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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La prescription des charges locatives

On sait que les loyers se prescrivent par cinq ans comme tout « ce qui est payable par année, ou à des termes périodiques plus courts », comme le dit l’article 2277 du Code civil.

Cela signifie que le bailleur ne peut réclamer paiement de termes impayés après ce délai.

Ce qui est valable pour le loyer est-il applicable aux charges locatives ?

Autrement dit, la demande en paiement des charges locatives doit-elle être introduite dans les cinq ans de l’exigibilité ? (art. 2277, § 4, du Code civil) ou dans les 10 ans (art. 2262bis, § 1, 1° du Code civil).

Les opinions en doctrine ont été divergentes et la jurisprudence ne s’est fixée que récemment. Voyons quelle a été l’évolution de cette question.

En doctrine traditionnelle, certains auteurs estiment que les charges correspondent juridiquement à une vente payable en une fois et non à un loyer à prestations successives (H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, T VII, n° 1328).

Il reconnaît cependant que les taxes suivent le sort du loyer car elles en sont l’accessoire.

D’autres auteurs (Y. Merchiers, Rép. Not., T VIII, Les baux, L 1, n° 248) font pareillement valoir que les charges ne relèvent pas du concept de loyer repris à l’article 2277 précité.

Constatant cependant que l’article 2277 du Code civil évoque aussi « généralement tout ce qui est payable par année, ou à des termes périodiques plus courts », des auteurs estiment qu’il faut traiter les charges comme les loyers sur le plan de la prescription (J. Van Kerckhove, Chronique de jurisprudence, J.T., 1988, p. 332, n° 12).

C’est d’ailleurs ainsi que le Ministère de la Justice a présenté la réforme des loyers (La loi sur les loyers, 4ième éd. p. 47).

M. Louveaux (Le droit du bail, régime général, n° 225) penche également pour l’assimilation des charges locatives à une dette payable par année, ou à des termes périodiques plus courts, soumise à la prescription de cinq ans, mais il n’est pas catégorique.

Selon la Cour de cassation, la prescription quinquennale prévue pour tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts est sans application à une dette déterminée dans son montant et remboursable en une seule fois (Cass., 3 octobre 1994, Pas., 1994, I, p. 794).

C’est le cas des frais réclamés par la bailleur, par opposition aux loyers : les charges ne sont pas payables en plusieurs échéances.

Chaque compte de charge doit être payé en une fois et non par versements réguliers.

Mais il reste que les comptes de charges sont réguliers et procèdent de manière répétée, de la contrepartie du droit de jouir du bien loué, comme le loyer.

La dette de paiement des charges a donc une source unique, le bail, et s’exécute tant pour le bailleur que pour le locataire, de manière périodique.

Il faut donc examiner plus spécialement ce que la Cour de cassation entend par « … tout ce qui est payable par année, ou à des termes périodiques plus court ».

Un arrêt du 6 février 1998 (R.G. n° C960470F, www.cass.be), relatif au prix de fournitures d’électricité, précise :

« Attendu qu’il résulte des termes employés que « tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts » doit s’apparenter aux dettes d’arrérages de rentes, de loyers et d’intérêts des sommes prêtées, c’est-à-dire revêtir un caractère de dettes assimilées à des revenus, par opposition à une dette de capital; »

Dans un autre arrêt (Cass. 23 avril 1998, R.G. n° C950442N, www.cass.be), la Cour de cassation va plus loin :

« Que cette disposition tend spécialement à protéger les emprunteurs et à inciter les créanciers à la diligence; qu’il ressort des travaux préparatoires que le législateur n’a pas voulu limiter la portée de cette disposition ni exclure son application à une demande comprenant des éléments autres que des intérêts ou des revenus;

Que, lorsque ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts, contient un élément d’amortissement et un élément de rente, la courte prescription est applicable ; »

Or l’on ne peut pas considérer que le remboursement de charges locatives soit une créance assimilée à un revenu.

Cette créance ne contient aucun élément de rente ni d’amortissement.

Cela nous semble exclure la courte prescription, contrairement aux opinions des auteurs précités.

Et encore, s’il fallait trouver la solution dans l’article 2277 du Code civil, encore faudrait-il se baser rigoureusement sur les modalités convenues entre les parties.

Si le bail fait obligation au bailleur de faire compte des charges et de les réclamer chaque année ou plus fréquemment, ces frais pourraient être visés par l’article 2277 du Code civil et se prescrire par cinq ans.

Cependant, l’article 1728ter du Code civil n’oblige nullement le bailleur à présenter les comptes tous les ans ou à une autre échéance fixe.

Si donc rien n’est prévu dans le bail, le bailleur doit présenter les comptes dans un délai raisonnable (art. 1134, § 3, du Code civil) qui n’est pas forcément annuel et dès lors rien ne justifie la courte prescription.

