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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’enregistrement du bail de résidence

La loi-programme I du 27 décembre 2006 (M.B. du 28 décembre 2006) a modifié les règles en matière d’enregistrement du bail de résidence.

Depuis le 1er juillet 2007, c’est au bailleur qu’il incombe d’enregistrer le bail de résidence, sous sa seule responsabilité. C’est le nouvel article 5bis de la loi du 21 février 1991.

Nul doute qu’il le fera, car la loi prévoit une sanction particulière.

On sait que dans le bail de  9 ans, le locataire peut à tout moment donner congé moyennant un prévis de  3 mois et une indemnité de trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

Le nouvel alinéa 3 de l’article 3 § 5 de la loi prévoit que, à partir du 1er juillet 2007, si le bail n’est pas enregistré dans le délai de 2 mois (et plus quatre !), le délai de préavis ne doit pas être respecté et l’indemnité n’est pas due.

Nous consacrons un article à part sur cette sanction qui n’est applicable qu’au bail de neuf ans.

Le bailleur ne souffre pas trop de cette nouvelle obligation car depuis le 1er janvier 2007, les baux de résidence sont enregistrés gratuitement et sont exemptés du droit de timbre.

Quid pour les baux de résidence dont l’instrumentum est antérieur au 1er janvier 2007 ?

La loi a prévu une période de 6 mois (du 1er janvier au 30 juin 2007) au cours de laquelle ces baux pouvaient aussi être enregistrés gratuitement et sans amende (25 €).

Le délai de l’enregistrement désormais gratuit, est de 2 mois et non plus 4 mois comme déjà dit. Le délai de 4 mois reste valable pour les autres baux.

Résumons :

  • Depuis le 1er janvier 2007 on enregistre gratuitement le bail de résidence ;
  • On disposait d’un délai de 2 mois pour ce faire ;
  • A partir du 1er juillet 2007, c’est le bailleur qui doit y veiller ;
  • Et c’était aussi gratuit pour les anciens baux si l’écrit était présenté à l’enregistrement jusqu’au 30 juin 2007 ;
  • Depuis le 1er juillet 2007, si le bail n’est pas enregistré, le locataire (9 ans) peut donner congé sans préavis ni indemnité.

Il faut donc procéder à la formalité de l’enregistrement du bail de résidence.

On peut le faire gratuitement par courrier électronique. Voici comment :

  • Il faut tout d’abord réaliser un fichier pdf de votre bail signé au moyen d’un scanner.
  • Allez sur le site du SPF Finances http://annuaire.fiscus.fgov.be/qw/index.html.
  • Cliquez à gauche sur « compétence ».
  • Sélectionnez « administration du cadastre de l’enregistrement et des domaines ».
  • Déroulez le menu et cliquez sur « Enregistrement des baux d’immeubles ».
  • Introduisez le code postal de l’adresse du bien loué.
  • Introduisez ensuite l’adresse ou un mot significatif de celle-ci.
  • La fenêtre vous donne une sélection d’adresse et éventuellement une chaîne de numéro dans la rue en question.
  • Choisissez la rue ou la section contenant le bon numéro dans la rue : le site vous donne alors l’adresse email de l’administration concernée.
  • Vous cliquez sur l’adresse et vous attachez le fichier au format .pdf.
  • Vous envoyez le courriel et le tour est joué !
  • N’oubliez pas de mentionner dans le courriel l’adresse à laquelle le document enregistré peut vous être renvoyé.

L’enregistrement confère enfin date certaine au bail. Ceci étant, en cas de vente de l’immeuble, même si le bail n’est pas enregistré, l’acquéreur devra le respecter si le preneur occupe depuis au moins six mois (art. 9 de la loi du 20 février 1991).

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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