de l’identité de la personne responsable (le voisin).

La courte prescription applicable aux troubles de voisinage n’est pas sans importance.

Les incommodités de voisinages sont nombreuses. Parfois elles commencent de manière supportable.

Elle deviennent cependant néfastes avec le temps, par leur répétition, par leur persistance et par la dégradation des rapports humains qu’elles provoquent.

Cela peut être un problème d’ensoleillement (un arbre qui pousse), une construction qui gêne la vue, des odeurs sporadiques générées par une exploitation, l’humidité retenue par une construction, etc.

Ce n’est pourtant pas la survenance du trouble en tant que telle qui fonde d’action en compensation. C’est lorsque le trouble excède les inconvénients ordinaires du voisinage.

Il n’est pas toujours aisé de réaliser avec précision quand un trouble dépasse la mesure des inconvénients liés au voisinage.

A partir de quand un voisin a-t-il dû s’en convaincre ?

Les discussions seront nombreuses et sensibles vu le court délai et les inévitables périodes de tolérances nées de la promiscuité et des rapports de bon voisinage.

Ajoutons à cela qu’un nouveau délai résultant de l’aggravation du dommage (du trouble plutôt), est rarement utilisable.

La jurisprudence se montre en effet sévère en exigeant que l’aggravation ne soit pas seulement la suite du dommage mais un nouveau dommage.

De plus, la connaissance de l’existence d’un dommage ou de son aggravation n’implique pas la connaissance de son étendue (Cass., 9 décembre 2010, rôle n° C.10.0306.F).

La connaissance d’une étendue insoupçonnée du dommage ne se confond donc pas avec une aggravation.

Bref, cinq ans dans un conflit entre voisins, cela peut être court.

Il ne faut pas hésiter trop longtemps à saisir les tribunaux.

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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