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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La protection du sous-locataire

Le sous-locataire bénéficie d’une protection en cas de saisie de ses biens par le bailleur principal en raison d’une dette du locataire principal.

Cette protection lui est donnée par les articles 1753 du Code civil et 1461, alinéa 2, du Code judicaire.

L’article 1753 du Code civil dispose :

« Le sous-locataire n’est tenu envers le propriétaire que jusqu’à concurrence du prix de sa sous-location dont il peut être débiteur au moment de la saisie, et sans qu’il puisse opposer des payements faits par anticipation.

Les payements faits par le sous-locataire, soit en vertu d’une stipulation portée en son bail, soit en conséquence de l’usage des lieux, ne sont pas réputés faits par anticipation. »

L’article 1461 du Code judiciaire pose :

« Les propriétaires et principaux locataires de maisons ou biens ruraux, qu’il y ait bail écrit ou verbal, peuvent faire saisir, sans permission du juge, un jour après le commandement, pour loyers et fermages échus, les effets et fruits qui garnissent les lieux et terres loués.

Peuvent aussi les effets des sous-fermiers et sous-locataires, garnissant les lieux par eux occupés, et les fruits des terres qu’ils sous-louent, être saisis-gagés pour les loyers et fermages dus par le locataire ou fermier de qui ils tiennent; mais ils obtiendront mainlevée en justifiant qu’ils ont payé sans fraude, et sans qu’ils puissent opposer des paiements faits par anticipation. »

Ces deux textes posent le principe de la limitation de l’exercice par le bailleur principal de son privilège sur les meubles meublant, lorsque ces meubles appartiennent au sous-locataire.

Le bailleur principal peut exercer son privilège contre le sous-locataire, mais à hauteur de sa créance contre sont locataire et surtout sans dépasser ce que doit le sous-locataire au locataire principal (B. Louveaux, Le droit du bail, n° 405, De Boeck 1993 ; Y. Merchiers, Le bail en général, Rép. Not. T VIII, Les baux, n° 368 ; Le louage de choses, les baux en général, Les Novelles, droit civil – T VI, sous la direction de J. Vankerkhove, n° 714 à 716).

Autrement dit, si le sous-locataire a valablement payé ses loyers, ses meubles sont protégés

Le sous-locataire ne peut évidemment opposer des paiements faits en fraude, ou des paiements effectués par anticipation sauf ceux découlant d’une stipulation du bail ou de l’usage des lieux.

La formulation de l’article 1753 est ambiguë, en ce qu’il dit que le « sous-locataire n’est tenu envers le propriétaire que jusqu’à concurrence du prix de sa sous-location. »

En réalité, le sous-locataire n’est pas « tenu » envers le bailleur.

Ce dernier peut seulement exercer contre lui son privilège de bailleur même si les meubles du sous-locataire n’appartiennent pas au locataire principal, seul débiteur du bailleur.

C’est en raison de cette formulation peu heureuse que l’on a avancé que l’article 1753 organise une action directe de caractère personnel, du bailleur principal contre le sous-locataire.

Cette thèse subsiste encore chez certains auteurs (M. Storme, Paritas creditorum, voorrang et roerende zekerheden », TPR 2006/2, n° 166, p. 1034).

Reçue en jurisprudence au 19ième siècle, la thèse de l’action directe a d’abord été combattue avec brio par M. Laurent (Principe de droit civil français, T XXV, n° 200 et suivants, Bruylant 1878), puis, définitivement, par M. De Page (De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, T IV, n° 735).

La plupart des auteurs suivent désormais cette interprétation de l’article 1753 : comme l’article 1461 al. 2 du Code judiciaire, cette disposition reconnaît mais limite l’exercice par le bailleur de son privilège sur l’assiette particulière que constituent les meubles du sous-locataire (Y. Merchiers, ibidem ; B. Louveau, ibidem ; E. Dirix et E. De Corte, Zekerheidsrechten, n° 195 b, Kluwer 1989 ; J. Caeymaex, Manuel des sûretés mobilières, Ed. Jeune barreau de Liège, T II, n° 4.2.2.).

Mais cette protection dépend de ce que la sous-location a été ou non autorisée.

Ne perdons pas de vue à cet égard que la règle est la liberté de sous-louer, selon l’article 1717 alinéa 1er du Code civil. Les dérogations s’interprètent strictement et en faveur du locataire.

Si la sous-location est interdite, le sous-locataire est à l’égard du bailleur un tiers dont il ignorait l’existence au moment de l’introduction du mobilier.

