Les fenêtres du voisin

La loi distingue les fenêtres de jour et les fenêtres de vue.

Le jour est une fenêtre qui ne s’ouvre pas et qui ne laisse passer que la lumière.

La vue est une fenêtre ouvrante, laissant passer à la fois l’air et la lumière (J. Hansenne, Les biens, coll. Scientifique de la Faculté de droit de Liège, 1996, p. 1189).

Les vues doivent toujours se trouver à une certaine distance du fonds voisin. En revanche les jours n’exigent aucune distance.

On verra cela plus loin.

Parmi les vues, la loi distingue les vues droites et les vues obliques.

On qualifie de vue droite la vue que l’on a de l’ouverture lorsqu’il suffit à l’observateur de regarder devant lui pour apercevoir le fonds voisin.

Il y a une vue oblique lorsque, de position perpendiculaire au mur ouvré, la vue n’atteint pas ledit fonds.

Pour apercevoir celui-ci, l’observateur est alors tenu de porter ses regards de côté.

Les articles 676 à 680 du Code civil imposent au propriétaire qui entend construire, l’obligation de respecter un certain nombre de règles.

Ainsi, les distances à respecter en ce qui concerne les vues, sont de 1,90 m pour les vues droites (à partir du parement extérieur du mur où est établie l’ouverture).

La distance à respecter est de 60 cm pour les vues obliques (à partir de la ligne de la fenêtre ou du bacon la plus rapprochée de l’héritage voisin).

La hauteur est également réglementée.

Les fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu’à 2,6 m au-dessus du plancher de la chambre qu’on veut éclairer.

S’il s’agit d’un mur d’étage, la hauteur est de 1,9 m au-dessus du plancher.

Les articles 678 et 679 du Code civil qui prescrivent le respect de ces distances ne s’appliquent pas aux portes ou ouvertures d’accès, aux terrasses sans accès, aux vues ouvertes dans les bâtiments donnant sur une cour ou un passage en état de copropriété ou aux vues sur la voie publique.

Les jours étant des fenêtres qui ne s’ouvrent pas, il est toujours permis de les établir à quelque distance que ce soit de la limite des fonds, pourvu qu’on veille à respecter les conditions énumérées par les articles 676 et 677.

Parmi ces conditions, les jours doivent être garnis d’un châssis à verre dormant, c’est-à-dire fixés de façon à ne pouvoir s’ouvrir, et être recouverts d’un treillis de fer dont les mailles n’auront pas plus d’un décimètre d’ouverture (article 676).

Ce treillis doit être en fer forgé. Il n’est par contre pas nécessaire que le verre soir mat, il suffit qu’il soit plein c’est-à-dire qu’il ne comporte ni perforation ni vasistas.

Tout cela concerne donc les règles pour établir des jours et vues.

Ces règles sont prévues dans le Code civil pour harmoniser les rapports entre voisins.

Que se passe-t-il à présent lorsque des jours et vues sont établies irrégulièrement ?

En principe, quand les jours et les vues ont été établis contrairement aux prescriptions légales, le voisin, sur l’héritage duquel ils donnent, a le droit d’exiger leur suppression.

Le voisin est en droit d’exiger la suppression des fenêtres irrégulières, même si elles ne causent aucun préjudice, sauf abus de droit.

Mais qu’en est-il lorsque le voisin possède des vues depuis plus de trente ans ?

Existe-il une prescription acquisitive ?

La prescription acquisitive est possible puisque l’on se trouve en présence de liens de services apparents et continus.

Cette usucapion donnera naissance à une servitude de vue ou de jour, due au fait de l’homme, et conférant au propriétaire constructeur le droit de conserver des ouvertures non conformes aux dispositions de la loi.

Cette servitude du fait de l’homme est en quelque sorte le contre-pied de la servitude légale dont nous avons parlé jusqu’ici : c’est le fonds sur lequel on établit les ouvertures qui est alors dominant et le fonds voisin qui devient fonds servant (J. Hansenne, op. cit., p. 1198).

