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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’imputabilité dans le trouble anormal de voisinage

Une dame fait réaliser dans sa propriété des travaux de peinture par un ami.

Après avoir effectué les travaux de peinture, l’ami serviable s’est nettoyé les mains avec du white-spirit. Il avait une cigarette allumée dans la bouche.

La cigarette est tombée dans le white-spirit, produit hautement inflammable. Le feu s’est communiqué aux sapins du jardin et s’est propagé, dévastant la propriété voisine.

La Cour d’appel de Mons stigmatise évidemment l’imprudence de l’ami serviable mais fumeur.

Le peintre est indiscutablement responsable des dommages à la propriété voisine. Mais le peintre avait été dûment autorisé par la propriétaire à effectuer les travaux de peinture.

Cela suffit-il pour considérer que la propriétaire est tenue envers le voisin à compenser le trouble anormal résultant du feu, sur base de la théorie des troubles de voisinage ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons. La propriétaire ne l’entend pas ainsi.

Elle forme un pourvoi fondé sur la violation de l’article 544 du Code civil sur lequel la théorie des troubles de voisinage est construite.

Cette théorie se base non sur une faute, mais sur le droit égal dont dispose chaque propriétaire de jouir normalement de sa chose (art. 544 du Code civil).

Aussi, celui qui rompt l’équilibre entre les jouissances respectives doit le compenser. Cette responsabilité est donc sans faute, mais pas sans imputabilité.

C’est sur ce point que s’articule le pourvoi.

En effet, une personne ne peut être obligée de compenser un trouble anormal de voisinage que si ce trouble a été causé « par un fait, une omission ou un comportement qui lui est imputable » (Cass., 12 mars 1999, Pas., I, 1999, p. 149).

Le juge ne peut donc se borner à relever que le trouble anormal de voisinage provient de l’immeuble d’une personne, sans constater que c’est dans le comportement de celle-ci que ledit trouble trouve son origine. (Cass., 3 avril 1998, Pas., I, 1998, p. 192).

La Cour d’appel de Mons n’en disconvenait pas. Mais, dirent les juges d’appel, « il est constant que (la demanderesse) est obligée de compenser le trouble anormal de voisinage (c’est-à-dire le dommage) causé par le fait positif ou le comportement personnel d’un tiers dûment autorisé à accomplir un travail dans son jardin, qui est la cause du feu ».

Donc, pour la Cour d’appel, l’imputabilité du trouble anormal de voisinage est suffisamment établie par le seul fait que la voisine a autorisé une personne a réaliser un travail chez elle.

Mais, dans l’espèce commentée, si la propriétaire avait autorisé le peintre à travailler, elle ne l’a pas autorisé à se conduire aussi dangereusement. Peut-on, dans ces conditions, encore retenir dans le chef de la propriétaire un « fait, une omission ou un comportement qui lui est imputable » qui a conduit au trouble anormal ?

C’est la question posée par le pourvoi. La Cour de cassation donne gain de cause à la propriétaire.

Elle reprend dans son arrêt le relevé des faits qui ont contribué à la survenance du dommage et du trouble anormal. Il s’agit, rappelons-le, de l’autorisation donnée par la propriétaire de peindre le muret, puis le nettoyage des pinceaux au white-spirit et la cigarette fumée à ce moment.

Qu’en déduit la Cour de cassation ?

« L’arrêt déduit de ces constatations que ‘(le peintre) a fait preuve d’une grave imprudence en fumant, alors qu’il manipulait un produit hautement inflammable’.

Certes, l’arrêt relève que le (peintre) a été ‘dûment autorisé’ par la demanderesse à effectuer les travaux de peinture.

Cependant, l’arrêt, qui considère que le trouble anormal de voisinage a été ‘causé par le fait positif ou le comportement personnel’ du (peintre), ‘qui est la cause du feu’, n’a pu légalement considérer que ce fait ou ce comportement était inhérent aux travaux autorisés par la demanderesse, en sorte qu’il serait imputable à celle-ci, et ne justifie, dès lors, pas légalement sa décision qu’elle ‘est obligée de compenser le trouble anormal de voisinage’.