Le bailleur peut donc sans restriction exercer son privilège de la même manière que vis-à-vis des meubles de tout tiers garnissant les lieux loués.

C’est ce qu’enseignent les auteurs indiqués plus haut. Ils posent la condition que la sous-location soit autorisée pour appliquer l’article 1753 du Code civil.

Cette condition figure pour la première fois chez Monsieur de Page (Traité élémentaire de droit civil belge, T IV, n° 736), et elle est reprise par la doctrine sans autre explication.

Il faut cependant reconnaître que cette condition ne figure pas dans la loi et ne procède que d’une affirmation du prestigieux auteur.

La position de Monsieur De Page s’explique manifestement par la considération que le bailleur ne peut se voir opposer une situation qu’il a justement exclu du bail.

En d’autres termes, la protection de l’article 1753 ne peut s’appliquer si elle résulte d’une infraction à une clause du bail.

Madame Merchiers, quant à elle, justifie la règle de l’article 1753 par le fait que « si la sous-location est autorisée, le sous-locataire n’est pas un tiers quelconque. »

« Si la sous-location est interdite, ajoute-t-elle, le sous-locataire est à l’égard du bailleur un tiers dont il ignorait l’existence au moment de l’introduction du mobilier. »

Cette position est discutable car le sous-locataire est et reste un tiers, que la sous-location soit au non autorisée et il n’y a pas de gradation dans la qualité de tiers à un contrat ou dans les effets de cette qualité.

En revanche, il est vrai que si la sous-location est autorisée, le bailleur pourrait se douter de ce que l’assiette de son privilège appartient à une autre personne que son débiteur.

Mais ceci concerne la bonne foi du bailleur qui est une condition d’existence du privilège comme on le verra plus loin.

Or l’article 1753 a justement pour objectif de rendre opposable le privilège du bailleur au sous-locataire, que le bailleur soit ou non de bonne foi, avec le tempérament que l’exercice de ce privilège est limité.

Il faut reconnaître que la condition que la sous-location ait été autorisée est contraire au vœu du législateur, qui est de protéger le sous-locataire.

De Page, lui-même, explique que la règle selon laquelle le bailleur peut faire valoir son privilège sur les meubles meublant sans considération de leur propriétaire « a paru excessive pour les ‘sous-locatifs’, pauvres gens en général, n’occupant qu’une ou deux chambres » (Traité, T IV, n° 735 b).

Or limiter cette protection à la sous-location autorisée reviendrait à faire subir par le sous-locataire les conséquences du non respect d’une clause du contrat principal par le locataire principal, ce qui est contraire de la protection voulue, d’autant que sous-locataire n’y peut généralement rien.

Quoiqu’il en soit, les auteurs sont unanimes pour avancer que les articles 1753 du Code civil et 1462 du Code judiciaire ne s’appliquent qu’à la sous-location autorisée.

Si la sous-location est interdite, le bailleur peut donc sans restriction exercer son privilège de la même manière que vis-à-vis des meubles de tout tiers garnissant les lieux loués.

Le sous-locataire, comme tout autre tiers, peut contester la saisie du bailleur en invoquant le fait que le bailleur n’est pas de bonne foi.

La possession du gage tacite que traduit le privilège de l’article 20, 1° L.H. doit en effet être une possession de bonne foi.

Ceci mérite un rappel.

L’article 1752 du Code civil fait obligation au locataire de garnir le bien loué.

La raison est, on le sait déjà, que les meubles meublant le bien constituent le gage du bailleur, sur lequel le bailleur peut exercer une action réelle.

Il s’agit plus précisément, depuis la loi du 16 décembre 1851, d’un privilège mobilier spécial dont l’assiette est constituée de « tout ce qui garnit la maison louée » (art. 20, 1° L.H.).

On déduit de cette formulation que le privilège porte sur les meubles meublant quel qu’en soit le propriétaire (M. Grégoire, Publicité foncière, sûretés réelles et privilèges, Bruylant 2006, n° 739 ; J.-L. Ledoux, Les sûretés réelles, Chronique de jurisprudence 1994-2002, Les dossiers du J.T., Larcier 2003, n° 33).

La saisie-gagerie de l’article 1461 du Code judiciaire permet de mettre en œuvre le privilège et celui-ci est assorti d’un droit de suite (art. 20, 1° alinéa 4 et article 1462 du Code judiciaire).