Le propriétaire peut donc conserver ses vues illégales. Mais que peut faire son voisin chez qui donnent ces vues ?

Autrement dit, la possession trentenaire confère-t-elle au possesseur le droit d’empêcher le voisin d’effectuer tous travaux susceptibles de masquer ou d’assombrir les ouvertures ?

En effet, la question se pose souvent lorsque l’on veut construire avec pour effet d’occulter une vue voisine irrégulière acquise par possession trentenaire.

En 1888, le tribunal civil de Namur a jugé que :

« L’existence depuis trente ans d’une fenêtre ouvrante, établie dans un mur joignant immédiatement l’héritage d’autrui constitue une servitude de vue.

Il en est toujours ainsi lorsque cette fenêtre est munie d’un volet extérieur s’ouvrant et se fermant au-dessus du sol voisin.

La jouissance trentenaire d’une telle fenêtre n’a pas seulement pour conséquence le droit de conserver une ouverture quelconque dans son mur, mais emporte le droit de conserver tous les avantages qu’elle était destinée à procurer : une servitude de vue ne saurait se comprendre sans le droit de recevoir de l’air et de la lumière.

Le propriétaire du fonds servant ne peut donc rien faire qui diminuerait l’usage de la servitude ou la rendrait plus incommode » (Trib. Civ. Namur, 4 juillet 1888, J. L. Centenaire, 1988, p. 190).

La Cour de cassation a cassé ce jugement considérant que depuis longtemps déjà, un autre raisonnement semblait faire l’unanimité.

En effet, un arrêt du 19 mai 1853 de la Cour de cassation énonçait déjà clairement à l’époque que :

« Le propriétaire d’un mur qui y a ouvert des fenêtres au mépris des conditions qui lui étaient imposées, pendant un temps suffisant pour prescrire, aura libéré son mur de la servitude passive qui le grevait mais n’aura acquis aucune servitude active sur l’héritage de son voisin.

La possession immémoriale d’ouvertures illégales peut bien entraîner pour celui qui les a souffertes la privation du droit de les faire changer mais on ne peut inférer de là qu’il aurait perdu le droit de les rendre inutiles en faisant sur son terrain les constructions qu’il juge convenable » (Pas., I, 1853, p. 316).

En d’autres termes, le propriétaire est en droit de conserver des vues placées de manière irrégulière, si ces vues existent depuis plus de trente ans sans réaction de la part de son voisin.

Toutefois, cela n’empêche pas le voisin de conserver l’ensemble des facultés inhérentes à son droit de propriété :

« Il demeure libre d’élever, à la limite de son fond ou près de la limite de son fonds toutes les constructions qu’il veut, même si celles-ci doivent obscurcir les vues établies par son vis-à-vis » (Cass. Fr., 21 juin 1921, Rev. Trim., 1921, p. 770).

Ainsi l’écoulement du délai de prescription neutralise seulement le droit du voisin d’exiger la suppression des vues irrégulières.

C’est donc ainsi que le jugement de Namur dont on a parlé plus haut, a été cassé par un arrêt de la Cour de cassation du 14 février 1889 (Pas., I, 1889, p. 123).

La Cour estime que :

« La possession pendant trente ans d’une fenêtre irrégulière n’implique aucun acte ou aucun fait qui soit en contradiction avec le droit voisin de jouir et de disposer de la chose.

Sans doute la servitude de vue peut elle s’acquérir par prescription, mais il faut, pour se faire, que cette fenêtre soit construite de manière à impliquer un empiètement sur le fonds voisin (…) »

Cette notion d’empiétement est importante.

La jurisprudence retient qu’une servitude acquise par l’écoulement du temps  permet de continuer à jouir de la vue, mais pas d’empêcher le voisin de jouir de son fonds, par exemple en construisant ou en le plantant.

