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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le bien est vendu dans l’état où il se trouve

Dans une vente d’immeuble, que signifie et que vaut la clause « le bien est vendu dans l’état où il se trouve » ?

Il faut apprécier cette clause à deux degrés: à la formation du contrat, relativement au vice de consentement, et à l’exécution du contrat, dans la garantie des vices cachés.

La différence entre ces recours est bien expliquée par Monsieur De Page : L’erreur suppose qu’on a voulu traiter sur une chose autre que celle qui, en fait, a été l’objet du contrat, alors que la garantie des vices, qui porte sur un défaut structurel intrinsèque, suppose que la chose vendue est bien celle que l’on a voulu acheter, mais qu’elle est affectée d’un vice (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », T. IV, n° 194, p. 270).

Un arrêt du 24 avril 2003 de la Cour de cassation explique la clause en rapport avec le vice de consentement. Il s’agissait en effet d’une vente publique dans laquelle la garantie des vices cachés est exclue (art. 1649 du Code civil).

La Cour de cassation juge ceci :

« Attendu que, pour le surplus, se fondant sur une stipulation du cahier des charges de la vente publique de l’immeuble litigieux, l’arrêt énonce qu’  » en l’espèce, les acheteurs ont acheté le bien immobilier dans l’état où il se trouv(ait) au moment de la vente  » ;

Que l’arrêt considère ainsi que les parties ont conventionnellement exclu que l’état de l’immeuble puisse être invoqué par les acheteurs comme un élément les ayant déterminés principalement à contracter, de sorte que, sans cet élément, le contrat n’aurait pas été conclu ;

Que, sur la base de cette considération, l’arrêt décide légalement que les acheteurs ne peuvent faire valoir la découverte de la mérule postérieurement à la vente pour demander l’annulation de la vente du chef d’erreur ; » (Cass. 24 avril 2003, rôle n° C020312F, www.juridat.be).

Cet arrêt porte sur la question du vice de consentement (erreur sur la chose), domaine étranger à la question des garanties.

L’arrêt soumis à la censure de la Cour de cassation considérait que, par la clause en question, les parties ont exclu que l’état de l’immeuble puisse être invoqué par les acheteurs comme un élément les ayant déterminés principalement à contracter, de sorte que, sans cet élément, le contrat n’aurait pas été conclu (H. De Page, « Traité » précité, n° 59 à 61, pp. 116 à 124, en part. note 4, p. 119; C. Parmentier, « La volonté des parties », in Les obligations contractuelles, éd. J. Barr, Bruxelles, 1984, p. 66).

Ce raisonnement a été validé par la Cour de cassation.

Bref, par cette clause, les parties sortent conventionnellement l’état du bien des éléments substantiels de leur accord, ce qui rend impossible d’invoquer l’erreur (art. 1110 du Code civil).

Cet arrêt n’a donc pas de portée en matière de d’exonération de la garantie pour vice caché qui relève de l’exécution et non de la formation de la vente.

Mais la clause « le bien est vendu dans l’état où il se trouve » n’est-elle pas aussi une clause exonérant ou limitant la garantie en matière de vice caché ?

La doctrine considère effectivement qu’il s’agit là d’une clause exonératoire de garantie (H. De Page, « Traité », par A. Meinertzhagen-Limpens, 1997, n° 220, p. 310 et la jurisprudence citée ; L. Simont, J. De Grave et P.A. Foriers, « Examen de jurisprudence sur les contrats spéciaux (1981 à 1991) », R.C.J.B., 1995, n° 50, p. 190 et idem (1976 à 1980) », R.C.J.B., 1985, n° 41, p. 156).

Selon ces auteurs, la clause est valable sous la réserve qu’elle ne couvre pas les vices de nature à rendre le bien vendu totalement inapte à son usage. En d’autres mots, elle n’exonère pas le vendeur (non professionnel) du vice radical mais couvre les autres vices.

À mon avis, cette opinion doit être nuancée.

 La formulation que la vente intervient « dans l’état où il (l’immeuble) se trouve » signifie que l’acheteur prend à sa charge les conséquences de cet état. Il déclare acheter en connaissance de cause.

Cela signifie que la clause constitue une exonération valable de la garantie des vices cachés qui ne sont pas apparents mais qui sont prévisibles du fait de l’état de l’immeuble.

Par exemple, si l’immeuble n’a manifestement plus subi de travaux depuis longtemps, il est prévisible que l’installation électrique ne soit plus aux normes. Ce vice ne sera pas couvert.

En revanche, si un sérieux problème de stabilité existe, qui ne peut être présumé de l’état constaté, la clause n’aura pas d’effet exonératoire.

En conclusions, la clause  stipulant que « le bien est vendu dans l’état où il se trouve » ne protège pas vraiment le vendeur et n’exclut pas les risques de chicanes après la vente.

On doit lui préférer une véritable exonération, précise et complète, n’excluant que le vice connu du vendeur.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

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Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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