Le privilège du bailleur repose donc sur l’idée du gage tacite mis en possession du bailleur par le locataire au travers du bien loué (F. t’Kint, Sûretés et principes généraux du droit de poursuivre des créanciers, Larcier 2004, n° 438).

Cette possession doit répondre aux conditions de l’article 2229 du Code civil, à savoir qu’elle doit être paisible et non équivoque et de bonne foi.

S’il est vrai que le privilège du bailleur s’exerce sur tout ce qui garnit les lieux loués, indifféremment de la propriété d’un tiers, c’est donc à la condition que le bailleur soit de bonne foi, à savoir qu’il ait pu raisonnablement considérer que les biens saisis appartenaient à son débiteur.

C’est au moment où les meubles concernés sont transportés dans les lieux loués que le bailleur doit être de bonne foi (Appel Antwerpen, 16 mars 1998, R.W., 1998-1999, p. 884; Cass., 4 décembre 2003, R.G. n° C020174N, www.cass.be).

Cette règle s’appuie sur les principes déposés dans les articles 2268 et 2269 du Code civil, selon lesquels la bonne foi est présumée et doit exister au moment de la mise en possession. Cette règle est illustrée par l’article 23 L.H.

Si le bailleur prend connaissance de la propriété d’un tiers au moment de l’introduction du bien meuble dans l’immeuble loué, il n’est donc pas de bonne foi (Cass., 29 octobre 1990, J.L.M.B. 1991, p. 938 ; Appel Bruxelles, 3 décembre 2001, R.W. 2003-2004, p. 421 ; Bruxelles, 26 octobre 2000, J.T. 2003, p. 813 ; Appel Anvers, 16 mars 1998, R.W. 1998-1999, p. 884 ; Comm. Verviers, 11 juin 1991, R.D.C 1992, p. 338).

C’est ce que devra prouver le sous-locataire non autorisé : s’il y parvient, il échappera à l’exécution sur ses meubles pour la dette du locataire principal.

C’est le seul recours du sous-locataire non autorisé.

Rappelons enfin que si l’on peut prouver par présomption la mauvaise foi du bailleur (Cass. 6 janvier 1961, J.C.B. 1968, p. 567), la seule circonstance que le bail autorise la sous-location ne fait pas ipso facto présumer que le bailleur est de mauvaise foi (Liège, 25 novembre 1997, R.G.D.C. 1999, p. 185).

La conclusion s’impose : pour sauver les meubles, le sous-locataire doit s’enquérir de ce que son bailleur est autorisé à sous-louer et doit scrupuleusement payer ses loyers.

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Un trésor est découvert dans la maison vendue

Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants. Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés). Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933). L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation […]

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Une maison est vendue avec un accord de déblaiement des encombrants.

Or un trésor est découvert dans l’immeuble (des titres au porteur manifestement oubliés).

Qui en est propriétaire ? Le vendeur ou l’acheteur ? La Cour d’appel de Liège répond (15 septembre 2016, J.L.M.B., 2017/20, p. 930-933).

L’accord de déblaiement n’est pas une vente mais une prestation de service. Cela ne rend pas le prestataire propriétaire des titres qui ne sont pas des encombrants.

L’article 716 du Code civil traite de la découverte d’un trésor et attribue la moitié au propriétaire du terrain et la moitié au découvreur.

Mais cette disposition ne s’applique pas si le vendeur justifie sa propriété sur ces titres.

L’acheteur ne peut pas davantage invoquer la règle de fond de l’article 2279 du Code civil.

Cette disposition régit le conflit opposant le véritable propriétaire d’un bien meuble à l’acquéreur de ce bien auprès d’un tiers non-propriétaire.

Ce n’est pas le cas en l’espèce, l’acheteur de la maison n’ayant pas acquis les titres auprès d’un tiers non propriétaire.

Le trésor est donc pour le vendeur.

Le meilleur pour la fin :

« (…) le prévenu, qui a trouvé par hasard les titres litigieux, ne pouvait pas ignorer qu’ils n’ont pas été abandonnés par leur propriétaire puisqu’il connaît les circonstances dans lesquelles il les a trouvés et qu’il a eu connaissance de l’opposition faite sur ces titres. Il ne pouvait à aucun moment croire sérieusement au caractère légitime de sa possession. En décidant de les conserver et en cherchant à les négocier par l’intermédiaire d’un tiers, il a agi avec l’intention frauduleuse de se procurer un avantage illicite en vendant à son profit des biens appartenant à autrui. La prévention (de cel frauduleux) est dès lors établie à sa charge (…). »

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