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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’enregistrement du bail de résidence

La loi-programme I du 27 décembre 2006 (M.B. du 28 décembre 2006) a modifié les règles en matière d’enregistrement du bail de résidence.

Depuis le 1er juillet 2007, c’est au bailleur qu’il incombe d’enregistrer le bail de résidence, sous sa seule responsabilité. C’est le nouvel article 5bis de la loi du 21 février 1991.

Nul doute qu’il le fera, car la loi prévoit une sanction particulière.

On sait que dans le bail de  9 ans, le locataire peut à tout moment donner congé moyennant un prévis de  3 mois et une indemnité de trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

Le nouvel alinéa 3 de l’article 3 § 5 de la loi prévoit que, à partir du 1er juillet 2007, si le bail n’est pas enregistré dans le délai de 2 mois (et plus quatre !), le délai de préavis ne doit pas être respecté et l’indemnité n’est pas due.

Nous consacrons un article à part sur cette sanction qui n’est applicable qu’au bail de neuf ans.

Le bailleur ne souffre pas trop de cette nouvelle obligation car depuis le 1er janvier 2007, les baux de résidence sont enregistrés gratuitement et sont exemptés du droit de timbre.

Quid pour les baux de résidence dont l’instrumentum est antérieur au 1er janvier 2007 ?

La loi a prévu une période de 6 mois (du 1er janvier au 30 juin 2007) au cours de laquelle ces baux pouvaient aussi être enregistrés gratuitement et sans amende (25 €).

Le délai de l’enregistrement désormais gratuit, est de 2 mois et non plus 4 mois comme déjà dit. Le délai de 4 mois reste valable pour les autres baux.

Résumons :

  • Depuis le 1er janvier 2007 on enregistre gratuitement le bail de résidence ;
  • On disposait d’un délai de 2 mois pour ce faire ;
  • A partir du 1er juillet 2007, c’est le bailleur qui doit y veiller ;
  • Et c’était aussi gratuit pour les anciens baux si l’écrit était présenté à l’enregistrement jusqu’au 30 juin 2007 ;
  • Depuis le 1er juillet 2007, si le bail n’est pas enregistré, le locataire (9 ans) peut donner congé sans préavis ni indemnité.

Il faut donc procéder à la formalité de l’enregistrement du bail de résidence.

On peut le faire gratuitement par courrier électronique. Voici comment :

  • Il faut tout d’abord réaliser un fichier pdf de votre bail signé au moyen d’un scanner.
  • Allez sur le site du SPF Finances http://annuaire.fiscus.fgov.be/qw/index.html.
  • Cliquez à gauche sur « compétence ».
  • Sélectionnez « administration du cadastre de l’enregistrement et des domaines ».
  • Déroulez le menu et cliquez sur « Enregistrement des baux d’immeubles ».
  • Introduisez le code postal de l’adresse du bien loué.
  • Introduisez ensuite l’adresse ou un mot significatif de celle-ci.
  • La fenêtre vous donne une sélection d’adresse et éventuellement une chaîne de numéro dans la rue en question.
  • Choisissez la rue ou la section contenant le bon numéro dans la rue : le site vous donne alors l’adresse email de l’administration concernée.
  • Vous cliquez sur l’adresse et vous attachez le fichier au format .pdf.
  • Vous envoyez le courriel et le tour est joué !
  • N’oubliez pas de mentionner dans le courriel l’adresse à laquelle le document enregistré peut vous être renvoyé.

L’enregistrement confère enfin date certaine au bail. Ceci étant, en cas de vente de l’immeuble, même si le bail n’est pas enregistré, l’acquéreur devra le respecter si le preneur occupe depuis au moins six mois (art. 9 de la loi du 20 février 1991).

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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