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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le bien est vendu dans l’état où il se trouve

Dans une vente d’immeuble, que signifie et que vaut la clause « le bien est vendu dans l’état où il se trouve » ?

Il faut apprécier cette clause à deux degrés: à la formation du contrat, relativement au vice de consentement, et à l’exécution du contrat, dans la garantie des vices cachés.

La différence entre ces recours est bien expliquée par Monsieur De Page : L’erreur suppose qu’on a voulu traiter sur une chose autre que celle qui, en fait, a été l’objet du contrat, alors que la garantie des vices, qui porte sur un défaut structurel intrinsèque, suppose que la chose vendue est bien celle que l’on a voulu acheter, mais qu’elle est affectée d’un vice (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », T. IV, n° 194, p. 270).

Un arrêt du 24 avril 2003 de la Cour de cassation explique la clause en rapport avec le vice de consentement. Il s’agissait en effet d’une vente publique dans laquelle la garantie des vices cachés est exclue (art. 1649 du Code civil).

La Cour de cassation juge ceci :

« Attendu que, pour le surplus, se fondant sur une stipulation du cahier des charges de la vente publique de l’immeuble litigieux, l’arrêt énonce qu’  » en l’espèce, les acheteurs ont acheté le bien immobilier dans l’état où il se trouv(ait) au moment de la vente  » ;

Que l’arrêt considère ainsi que les parties ont conventionnellement exclu que l’état de l’immeuble puisse être invoqué par les acheteurs comme un élément les ayant déterminés principalement à contracter, de sorte que, sans cet élément, le contrat n’aurait pas été conclu ;

Que, sur la base de cette considération, l’arrêt décide légalement que les acheteurs ne peuvent faire valoir la découverte de la mérule postérieurement à la vente pour demander l’annulation de la vente du chef d’erreur ; » (Cass. 24 avril 2003, rôle n° C020312F, www.juridat.be).

Cet arrêt porte sur la question du vice de consentement (erreur sur la chose), domaine étranger à la question des garanties.

L’arrêt soumis à la censure de la Cour de cassation considérait que, par la clause en question, les parties ont exclu que l’état de l’immeuble puisse être invoqué par les acheteurs comme un élément les ayant déterminés principalement à contracter, de sorte que, sans cet élément, le contrat n’aurait pas été conclu (H. De Page, « Traité » précité, n° 59 à 61, pp. 116 à 124, en part. note 4, p. 119; C. Parmentier, « La volonté des parties », in Les obligations contractuelles, éd. J. Barr, Bruxelles, 1984, p. 66).

Ce raisonnement a été validé par la Cour de cassation.

Bref, par cette clause, les parties sortent conventionnellement l’état du bien des éléments substantiels de leur accord, ce qui rend impossible d’invoquer l’erreur (art. 1110 du Code civil).

Cet arrêt n’a donc pas de portée en matière de d’exonération de la garantie pour vice caché qui relève de l’exécution et non de la formation de la vente.

Mais la clause « le bien est vendu dans l’état où il se trouve » n’est-elle pas aussi une clause exonérant ou limitant la garantie en matière de vice caché ?

La doctrine considère effectivement qu’il s’agit là d’une clause exonératoire de garantie (H. De Page, « Traité », par A. Meinertzhagen-Limpens, 1997, n° 220, p. 310 et la jurisprudence citée ; L. Simont, J. De Grave et P.A. Foriers, « Examen de jurisprudence sur les contrats spéciaux (1981 à 1991) », R.C.J.B., 1995, n° 50, p. 190 et idem (1976 à 1980) », R.C.J.B., 1985, n° 41, p. 156).

Selon ces auteurs, la clause est valable sous la réserve qu’elle ne couvre pas les vices de nature à rendre le bien vendu totalement inapte à son usage. En d’autres mots, elle n’exonère pas le vendeur (non professionnel) du vice radical mais couvre les autres vices.

À mon avis, cette opinion doit être nuancée.

 La formulation que la vente intervient « dans l’état où il (l’immeuble) se trouve » signifie que l’acheteur prend à sa charge les conséquences de cet état. Il déclare acheter en connaissance de cause.

Cela signifie que la clause constitue une exonération valable de la garantie des vices cachés qui ne sont pas apparents mais qui sont prévisibles du fait de l’état de l’immeuble.

Par exemple, si l’immeuble n’a manifestement plus subi de travaux depuis longtemps, il est prévisible que l’installation électrique ne soit plus aux normes. Ce vice ne sera pas couvert.

En revanche, si un sérieux problème de stabilité existe, qui ne peut être présumé de l’état constaté, la clause n’aura pas d’effet exonératoire.

En conclusions, la clause  stipulant que « le bien est vendu dans l’état où il se trouve » ne protège pas vraiment le vendeur et n’exclut pas les risques de chicanes après la vente.

On doit lui préférer une véritable exonération, précise et complète, n’excluant que le vice connu du vendeur.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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