Mais en présence d’empiétement d’un balcon, d’un rebord, en saillie sur le fonds voisin, la possession trentenaire d’une vue illégale génère une servitude positive et non plus passive de vue, permettant d’empêcher toute construction de la part du voisin (Cass., 12 décembre 1878, Pas., 1879, I, p. 95  et les nombreuses jurisprudences citées par le Prof. Hansenne).

Autrement dit, « le propriétaire d’un héritage qui aménage des jours ou des prises d’air contraires aux prescriptions des articles 676 et suivants du Code civil, n’empiète sur le fonds du voisin de manière à acquérir par prescription une servitude d’interdiction de bâtir que lorsque et pour autant que la nature de l’ouvrage est matériellement et nécessairement contraire au droit du voisin de bâtir librement sur son fonds, entre autres en raison d’un ouvrage en saillie sur ce fonds » (Cass., 10 avril 1981, J.T., 1982, p. 43).

Une décision du juge de paix de Huy traduit ce principe :

« Une fenêtre percée au mépris des dispositions du code civil et maintenue pendant trente ans ne devient, au bout de ce délai, une servitude de vue du fait de l’homme que si elle se caractérise par une saillie, un empiétement, une morsure effective sur le fonds voisin.

A défaut, le voisin perd certes le droit d’exiger que l’ouverture soit rebouchée mais conserve toutes ses autres prérogatives: bâtir, planter et exercer toute activité sur son fonds, même si celle-ci gène la prise d’air er de lumière.

Il en va cependant autrement si son comportement est constitutif de trouble de voisinage. Tel est le cas de celui qui entrepose systématiquement un camion dont l’un des éléments surplombe la fenêtre et gène une élémentaire prise de lumière, alors que le camion pourrait être garé ailleurs » (J.P. Huy, 25 octobre 1985, J. L. Centenaire, Story –Scientia, 1988, p. 195).

Qu’en penser ?

La possession trentenaire d’une vue irrégulière génère une servitude passive, permettent de continuer à jouir de la vue, mais pas d’empêcher le voisin de jouir de son fonds, en construisant ou en le plantant, sauf si un empiètement (saillie chez le voisin) entrave physiquement la construction.

Cette jurisprudence doit être approuvée et elle reste valable même si les plantations ou constructions occultent la vue.

Mais il n’y a pas de droit absolu.

Le droit en question de construire ou de planter doit être exercé dans les limites de la nécessité, pour ne pas dégénérer en abus de doit.

Ce sera le cas s’il choisit de construire en face de la vue alors qu’il pourrait le faire ailleurs sans incommodité pour lui.

Le voisin ne peut pas davantage perturber l’équilibre des jouissances respectives, sinon sa responsabilité pourrait être engagée sur base de la théorie des troubles de voisinage.

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  1. Cher Maître,
    Je vous lis toujours avec plaisir et intérêt.
    Seriez-vous d’accord avec moi pour, à la fois, élargir et limiter la définition de vue ?
    La vue est une fenêtre ouvrante qui laisse passer à la fois l’air et la lumière et d’où par conséquent le regard peut librement porter sur la propriété d’autrui. On y assimile « les balcons, les terrasses avec accès, les toits construits en forme de plateforme à condition qu’ils sont aménagés pour donner accès…. »
    « Ne constituent toutefois pas une vue au sens du Code civil, les vues sur cours ou passages communs, des vues sur des murs pleins (Liège, Jugt 25/11/1886) ou des toits sans fenêtre, vue sur la voie publique (Civ. Louvain, 22/09/93), dont l’usage est commun à tous, elles sont nullement gênantes pour le voisin et doivent être considérées comme des jours de tolérance. »

    Je me réfère là à la banque de données de jurisprudence http://ejuris-consult.be/page258.shtml.