Le moyen est fondé. »

En d’autres termes, l’imputabilité fait défaut si le comportement du tiers ne s’inscrit pas dans les limites de l’autorisation d’accomplir les travaux.

L’arrêt est intéressant car il circonscrit la notion d’imputabilité dans la théorie des troubles anormaux de voisinage.

Tout d’abord, s’agissant d’une responsabilité sans faute, pourquoi faut-il parler d’imputabilité en la matière ?

Parce que la rupture d’équilibre entre les jouissances respectives n’existe que si le trouble intervenu provient de la manière dont est exercé le droit de jouissance.

C’est pourquoi, le trouble anormal doit être imputable à l’exercice du droit de propriété, ce droit fût-il exercé sans faute.

Ceci étant précisé, ajoutons que l’imputabilité n’est pas une causalité au sens mécanique du terme, comme en matière de responsabilité pour faute.

Il y avait en l’espèce causalité puisque sans l’autorisation donnée au peintre d’effectuer les travaux, celui-ci n’aurait pas dangereusement nettoyé ses pinceaux avec les conséquences que l’on sait.

Que signifie en définitive l’imputabilité ? Tout simplement que le trouble anormal de voisinage soit rattachée la manière jouir du fonds.

Comme le dit l’avocat général Monsieur Werquin, « si le trouble n’a pas été provoqué par la mise en œuvre du droit de jouissance sur le fonds, il n’existe en effet à proprement parler aucune rupture dudit équilibre (des jouissances) ».

Le problème est simple lorsque n’interviennent que les propriétaires des fonds voisins.

Il faut alors, on l’a dit, que le trouble vienne d’un « fait, une omission ou un comportement (…) imputable » au propriétaire du fonds voisin.

Qu’en est-il lorsque l’origine du déséquilibre dans les jouissances respectives provient d’un tiers ? Il faut alors que l’acte dommageable du tiers s’inscrive dans la jouissance du fonds par le propriétaire.

Ce sera en principe le cas si le propriétaire a autorisé le tiers à agir sur le fonds, par exemple en y effectuant des travaux.

Cette problématique a été rencontrée par un arrêt précédent prononcé le 24 avril 2003 par le Cour de cassation (R.G. n° C010371F, www.cass.be).

La demanderesse en cassation soutenait que sa responsabilité sur pied de l’article 544 du Code civil ne pouvait être retenue que s’il était établi que le trouble de voisinage était la conséquence de sa décision d’exécuter les travaux.

Pour procéder de la jouissance du fonds, la théorie des troubles de voisinage suppose, disait le pourvoi, que sans la faute commise par le tiers (l’entrepreneur), le dommage se serait tout de même réalisé.

Autrement, le trouble est le résultat de la faute de l’entrepreneur, et nullement de la décision de réaliser les travaux qui constitue le seul acte imputable au propriétaire et le seul fait de jouissance du fonds.

En d’autres termes, si les travaux ne devaient pas nécessairement provoquer un dommage chez le voisin, correctement réalisés, le trouble ne procède pas d’un déséquilibre des jouissances respectives.

L’entrepreneur est alors le seul responsable.

La Cour de cassation a sobrement répondu ;

« Attendu que la victime peut intenter contre le voisin qui a rompu cet équilibre une action fondée sur l’article 544 du Code civil lors même que le dommage a pour origine la faute d’un tiers ; »

La raison est qu’autoriser un entrepreneur à réaliser des travaux, qui causent un dommage au fonds voisin, constitue un acte de jouissance de son fonds par le propriétaire.

Jean-François Romain, commente cet arrêt dans la R.C.J.B. 2006 (p. 742). Avec prémonition, il relève :

« Lorsque le maître de l’ouvrage a fait appel à un entrepreneur, pour l’exécution d’une entreprise sur son fonds, et que cette entreprise est elle-même à l’origine des troubles dommageables, c’est l’acte juridique consistant en la conclusion du contrat d’entreprise pour son compte et la décision du maître de l’ouvrage à cet égard, qui est l’élément déterminant d’imputabilité des troubles de voisinage au maître de l’ouvrage, puisque sans cet acte et cette décision, les troubles dommageables n’auraient en principe pas existé.

