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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Transmission par décès et immeuble

Une ordonnance du 6 aout 2010 adapte le Code des droits de succession de la Région de Bruxelles-Capitale. Cette ordonnance est en vigueur depuis le 3 septembre 2010.

Le droit de succession frappe toute la succession nette d’un habitant du Royaume.

Le droit de mutation par décès porte en principe sur la valeur des immeubles situés en Belgique dans la succession d’un non-habitant du Royaume.

A présent, pour le droit de mutation, il faudra vérifier si le défunt résidait dans l’EEE (Espace économique européen).

En effet, si le non-habitant du Royaume réside dans l’EEE, il pourra déduire un passif de la valeur de l’immeuble.

Si le non-habitant réside hors EEE, c’est la valeur de l’immeuble qui formera l’assiette taxable.

Quel est le passif qui sera déductible ?

La base taxable de la succession de l’habitant du Royaume est réalisée de l’actif successoral déduction faite des dettes du défunt au moment du décès, des frais funéraires, des reprises et récompenses et, pour les immeubles situés à l’étranger, de l’impôt perçu dans l’Etat de situation des immeubles.

A présent, pour les droit de mutation par décès, c’est-à-dire sur la valeur de l’immeuble belge du non-habitant du Royaume, on pourra déduire les dettes spécifiquement contractées pour acquérir ou conserver les immeubles belges, si le non-habitant réside dans l’EEE.

Cette modification du Code des droits de succession fait suite à l’arrêt arrêt du 11 septembre 2008 (Eckelkamp – C-11/07) de la CJUE, et à la mise en demeure de la Commission du 28 janvier 2010.

Donc, si l’immeuble belge appartenait à un défunt hors EEE, la base taxable reste la valeur de l’immeuble sans pouvoir déduire les dettes immobilières.

Bref, l’ordonnance rapproche en la matière le résident européen du belge. Cela est bien normal, toute faveur nationale étant une restriction à la libre circulation.

Le rapprochement dépasse même l’EEE concernant l’exemption (15.000 €) de l’article 54 CDS, qui est désormais applicable tant pour le droit de succession que de mutation par décès, sans considérer si le non-habitant réside ou non dans l’EEE.

Cette modification fait suite à une mise en demeure de la Commission européenne du 1er décembre 2008.

Et les transmission d’entreprise au taux réduit de 3 % ?

Désormais, le taux de 3 % pour les transmissions d’entreprise est applicable tant pour les successions d’habitant du Royaume que pour les mutation par décès.

Par entreprise, on entend un commerce ou des actions de société.

Pour les actions, il doit s’agir d’une société dont le siège de direction effective est situé dans un Etat membre de l’Union européenne et qui se livre à une exploitation industrielle, commerciale, artisanale ou agricole ou une profession libérale.

Désormais, le siège doit être situé dans l’EEE : ainsi l’Islande, la Norvège et le Liechtenstein ne sont plus exclus. La Belgique avait été mise en demeure le 27 juin 2008 par la Commission ce sujet.

Enfin, pour respecter le principe de la libre circulation et toujours dans les transmissions d’entreprise, la condition que l’activité principale de l’entreprise se poursuive pendant encore cinq ans après le décès, ne requiert plus que cette activité reste en Belgique.

C’est aussi la mise en demeure du 27 juin 2008 de la Commission européenne qui a inspiré cette adaptation.

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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