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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Langue et copropriété

L’article 15 de la loi du 2 juin 2010 a modifié l’article 577/11 du Code civil en insérant un point 2 concernant l’emploi des langues dans les copropriétés.

Cette disposition est en vigueur depuis le 1er septembre 2010.

Désormais un copropriétaire peut obtenir une traduction de tout document relatif à la copropriété et émanant de l’ACP.

Ce droit ne peut être exercé que pour obtenir une traduction dans la langue de la Région de l’immeuble.

Ainsi, si une ACP en Région flamande tient ses documents en français, un copropriétaire peut obtenir une traduction en néerlandais.

Si une ACP en Région wallonne tient ses documents en néerlandais, un copropriétaire peut demander une traduction en français.

Et à Bruxelles, une traduction peut être demandée vers le français ou le néerlandais.

Le syndic veille à ce que cette traduction soit mise à disposition « dans un délai raisonnable » dit la loi.

Et les frais de traduction sont à charge de l’association des copropriétaires.

On comprend tout de suite que cette disposition vise les copropriétés de francophones à la côte.

S’il y a un ou plusieurs copropriétaires flamands, ils peuvent obtenir une traduction en néerlandais des comptes-rendus de réunion.

Cette disposition est-elle constitutionnelle, dès lors que l’emploi des langues  est libre en Belgique dans les rapports entre les personnes ?

L’article 30 de la Constitution dispose que « l’emploi des langues usitées en Belgique est facultatif ; il ne peut être réglé que par la loi, et seulement pour les actes de l’autorité publique et pour les affaires judiciaires. »

Et l’article 129 de la Constitution ajoute que les Parlements des Communautés règlent par décret, à l’exclusion du législateur fédéral, l’emploi des langues dans les domaines suivants :

  • les matières administratives,
  • l’enseignement,
  • les relations sociales entre les employeurs et leur personnel,
  • les actes et documents des entreprises imposés par la loi et les règlements.

Or le fonctionnement de la copropriété reste dans la sphère privée, étrangère à ces domaines.

Le législateur fédéral ou communautaire ne peut imposer l’emploi d’une langue dans une copropriété.

Mais il ne s’agit pas ici d’imposer l’emploi d’une langue. Il s’agit seulement d’imposer une traduction.

Les copropriétaires, et le règlement de copropriété ou le ROI, peuvent parfaitement choisir la langue de leurs rapports.

Imposer une traduction n’y change rien.

L’article 577/11-2 du Code civil est donc parfaitement conforme à la Constitution.

Cela ne vise que les « documents relatifs à la copropriété émanant de l’association des copropriétaires ».

Ce n’est donc pas le cas des factures émises par les tiers ou des communications émanant d’un ou de plusieurs copropriétaires agissant en leur nom.

En revanche, les comptes annuels ou les P.V. d’assemblée générale et les statuts de copropriété sont soumis au droit de traduction.

Mais quid des rapports du conseil de gérance ou des communications du syndic.

Ces organes ne sont pas l’association des copropriétaires mais ils représentent celle-ci dans certaines circonstances. A notre avis, ces documents ne sont donc pas visés par la loi.

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Production de biens immatériels et production de services matériels

Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné. Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels. Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement […]

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Il n’est pas toujours commode de définir correctement, sur le plan urbanistique, les activités auxquelles un immeuble est destiné.

Un avis du Collège d’urbanisme (n° 16/2842 du 30 juin 2016) fait ainsi la différence entre l’activité de production de biens immatériels et l’activité de production de services matériels.

Il s’agissait d’un data center (hébergement, traitement de données, stockage).

L’avis s’exprime comme suit :

« Considérant, en effet, que le glossaire du PRAS définit les activités de production de biens immatériels comme des « activités de conception et/ou de production de biens immatériels fondées sur un processus intellectuel ou de communication ou liées à la société de la connaissance (production de biens audiovisuels, de logiciels, studios d’enregistrement, formation professionnelle spécialisée, services pré-presse, call centers, …) ou encore relevant des technologies de l’environnement. » ;

Que les activités de production de services matériels sont, quant à elles, définies par le glossaire du PRAS comme des « activités de prestation de services ou liées à la prestation de services s’accompagnant du traitement d’un bien indépendamment de son processus de fabrication (ex. : transport de documents, entreposage de biens, services de nettoyage, de dépannage et d’entretien…) » ;

Considérant qu’il n’est pas contestable, ni contesté, que l’activité de la requérante consiste à fournir à ses clients un stockage sécurisé de leurs données ou d’héberger leur site WEB ; que cela apparait, au demeurant, des plans du permis ;

Qu’il s’agit d’une production de services et non de biens ; que la requérante ne produit en effet aucun bien, ceux-ci étant produits par ses clients (données et site web) auxquels la requérante fournit un service de stockage, soit de l’entreposage expressément repris dans le glossaire du PRAS comme une activité de production de services ; »

La différence est importante : en effet, pour une activité de production de services, aucune charge d’urbanisme ne peut être imposée selon l’article 5 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 26 septembre 2013 précité.

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