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Deux baux plutôt qu’un

On sait que le revenu taxé d’un bien immobilier bâti, situé en Belgique, s’entend du revenu cadastral majoré de 40 % si le bien est donné en location à une personne physique qui ne l’affecte ni totalement ni partiellement à l’exercice de son activité professionnelle (art.7 CIR).

Autrement, c’est le montant total du loyer et des avantages locatifs qui sera taxé (avec une déduction forfaitaire de frais), sans pouvoir être inférieur au revenu cadastral majoré de 40 %.

Ce n’est donc que si la personne physique n’affecte pas le bien à destination professionnelle, totalement ou partiellement, que seul le 140 % du RC sera taxé, ce qui est général bien inférieur au revenu réel.

Cela signifie qu’il faut être prudent lors de la rédaction d’un bail commercial relatif à un bien mixte (par exemple un rez commercial et un étage où le commerçant réside ou qu’il sous-loue par bail résidentiel).

Si ce contrat prévoit le versement d’un loyer global, on sera en présence d’une location partiellement professionnelle et c’est la totalité du loyer qui sera taxé.

En revanche, si le bail contient une ventilation précise du loyer afférent, d’une part, à la partie résidentielle et, d’autre part, à la partie professionnelle, on pourra opérer une distinction.

Pour la partie résidentielle, le bailleur sera taxé au seul RC majoré de 40 % ; Pour la partie commerciale, le bailleur sera taxé sur le revenu réel. Une précaution supplémentaire est requise : enregistrer le bail.

On peut naturellement arriver au même résultat en rédigeant deux baux distincts même si le locataire est identique.

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