Il convient cependant encore d’aller plus loin dans l’analyse et de constater qu’il doit y avoir une forme ‘d’inhérence’ des troubles en question par rapport au contrat d’entreprise et à l’entreprise, pour qu’ils soient imputables au maître de l’ouvrage.

S’il n’existe pas cette inhérence et cette causalité, l’on pourra constater que ce n’est plus en raison du comportement du maître de l’ouvrage que les troubles dommageables di voisinage se sont produits. »

La Cour de cassation a entendu Jean-François Romain.

La Cour utilise expressément le mot « inhérent » dans son arrêt.

La voix de Monsieur Romain était l’écho de celle du Professeur Hannecart, auteur de l’expression (Y. Hannecart, L’article 544 du Code civil et la faute de l’entrepreneur ou de l’architecte, Entr. et dr., 1985, p. 62).

Cet article est du reste la seule référence qui émaille l’avis de l’avocat général.

Le fait dommageable du tiers doit être inhérent à l’autorisation qui lui a été donnée par le propriétaire qui a ainsi usé de son droit de jouissance de sa propriété.

Or l’imprudence du peintre, nettoyer ses pinceaux au white-spirit en fumant, n’est pas inhérente à l’autorisation d’effectuer des travaux de peinture dans la propriété.

Au contraire, cette imprudence ne fait pas partie des prévisions normales dont le propriétaire doit tenir compte en autorisant les travaux.

C’est pourquoi l’imputabilité faisait défaut dans le cas soumis à la Cour de cassation.

Comment situer cet arrêt ? On constate que l’arrêt du 25 juin 2009 complète et précise celui du 24 avril 2003.

La Cour de cassation a d’abord dit que l’autorisation à l’entrepreneur d’exécuter des travaux sur son fonds constitue un acte de jouissance de son fonds par le propriétaire, ce qui peut provoquer un trouble anormal de voisinage si les travaux de l’entrepreneur provoquent un dommage.

La Cour de cassation dit maintenant qu’il faut encore que la faute de l’entrepreneur soit inhérente à l’autorisation qui lui a été donnée de réaliser les travaux.

Confronté à un trouble anormal de voisinage provoqué par la faute d’un tiers autorisé, le juge devra donc examiner si la faute du tiers est inhérente à l’autorisation.

Le juge doit vérifier si la faute est inscrite en germe dans l’habilitation donnée par le propriétaire.

Cet exercice est moins simple qu’il n’y paraît.

La théorie des troubles de voisinage s’épanouit dans le domaine du droit de la construction.

Le voisin du chantier, qui subit des dommages à son bien, invoque généralement la responsabilité de l’entrepreneur et/ou de l’architecte sur base de l’article 1382 du Code civil et celle du maître de l’ouvrage sur base de l’article 544 du même Code.

Il devra à présent se montrer plus prudent.

A quel exercice devra-t-il se prêter avant de citer son voisin devant le tribunal ?

Laissons la parole à l’avocat général Werquin :

« Il s’agit de discerner dans l’activité déployée sur le terrain par des tiers, ce qui s’y trouve en quelque sorte prédéterminé par la décision même de les faire agir et ce qui n’y est au contraire introduit que par des facteurs propres à eux et étrangers à cette dernière.

Dans le premier cas, participer à l’initiative de faire exécuter le travail équivaut à provoquer le trouble ; dans le second cas, le trouble est hors programme et en dehors de la sphère d’influence de cette initiative. »

L’avocat général dit en résumé qu’il faut voir si « le comportement fautif de (l’entrepreneur) s’insère dans la causalité imputable à la mise en œuvre du droit d’usage sur le fonds. »

Cette appréciation est délicate.

Un maître de l’ouvrage suppose en principe que son entrepreneur travaillera dans les règles de l’art et respectera la propriété voisine.

