Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Deux baux plutôt qu’un

On sait que le revenu taxé d’un bien immobilier bâti, situé en Belgique, s’entend du revenu cadastral majoré de 40 % si le bien est donné en location à une personne physique qui ne l’affecte ni totalement ni partiellement à l’exercice de son activité professionnelle (art.7 CIR).

Autrement, c’est le montant total du loyer et des avantages locatifs qui sera taxé (avec une déduction forfaitaire de frais), sans pouvoir être inférieur au revenu cadastral majoré de 40 %.

Ce n’est donc que si la personne physique n’affecte pas le bien à destination professionnelle, totalement ou partiellement, que seul le 140 % du RC sera taxé, ce qui est général bien inférieur au revenu réel.

Cela signifie qu’il faut être prudent lors de la rédaction d’un bail commercial relatif à un bien mixte (par exemple un rez commercial et un étage où le commerçant réside ou qu’il sous-loue par bail résidentiel).

Si ce contrat prévoit le versement d’un loyer global, on sera en présence d’une location partiellement professionnelle et c’est la totalité du loyer qui sera taxé.

En revanche, si le bail contient une ventilation précise du loyer afférent, d’une part, à la partie résidentielle et, d’autre part, à la partie professionnelle, on pourra opérer une distinction.

Pour la partie résidentielle, le bailleur sera taxé au seul RC majoré de 40 % ; Pour la partie commerciale, le bailleur sera taxé sur le revenu réel. Une précaution supplémentaire est requise : enregistrer le bail.

On peut naturellement arriver au même résultat en rédigeant deux baux distincts même si le locataire est identique.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

Lire plus arrow_forward

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

  • Sitothèque

  • close