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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La TVA à 6% et la promotion immobilière

Le taux de la TVA de 6 % est prolongé jusqu’au 31 décembre 2010 pour la démolition et la reconstruction d’un bâtiment d’habitation, si la demande de permis d’urbanisme est introduite avant le 1er avril 2010.

Quid des permis modificatifs après cette date ? Si la demande porte sur les mêmes travaux, il ne devrait pas y avoir de problème.

Le même taux de 6 % est prolongé jusqu’au 31 décembre 2010 pour les cessions de droits réels sur des bâtiments neufs, seulement sur les premiers 50.000 € du prix, si la demande de permis d’urbanisme est introduite avant le 1er avril 2010.

Si ce n’est les premiers 50.000 € du prix, la TVA à la vente du bâtiment neuf reste au taux de 21 %.

Et au 1er janvier 2011, la TVA de 21 % sera applicable sur le bâtiment et sur le sol, si le même promoteur vend le bâti avec le sol.

Jusque là, seuls les droits d’enregistrement (10 % en Flandre et 12,5 % ailleurs dans le Royaume) sont dus sur le terrain.

La TVA à 6 % sur la démolition – reconstruction en 2010, alors que la vente reste à 21 %, peut temporairement modifier le modèle économique de la promotion.

Le propriétaire du terrain n’a plus intérêt à attendre.

Il est préférable de vendre le bien en son état et de conclure un contrat d’entreprise à 6 % avec le nouveau propriétaire, plutôt que de rénover à 6 % récupérable et vendre achevé à 21 %.

Le coût fiscal sera moins lourd pour l’acheteur final qui pourra donc davantage payer au promoteur. Bref, les acheteurs deviennent maîtres d’ouvrage.

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Congé dans le bail de droit commun

Deux cas de figure : Le bailleur signifie le congé : Le preneur quitte les lieux. La relation locative se termine. Le preneur reste dans les lieux : le congé signifié fera obstacle à la tacite reconduction (art. 1738 et 1739 du Code civil). Cela signifie que si un nouveau bail se forme par la […]

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Deux cas de figure :

Le bailleur signifie le congé :

  • Le preneur quitte les lieux. La relation locative se termine.
  • Le preneur reste dans les lieux : le congé signifié fera obstacle à la tacite reconduction (art. 1738 et 1739 du Code civil).
  • Cela signifie que si un nouveau bail se forme par la poursuite des relations locatives, ce ne sera pas aux conditions du précédent bail, soit pour neuf ans (art. 1738, in fine).
  • Le nouveau bail sera alors à durée indéterminée. Chacune des parties peut y mettre fin, à tout moment. Le préavis sera d’un mois selon l’article 1736 du Code civil.

Le bailleur ne signifie pas le congé

  • Si le preneur reste dans les lieux et que le bail est écrit, il y a une tacite reconduction régie par l’article 1738 du Code civil.
  • Par conséquent, naîtra un nouveau bail, aux mêmes conditions que le précédent. Donc pour une durée de 9 ans (art. 1738, in fine).
  • Les garanties locatives deviendront caduques (art. 1740).
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