Titre IV. Des servitudes ou services fonciers

 Art. 637

 Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

 Art. 638

La servitude n’établit aucune prééminence d’un héritage sur l’autre.

 Art. 639

Elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires.

 

Chapitre premier. Des servitudes qui dérivent de la situation des lieux

 Art. 640

Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué.

 Le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement.

 Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds intérieur.

 Art. 641

Celui qui a une source dans son fonds, peut en user à sa volonté, sauf le droit que le propriétaire du fonds inférieur pourrait avoir acquis par titre ou par prescription.

 Art. 642

La prescription, dans ce cas, ne peut s’acquérir que par une jouissance non interrompue pendant l’espace de trente années, à compter du moment où le propriétaire du fonds inférieur a fait et terminé des ouvrages apparents destinés à faciliter la chute et le cours de l’eau dans sa propriété.

 Art. 643

Le propriétaire de la source ne peut en changer le cours, lorsqu’il fournit aux habitants d’une commune, village ou hameau, l’eau qui leur est nécessaire; mais si les habitants n’en ont pas acquis ou prescrit l’usage, le propriétaire peut réclamer une indemnité, laquelle est réglée par experts.

 Art. 644

Celui dont la propriété borde une eau courante, autre que celle qui est déclarée dépendance du domaine public par l’article 538 au titre De la distinction des biens, peut s’en servir à son passage pour l’irrigation de ses propriétés.

 Celui dont cette eau traverse l’héritage, peut même en user dans l’intervalle qu’elle y parcourt, mais à la charge de la rendre, à la sortie de ses fonds, à son cours ordinaire.

 Art. 645

S’il s’élève une contestation entre les propriétaires auxquels ces eaux peuvent être utiles, les tribunaux, en prononçant, doivent concilier l’intérêt de l’agriculture avec le respect dû à la propriété; et, dans tous les cas, les règlements particuliers et locaux sur le cours et l’usage des eaux doivent être observés.

 Art. 646

Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs.

 Art. 647

Tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l’exception portée en l’article 682.

 Art. 648

La servitude n’établit aucune prééminence d’un héritage sur l’autre.

 

Chapitre II. Des servitudes établies par la loi

Art. 649

Les servitudes établies par la loi ont pour objet l’utilité publique ou communale, ou l’utilité des particuliers.

 Art. 650

Celles établies pour l’utilité publique ou communale ont pour objet le marchepied le long des rivières navigables ou flottables, la construction ou réparation des chemins et autres ouvrages publics ou communaux.

 Tout ce qui concerne cette espèce de servitude, est déterminé par des lois ou des règlements particuliers.

 Art. 651

La loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention.

 Art. 652

Partie de ces obligations est réglée par les lois sur la police rurale;

 Les autres sont relatives au mur et au fossé mitoyens, au cas où il a lieu à contre-mur, aux vues sur la propriété du voisin, à l’égout des toits, au droit de passage.

 

Section première. Du mur et du fossé mitoyens

 Art. 653

Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire.

 Art. 654

Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d’un côté, et présente de l’autre un plan incliné;

 Lors encore qu’il n’y a que d’un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.

 Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l’égout ou les corbeaux et filets de pierre.

 Art. 655

La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun.

 Art. 656

Cependant tout copropriétaire d’un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne.

 Art. 657

Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l’épaisseur du mur, à 54 millimètres 1[…] près, sans préjudice du droit qu’a le voisin de faire réduire à l’ébauchoir la poutre jusqu’à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée.

 Art. 658

Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen; mais il doit payer seul la dépense de l’exhaussement, les réparations d’entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune, et en outre l’indemnité de la charge en raison de l’exhaussement et suivant la valeur.

 Art. 659

Si le mur mitoyen n’est pas en état de supporter l’exhaussement, celui qui veut l’exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais, et l’excédent d’épaisseur doit se prendre de son côté.

 Art. 660

Le voisin qui n’a pas contribué à l’exhaussement, peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu’il a coûté, et la valeur de la moitié du sol fourni pour l’excédent d’épaisseur, s’il y en a.

 Art. 661

Tout propriétaire joignant un mur, a de même la faculté de le rendre mitoyen, en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur, ou la moitié de la valeur de la portion qu’il veut rendre mitoyenne, et moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti.

 Art. 662

L’un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d’un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre.

 Art. 663

Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis ès dites villes et faubourgs: la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus; et, à défaut d’usage et de règlements, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l’avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres 1[…] de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt-six décimètres 1[…] dans les autres.

 Art. 665

Lorsqu’on reconstruit un mur mitoyen ou une maison, les servitudes actives et passives se continuent à l’égard du nouveau mur ou de la nouvelle maison, sans toutefois qu’elles puissent être aggravées, et pourvu que la reconstruction se fasse avant que la prescription soit acquise.