Sa décision de faire réaliser des travaux ne comporte donc pas celle de causer des dommages à son voisin. Cependant, la décision de réaliser des travaux contient tout de même la conscience du risque que des dommages soient possibles.

Ce risque, qui entre dans le contexte de la décision, peut même exister si l’entrepreneur est réputé pour travailler correctement. Même un bon entrepreneur peut commettre une faute ou une maladresse qui nuit à la propriété voisine.

Ce sera donc, en définitive, le critère de la gravité de la faute de l’entrepreneur qui sera déterminant.

Plus exactement, il faudra vérifier si la faute de l’entrepreneur est un « acte détachable » du comportement du propriétaire, pour dire si la condition d’imputabilité est rencontrée.

La part du risque accepté dans la décision du maître de l’ouvrage qu’un dommage naisse chez le voisin, qui fait que le trouble est inhérent à cette décision, s’entend du risque normal, prévisible.

En revanche, on ne peut considérer que n’entre pas le « programme » du maître de l’ouvrage ni dans la « sphère d’influence de sa décision », pour parler comme l’avocat général, qu’une faute grave, anormale, soit commise.

Le maître de l’ouvrage sera donc responsable sur base de l’article 544 du Code civil du risque normal, qui entre dans la fatalité de sa démarche.

Si la faute du tiers, qui génère le dommage faisant le trouble, n’était pas raisonnablement prévisible, si elle n’entrait pas dans le risque accepté de la démarche du maître de l’ouvrage, seul le tiers sera responsable.

En effet, dans ces circonstances, la faute « excessive » n’est pas inhérente à la décision du maître de l’ouvrage de faire réaliser les travaux. Exactement comme le fait de fumer en manipulant du white-spirit n’entre pas dans la décision de faire réaliser des travaux de peinture.

Voilà en tout cas qui prédit des disputes, au sens latin du terme, dans les prétoires.

Voyons, pour terminer, les attendus de l’arrêt (Cass., première chambre, section française, 25 juin 2009, rôle n° C.07.0354.F) :

« III. La décision de la Cour

L’article 544 du Code civil reconnaît à tout propriétaire le droit de jouir normalement de sa chose.

Le propriétaire d’un immeuble qui, par un fait, une omission ou un comportement quelconque, rompt l’équilibre entre les propriétés en imposant à un propriétaire voisin un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage, lui doit une juste et adéquate compensation, rétablissant l’égalité rompue.

La victime peut intenter contre le voisin qui a rompu cet équilibre une action fondée sur l’article 544 du Code civil lors même que le dommage a pour origine la faute d’un tiers.

L’arrêt constate que, « le 31 juillet 2001, S. D. B. effectuait des travaux de peinture sur un muret extérieur chez une amie, [la demanderesse], résidant dans la propriété voisine » de celle de « l’immeuble […] qui est la propriété [du défendeur] ».

Il relève que :
– « après avoir effectué ces travaux de peinture, S. D. B. s’est nettoyé les mains avec du white-spirit, alors qu’il avait une cigarette allumée dans la bouche » ;
– « cette cigarette est tombée dans le white-spirit, produit hautement inflammable » ;
– « le feu s’est communiqué aux sapins de la propriété de [la demanderesse] et s’est ensuite propagé dans la propriété [du défendeur] dont les arbres, l’abri de jardin et le contenu de celui-ci ont été complètement ravagés ».

L’arrêt déduit de ces constatations que « S. D. B. a fait preuve d’une grave imprudence en fumant, alors qu’il manipulait un produit hautement inflammable ».

Certes, l’arrêt relève que le sieur D. B. a été « dûment autorisé » par la demanderesse à effectuer les travaux de peinture.

Cependant, l’arrêt, qui considère que le trouble anormal de voisinage a été « causé par le fait positif ou le comportement personnel » du sieur D. B., « qui est la cause du feu », n’a pu légalement considérer que ce fait ou ce comportement était inhérent aux travaux autorisés par la demanderesse, en sorte qu’il serait imputable à celle-ci, et ne justifie, dès lors, pas légalement sa décision qu’elle « est obligée de compenser le trouble anormal de voisinage ».

Le moyen est fondé. »

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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