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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le bien est vendu dans l’état où il se trouve

Dans une vente d’immeuble, que signifie et que vaut la clause « le bien est vendu dans l’état où il se trouve » ?

Il faut apprécier cette clause à deux degrés: à la formation du contrat, relativement au vice de consentement, et à l’exécution du contrat, dans la garantie des vices cachés.

La différence entre ces recours est bien expliquée par Monsieur De Page : L’erreur suppose qu’on a voulu traiter sur une chose autre que celle qui, en fait, a été l’objet du contrat, alors que la garantie des vices, qui porte sur un défaut structurel intrinsèque, suppose que la chose vendue est bien celle que l’on a voulu acheter, mais qu’elle est affectée d’un vice (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », T. IV, n° 194, p. 270).

Un arrêt du 24 avril 2003 de la Cour de cassation explique la clause en rapport avec le vice de consentement. Il s’agissait en effet d’une vente publique dans laquelle la garantie des vices cachés est exclue (art. 1649 du Code civil).

La Cour de cassation juge ceci :

« Attendu que, pour le surplus, se fondant sur une stipulation du cahier des charges de la vente publique de l’immeuble litigieux, l’arrêt énonce qu’  » en l’espèce, les acheteurs ont acheté le bien immobilier dans l’état où il se trouv(ait) au moment de la vente  » ;

Que l’arrêt considère ainsi que les parties ont conventionnellement exclu que l’état de l’immeuble puisse être invoqué par les acheteurs comme un élément les ayant déterminés principalement à contracter, de sorte que, sans cet élément, le contrat n’aurait pas été conclu ;

Que, sur la base de cette considération, l’arrêt décide légalement que les acheteurs ne peuvent faire valoir la découverte de la mérule postérieurement à la vente pour demander l’annulation de la vente du chef d’erreur ; » (Cass. 24 avril 2003, rôle n° C020312F, www.juridat.be).

Cet arrêt porte sur la question du vice de consentement (erreur sur la chose), domaine étranger à la question des garanties.

L’arrêt soumis à la censure de la Cour de cassation considérait que, par la clause en question, les parties ont exclu que l’état de l’immeuble puisse être invoqué par les acheteurs comme un élément les ayant déterminés principalement à contracter, de sorte que, sans cet élément, le contrat n’aurait pas été conclu (H. De Page, « Traité » précité, n° 59 à 61, pp. 116 à 124, en part. note 4, p. 119; C. Parmentier, « La volonté des parties », in Les obligations contractuelles, éd. J. Barr, Bruxelles, 1984, p. 66).

Ce raisonnement a été validé par la Cour de cassation.

Bref, par cette clause, les parties sortent conventionnellement l’état du bien des éléments substantiels de leur accord, ce qui rend impossible d’invoquer l’erreur (art. 1110 du Code civil).

Cet arrêt n’a donc pas de portée en matière de d’exonération de la garantie pour vice caché qui relève de l’exécution et non de la formation de la vente.

Mais la clause « le bien est vendu dans l’état où il se trouve » n’est-elle pas aussi une clause exonérant ou limitant la garantie en matière de vice caché ?

La doctrine considère effectivement qu’il s’agit là d’une clause exonératoire de garantie (H. De Page, « Traité », par A. Meinertzhagen-Limpens, 1997, n° 220, p. 310 et la jurisprudence citée ; L. Simont, J. De Grave et P.A. Foriers, « Examen de jurisprudence sur les contrats spéciaux (1981 à 1991) », R.C.J.B., 1995, n° 50, p. 190 et idem (1976 à 1980) », R.C.J.B., 1985, n° 41, p. 156).

Selon ces auteurs, la clause est valable sous la réserve qu’elle ne couvre pas les vices de nature à rendre le bien vendu totalement inapte à son usage. En d’autres mots, elle n’exonère pas le vendeur (non professionnel) du vice radical mais couvre les autres vices.

À mon avis, cette opinion doit être nuancée.

 La formulation que la vente intervient « dans l’état où il (l’immeuble) se trouve » signifie que l’acheteur prend à sa charge les conséquences de cet état. Il déclare acheter en connaissance de cause.

Cela signifie que la clause constitue une exonération valable de la garantie des vices cachés qui ne sont pas apparents mais qui sont prévisibles du fait de l’état de l’immeuble.

Par exemple, si l’immeuble n’a manifestement plus subi de travaux depuis longtemps, il est prévisible que l’installation électrique ne soit plus aux normes. Ce vice ne sera pas couvert.

En revanche, si un sérieux problème de stabilité existe, qui ne peut être présumé de l’état constaté, la clause n’aura pas d’effet exonératoire.

En conclusions, la clause  stipulant que « le bien est vendu dans l’état où il se trouve » ne protège pas vraiment le vendeur et n’exclut pas les risques de chicanes après la vente.

On doit lui préférer une véritable exonération, précise et complète, n’excluant que le vice connu du vendeur.

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Le devoir d’investigation du notaire

Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be). Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire […]

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Un arrêt du 8 janvier 2015 de la Cour d’appel de Liège se montre très exigeant envers les notaires dans le cadre des vérifications à opérer en matière vente immobilière (rôle n° 2012/RG/1080, www.juridat.be).

Au cœur du problème se trouvait la vérification du statut urbanistique de l’immeuble vendu. La Cour met à charge du notaire une obligation d’investigation, allant jusqu’à se rendre sur les lieux pour vérifier la compatibilité des déclarations du vendeur avec la réalité.

La Cour s’exprime en ces termes :

« Le devoir de conseil incombant au notaire se rattache à l’essence de sa profession et constitue une obligation d’ordre public (P. Harmel, « Organisation et déontologie du notariat », in Rép. Not., Tome XI, Droit notarial, L. V, Bruxelles, Larcier, 1992, p. 89).

Le devoir de conseil du notaire peut être défini de la manière suivante : « [il] consiste à éclairer les parties à l’acte sur la portée et les effets de leurs engagements ainsi que sur leurs négociations. Le notaire doit fournir aux parties des renseignements très complets, non seulement sur les conditions de validité de l’acte qu’elles se proposent de passer mais également sur son efficacité. Le notaire doit attirer l’attention des parties sur tous les risques que présente l’opération pour l’un ou l’autre d’entre eux. Cette obligation de mise en garde porte non seulement sur les risques d’ordre juridique mais également sur les risques purement financiers. Il doit se livrer à toutes les recherches nécessaires pour renseigner ses clients sur la situation exacte du bien sur lequel porte l’opération » (C. Melotte, « La responsabilité professionnelle des notaires », in Responsabilités, traité théorique et pratique, Titre II, dossier 28, Kluwer, Bruxelles, 2005, p. 17 citant Bruxelles, 06.03.1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 9).

Le devoir de conseil regroupe ainsi plusieurs obligations du notaire dont notamment le devoir d’information, le devoir d’assistance et le devoir d’investigation.

Plus particulièrement, dans le cadre d’une vente d’immeuble, le notaire doit obtenir de ses clients des renseignements concernant le bien mis en vente, notamment sa situation urbanistique. Le notaire est tenu de vérifier les informations que lui donne le client vendeur qu’il ne peut se contenter de croire sur parole. Il doit ainsi investiguer auprès des services de l’urbanisme.

Il lui appartient par ailleurs de se rendre sur place en vue d’examiner l’immeuble et ainsi de vérifier les déclarations de son client. »

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