  2. Cher Maître, nous avons des voisins envahissant, la fenêtre de leur cuisine donne sur ma terasse, ils l’a laissent en permanence ouverte et s’assoit sur le fenêtre pour regarder chez nous, est-ce que nous pouvons mettre une planche ou une plaque sur une partie de la fenêtre (sur le mur) afin de ne plus les voir? nous leur avons fait part de notre soucis d’intimité et ils nous on répondu platement qu’ils s’en foutaient, nous avons tous les deux le même propriétaire qui s’en fou des conflits! que pouvons nous faire pour avoir un peu d’intimité, qu’on puisse profiter de notre terasse sans les voir et les entendres car ils font exprès de gueuler quand on recoit sur la terrasse, c ennuyant

  3. Cher Maître,
    Est-ce que la prescription acquisitive des vues directes est inscrite au domaine ou il suffit de dire que les fenêtres existaient depuis plus de 30 ans et on bénéficie de cette prescription.

    Merci beaucoup!

  4. Bonjour maître ,

    Nous avons des voisins qui ont agrandit nettement une fenêtre donnant sur notre piscine facade sud et une porte fenêtre façade ouest et cela sans aucunes autorisations et pendant que nous étions en vacances nous avons constaté cela depuis déjà 2 été ,aujourd’hui il essaie de les faire valider par une demande à la DDT pour régulariser ,alors qu’elles ont été posés voici 2 ans illégalement ,de plus les ABF préconisent des volets en bois battants et ils ont mis des PVC coulissants avec volets électriques blancs ,ma question puis-je faire un recours et combien de temps aprés la demande déposé en mairie par celui -ci 20 sept dernier merci pour votre réponse Patrick B.

  5. Bonjour Maître,

    La loi ne me semble pas claire en ce qui concerne les « fenêtres » de vue établies dans un mur oblique par rapport à la mitoyenneté, par exemple presque parallèle à la mitoyenneté. Dans ce cas, la distance minimum à respecter est-elle de 60 cm (si on considère cette fenêtre comme présentant une vue oblique) ou 190 cm (si on considère cette fenêtre comme présentant une vue droite) ?

    …suffirait d’avoir un léger angle par rapport à la mitoyenneté (5° par exemple) pour considérer la vue comme oblique et ainsi pour établir des fenêtres de vue à seulement 60 cm de la mitoyenneté ???

    Cette distance est-elle influencée par la présence d’un mur de séparation (mitoyen ou non) ?

    Merci pour vos commentaires et l’aide apportée par ce site.

  6. Bonjour Maître,
    concerne un jour en briques de verre, au rez de chaussée, qui donne sur la cour du voisin, existant déjà depuis plus de 30 ans, depuis probablement la construction (mais comment le prouver !). Ce jour est mentionné dans mon acte notarié mais je ne sais pas s’il était mentionné dans les précédents actes.

    Pourriez vous svp me dire si :
    – ce jour peut il être remplacé par un châssis isolant en verre sécurit, opaque, non ouvrant ?
    – si oui doit il être muni du fameux treillis dont il est question dans le code civil alors qu’il n’y en avait pas avant et qu’ici le verre est anti effraction? Et y aurait-il alors une hauteur à respecter si je le fais remplacer ? Il s’agit d’un jour qui me permet d’avoir la seule lumière naturelle dans la pièce.

    – au dessus de ce fameux jour, donc au 1er étage, il existe la forme d’une autre fenêtre mais qui elle est murée d’origine. S’agit il alors aussi d’une ouverture existante depuis plus de 30 ans ? Puis je faire placer un jour à cet endroit, identique à celui du rez de chaussée afin de laisser passer la lumière ? Actuellement je suis tout le temps obligée, en plein jour, d’allumer la lumière dans la pièce.

    Merci de votre réponse.
    Cordialement
    Sandrine

  7. chez mes voisins, une fenêtre à l’étage donne sur une terrasse nouvellement aménagée au-dessus d’une annexe existante au rez-de-chaussée.
    Cette terrasse n’est munie d’aucun « pare-vue » (cloison, mur, panneau…) sur les bords dont le côté donnant vers la séparation des fonds, côté qui en est distant de moins de 1.5 m.
    Un véritable mirador lequel est sauf erreur illégal la vue étant directe de ladite terrasse vers mon jardin?