Faire référence aux usages pour rendre cette demande annuelle est séduisant, existe-t-il vraiment un usage généralement admis en la matière ? (Les Novelles, Droit civil, T. VI, Le louage de choses, les baux en général, n° 825sexies)

Et faire référence aux provisions qui sont payable par mois n’est pas davantage pertinent car il n’est pas concevable qu’elles soient prescrites avant que ne le soit la créance dont elles sont l’acompte.

Un tempérament de ce qui précède peut encore être trouvé dans l’obligation pour le bailleur de faire preuve de diligence (art. 1134, § 3, du Code civil).

Une négligence inexcusable peut être sanctionnée par le rejet d’une demande tardive.

La Cour constitutionnelle s’est alors introduite dans la discussion.

Un arrêt du 19 janvier 2005 (n° 15/2005, www.arbitrage.be) porte sur les fournitures sur abonnement, problématique similaire aux charges locatives.

L’affaire soumise à la Cour constitutionnelle concerne l’application de la courte prescription de l’article 2277 du Code civil à des frais d’électricité.

La Cour constitutionnelle prend le contre-pied de la jurisprudence de la Cour de cassation.

Selon la Cour, la prescription abrégée tend à inciter les créanciers à la diligence, et à enrayer l’hémorragie chez le débiteur.

En considération de cet objectif, la question se pose de l’égalité de traitement entre les dettes payables périodiquement, selon qu’elles représentent pour le créancier, des créances de capital ou des créances de revenus, les premières ne bénéficiant pas de la prescription courte.

Une dette de capital dont le montant serait déterminé dès l’origine, mais qui serait payable par tranches périodiques, n’augmente donc pas avec l’écoulement du temps.

Le prix de biens livrés périodiquement, par exemple la fourniture d’eau ou d’électricité, ne représente pas une pareille dette car à mesure des fournitures, la dette s’accroît.

La Cour d’arbitrage constate donc que le critère de distinction, déduit du caractère de capital ou de revenu de la créance, n’est pas pertinent par rapport à l’objectif en question.

Cet objectif, éviter l’accumulation de la dette, s’impose pour une dette de fourniture périodique comme pour une dette de revenus.

Aussi, décide la Cour, l’interprétation de l’article 2277 du Code civil qui limite son application aux dettes de revenus, est discriminatoire.

Et la Cour observe encore que le texte de l’article 2277 n’exclut pas son application aux dettes périodiques relatives à la fourniture d’eau en ce qu’elles ont pour caractéristique d’augmenter avec l’écoulement du temps.

On se souvient de ce qu’en 1998 également, la Cour de cassation avait déjà ouvert une brèche en ce sens.

L’interprétation de la Cour d’arbitrage n’est pas sans conséquences.

On peut en inférer que toutes les fournitures périodiques, par abonnement par exemple, sont, par identité de motifs, susceptibles de tomber dans le champ d’application de la prescription abrégée.

Ainsi, les fournitures d’électricité, de gaz, de téléphonie mobile ou fixe, etc., ne seraient plus prescrites par dix ans mais par cinq ans.

Or le problème est le même que ces frais soient réclamés par le fournisseur directement ou par le bailleur.

En d’autres termes, sous l’impulsion de la Cour constitutionnelle, le débat sur la prescription des charges locatives s’éteint.

La prescription de cinq ans doit être appliquée aux charges locatives.

La jurisprudence récente a confirmé cette évolution.

Dans un arrêt du 13 mai 2008, la Cour de cassation avait à connaître d’indemnités journalières prélevées par la Ville d’Anvers sur la location de signalisation.

L’avocat général avait conclut à ce que la courte prescription s’applique, considérant que les dettes concernées se caractérisent par le fait qu’elles sont régulièrement renouvelées et qu’elles augmentent dans le temps.

Cela correspond à des charges locatives. Mais la Cour de cassation n’a pas suivi l’avocat général (rôle n° C.07.0132.N, www.juridiat.be).

Entretemps, la Cour constitutionnelle a appliqué sa jurisprudence à des frais de téléphonie mobile (arrêt n° 15/2005 du 19 janvier 2005, et arrêt n° 13/2007 du 17 janvier 2007).

Ces arrêts ont probablement convaincu la Cour de cassation qui s’est alignée (Cass., 25 janvier 2010, rôle n° C.09.0410.F), ici aussi pour des frais de téléphonie mobile.

Enfin, tout récemment, la Cour constitutionnelle a jugé que l’article 2277 du Code civil violait les principes d’égalité et de non discrimination en ce qu’il ne s’appliquerait pas aux charges de copropriété (arrêt n° 6/2011 du 13 janvier 2011).

Cela semble bien clôturer définitivement le débat. La prescription de cinq ans doit bien s’appliquer à des charges locatives, comme à des charges de copropriété.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Bonjour Maître,

    Dans le cadre d’une créance de loyers impayés depuis 6 ans, la prescription s’opère-t-elle uniquement pour les cinq premières années, auquel cas l’arriéré de la sixième reste exigible ?
    Merci d’avance pour votre précision.
    L C

    mai 19, 2015

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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