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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Servitude légale de passage et servitude légale d’écoulement des eaux

L’article 682 du Code civil accorde au propriétaire d’un fonds enclavé, le droit de se faire aménager une issue moyennant l’indemnisation des voisins.

La notion de fonds enclavé n’est pas seulement physique car il faut tenir compte de toutes les circonstances de l’enclave.

C’est ainsi que l’article 682 vise le fonds enclavé « parce qu’il n’a aucune issue ou qu’il n’a qu’une issue insuffisante sur la voie publique, qui ne peut être aménagée sans frais ou inconvénients excessifs. »

La notion d’enclave est donc relative et dépend des circonstances et de la destination du bien.

C’est ce que la Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 1er décembre 2005 (1ière chambre, section néerlandaise, rôle n° C040581N).

Selon la Cour, le caractère enclavé ne procède pas seulement du fait que le fonds ne touche pas à la voie publique mais peut aussi résulter des circonstances d’un usage normal de la parcelle selon sa destination et des coûts et incommodités de l’aménagement d’un accès à la voirie.

Le tribunal avait rejeté la demande d’issue à la voie publique à charge des voisins au motif que la façade de la maison touchait la rue.

Selon le tribunal il n’y avait en réalité pas d’enclave quand un accès est possible à la voie publique.

Cela ne suffit pas, dit la Cour de cassation, il faut voir la configuration de bien selon sa destination et les frais et incommodité d’accès.

“Dat aldus de ingeslotenheid (enclavement) van een erf voor de toepassing van dit artikel dient beoordeeld te worden, niet enkel op grond van het al dan niet palen aan de openbare weg, maar ook naar omstandigheden van normaal gebruik van het perceel volgens de bestemming ervan en de kosten of ongemakken (désagréments) voor het inrichten van de toegang tot het erf ;

Overwegende dat eiseres een uitweg vordert voor haar erf gelegen te S., met twee achterliggende garages ;

Overwegende dat het bestreden vonnis de door eiseres gevorderde uitweg (issue) afwijst op grond dat door de verkoop van het perceel er geen ingeslotenheid is ontstaan in de zin van de artikelen 682 en volgende van het Burgerlijk Wetboek omdat :

–          de voorgevel (façade) van de woning op hetzelfde perceel waarop de garages staan, grenst (touche) aan de Statiestraat ;

–          er geen feitelijke insluiting (encerclement) van het perceel is wanneer er toegang is naar de openbare weg ;

Dat het bestreden vonnis de gevorderde uitweg afwijst zonder het normale gebruik van het erf en de kosten en ongemakken van een toegang tot de garages te onderzoeken ;”

Dat het bestreden vonnis artikel 682 § 1 van het Burgerlijk Wetboek schendt ;”

Un autre arrêt de la Cour de cassation porte sur la servitude d’écoulement des eaux (4 novembre 2005, 1ière chambre section française, rôle n° C040550F).

C’est l’article 640 du Code civil qui est visé.

Selon cette disposition,

« Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué.

Le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement.

Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds intérieur. »

Dans cette affaire, le tribunal décide que les demandeurs en cassation, propriétaires du fonds inférieur, doivent tolérer la servitude d’écoulement naturel des eaux sur leur propriété.

Le problème n’était pas seulement l’eau mais aussi la boue qui l’accompagne et qui se répandait sur la propriété inférieure.

C’est pourquoi les demandeurs en cassation avaient construit un muret à l’arrière de leur propriété, faisant barrage à l’écoulement des eaux.

Cela provoqua un amoncellement artificiel de boue chez le défendeur qui obtint du tribunal que les demandeurs soient condamnés à tolérer l’écoulement des eaux et de la boue chez eux.

S’agissait-il d’un écoulement naturel, seul visé par l’article 640 du Code civil ?

Le tribunal observe d’abord que l’article 640 ne distingue pas selon que les eaux qui s’écoulent soient ou non chargées d’autres éléments qu’elles entraînent avec elle.

Le fait que le terrain soit cultivé, ajoute le tribunal, ne permet pas d’exclure l’application de l’article 640 en considérant que les écoulements ne sont plus naturels mais auraient été influencés par la main de l’homme.

En effet, certains fonds sont en effet naturellement destinés à la culture.

L’écoulement des eaux boueuses doit donc être considéré comme un écoulement naturel auquel la main de l’homme n’a pas contribué.

Cet écoulement doit être supporté par le fonds inférieur selon l’article 640 du Code civil.

Le pourvoi critique ce raisonnement.

L’article 640 parle d’écoulement naturel des eaux « sans que la main de l’homme y ait contribué. »

Cette disposition dit aussi que le propriétaire du fonds dominant ne peut rien faire qui aggrave la servitude.

Or la culture homogène de maïs, sans aucun compromis, contribue à aggraver l’écoulement des eaux.

Cette culture intensive modifie la nature de sorte que l’on ne peut plus parler d’un « écoulement naturel. »

Qu’en pense la Cour de cassation ?

Elle rejette le pourvoi car cultiver son champ selon sa destination n’est pas un usage aggravant la servitude.

« Attendu qu’en décidant qu’aucune responsabilité ne peut être retenue à charge du défendeur pour l’écoulement de boues provenant de son terrain agricole sur la propriété des demandeurs aux motifs qu’ « en l’espèce, les eaux s’écoulent naturellement du fonds supérieur (du défendeur) vers le fonds inférieur (des demandeurs, que) la boue entraînée par ces eaux fait partie de l’écoulement naturel qui résulte de la surélévation du terrain lors de pluies abondantes (et qu’il) n’est pas prouvé que (le défendeur) ait contribué à aggraver la servitude du fonds inférieur (des demandeurs), l’usage par un agriculteur d’un champ conformément à sa destination ne (pouvant) en effet être considéré comme une aggravation de la servitude », les juges d’appel ont fait une exacte application de l’article 640 du Code civil ; »

Ajoutons que dans un arrêt du 18 novembre 1999 (rôle n° C970194N), la Cour de cassation a validé le rejet d’une demande d’indemnisation fondée sur le trouble de voisinage résultant de pareille servitude.

La Cour rappelle que le propriétaire est uniquement tenu de réparer le trouble anormal de voisinage résultant d’un fait non fautif par lequel il rompt l’équilibre existant entre son droit de propriété et celui du propriétaire voisin.

Or la servitude d’écoulement procède d’un équilibre que la loi crée entre le fonds supérieur et le fonds inférieur.

Le préjudice qui en découle ne constitue donc pas une rupture indemnisable.

Notons enfin que dans cette affaire, le juge avait constaté que le sable entraîné par l’eau fait partie de l’écoulement naturel.  Comme la boue.

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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