  8. Bonjour, Dans le cas de fenetres de voisins existantes depuis plus de 30 ans et qui ouvrent directement sur une cour privee, lors du remplacement des chassis peut on demander/exiger a ce que ces nouvelles fenetres soient mates pour que la lumiere penetre mais pas la vue ? En particulier quand il s’agit des fenetres d’un gite avec beaucoup de passage.

  9. Bonjour Maître,

    Je suis locataire d’un appartement sous toiture en Belgique situé au 1er étage d’une grande maison à la campagne. Récemment, mon voisin du rdc a installé sur sa terrasse un socle avec une hampe d’environ 5m munie de 2 drapeaux allemand. Ceux-ci se retrouvent donc directement en face de mon Velux du salon, à environ 3m de distance, me créant ainsi une gêne visuelle et parfois sonore lorsqu’il fait du vent.

    Pourriez-vous me dire si cela est légale ? Si une conversation avec ce voisin ne mène à rien, que pourrais-je alors envisager comme recours ?

    Merci pour votre réponse.

  10. Bonjour maître, la maison de notre voisin actuellement inhabitée et en vente possède des briques de verres au rez de chaussez qui donnent directement chez nous puisque nos terrain se touchent, l’ennui c’est que nous voudrions construire nos garages devant ces briques, en avons nous le droit,si oui y a t’il une distance a respecter entre le mur où se situe les briques et notre mur de garage ?

  11. bonjour maitre , j’ai acheter une partie de ferme(d’avant guerre) , des fenêtres donne sur la cour de mon voisin , peut il l’occulter

  12. Bonjour Maître.

    Je viens d acquerieur une maison, mais mon voisin qui étais déjà la a ses fenêtres qui donne en vue direct sur mon jardin a moins de 1m90…. Est ce que j ai le droit de monter un mur ou mettre des brises vues?… merci

  13. bonjour j’ai deux fenetre donnant chez mon voisin dont je possede la servitudeet je suis entrain de changer mes chassis pour l’instant ils sont ouvrant et clair.des que je passe mon mir sur suis dans leur jardin et leur maison est a plus de 2m que dois je faire?dois je prouver quils etaient la il y a plus de trente ans….je veux pas avoir de vue et voir se quils font je veux juste pourvoir les ouvrir et profiter de l’ai et la clarete merci

  14. Cher Maître je voudrais savoir se que je peux faire car j’ai les fenêtre de ma voisine qui donne sur mon jardin celle ci s’amuse a secouer ses drap et tapis dans mon jardin par la fenêtre du 1er etage.. cette dame s’amuse aussi a regarder dans mon jardin par la fenêtre du rez de chaussée et nous demande même de ne plus mettre de tonnelle en ete car sa la dérange!!!! quels sont mes droit et les siens

  15. cher maître j ai acheté ma maison il y a un peut plus de 13 ans, au dessus de notre cuisine se situe un appartement qui ne nous appartient pas et qui est loue. la fenêtre de la salle de bain donne un droit de regard dans notre terrasse et jardin. je n ai jamais eu de problème jusque a aujourd’hui’ ’.c est une fenêtre qui s ouvre en deux parties avec un carreaux transparent. nous avons demande de mettre un collant qui obstrue la vue mais laisse passer la lumière ce qui a été fait . mais ceci ne sert a rien quand les locataires décide d ouvrir leur fenêtre grande ouverte.donc a se moment là ils ont vue sur notre vie privée surtout l été quand la familles se réunit pour les barbecues et autres moments de détente . est ce que je suis dans mon droit de demander aux propriétaire de mettre une autre fenêtres qui ne s ouvre quand bascule?? merci de bien vouloir me répondre.au plus vite .