 Art. 666

Tous fossés entre deux héritages sont présumés mitoyens s’il n’y a titre ou marque du contraire.

 Art. 667

Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d’un côté seulement du fossé.

 Art. 668

Le fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve.

 

Section II. De la distance et des ouvrages intermédiaires requis pour certaine  constructions

 Art. 674

 Celui qui fait creuser un puits ou une fosse d’aisance près d’un mur mitoyen ou non,

 Celui qui veut y construire cheminée ou âtre, forge, four ou fourneau,

 Y adosser une étable,

Ou établir contre ce mur un magasin de sel ou amas de matières corrosives, est obligé à laisser la distance prescrite par les règlements et usages particuliers sur ces objets, ou à faire les ouvrages prescrits par les mêmes règlements et usages, pour éviter de nuire au voisin.

 

Section III. Des vues sur la propriété de son voisin

 Art. 675

 L’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant.

 Art. 676

Le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.

 Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre 1[…] d’ouverture au plus, et d’un châssis à verre dormant.

 Art. 677

Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu’à vingt-six décimètres 1[…] au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres 1[…] au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.

 Art. 678

On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres 1[…] de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage.

 Art. 679

On ne peut avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres 1[…] de distance.

 Art. 680

La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents, se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés.

 [Art. 680bis

Les limitations légales imposées aux voisins par la présente section ne sont pas applicables aux propriétés situées le long de voiries publiques et chemins de fer qui appartiennent au domaine public.]1

 

Section IV. De l’égout des toits

 Art. 681

Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin.

 

Section V. Du droit de passage

 Art. 682

§ 1

 Le propriétaire dont le fonds est enclavé parce qu’il n’a aucune issue ou qu’il n’a qu’une issue insuffisante sur la voie publique, qui ne peut être aménagée sans frais ou inconvénients excessifs, peut réclamer un passage sur le fonds de ses voisins pour l’utilisation normale de sa propriété d’après sa destination, moyennant paiement d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

 § 2

 L’action en attribution d’un passage est imprescriptible.

 § 3

 En cas d’inaction du propriétaire, l’occupant du fonds qui se trouve dans la situation décrite au § 1er peut réclamer un passage, dans les mêmes conditions, pour autant qu’il appelle le propriétaire à la cause.

 Art. 683

L’assiette du passage est fixée par le juge de façon à ce qu’il soit le moins dommageable.

 Toutefois, si l’enclave résulte de la division d’un fonds consécutive à une vente, un échange, un partage ou à toute autre circonstance, le passage ne peut être attribué que sur les parcelles qui composaient ce fonds avant sa division, à moins qu’un accès suffisant à la voie publique ne puisse ainsi être réalisé. Le juge statue en équité.]1

 Art. 684

Le passage attribué cesse lorsqu’il n’est plus nécessaire au sens de l’article 682, § 1er, ou lorsqu’il peut être fixé à un autre endroit qui est devenu moins dommageable que l’assiette assignée.

 Aucune prescription ne peut être invoquée, quelle que soit la durée d’existence du passage.

 L’action en suppression ou en déplacement du passage peut être introduite par le propriétaire ou, en cas d’inaction de celui-ci, par l’occupant du fonds dominant ou du fonds servant. L’occupant doit mettre en cause le propriétaire.

 Lorsque le passage est supprimé, le juge peut ordonner le remboursement total ou partiel de l’indemnité perçue, compte tenu de la durée du droit et du dommage subi.

 Art. 685

L’action en indemnité, dans le cas prévu par l’article 682, est prescriptible et le passage doit subsister, quoique l’action en indemnité ne soit plus recevable.

 

Chapitre III. Des servitudes établies par le fait de l’homme

 Section première. Des diverses espèces de servitudes qui peuvent être établies sur les biens

Art. 686

Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

 L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue; à défaut de titre, par les règles ci-après.

 Art. 687

Les servitudes sont établies ou pour l’usage des bâtiments ou pour celui des fonds de terre.

 Celles de la première espèce s’appellent urbaines, soit que les bâtiments auxquels elles sont dues soient situés à la ville ou à la campagne;

 Celles de la seconde espèce se nomment rurales.

 Art. 688

Les servitudes sont ou continues, ou discontinues.

 Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme: tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.

 Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées: tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.

 Art. 689

Les servitudes sont apparentes, ou non apparentes.

 Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc.

 Les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence, comme, par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu’à une hauteur déterminée.

 

Section II. Comment s’établissent les servitudes

 Art. 690

Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.

 Art. 691

Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.

 La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s’acquérir de cette manière.

 Art. 692

La destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.

 Art. 693

Il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude.

 Art. 694

Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

 Art. 695

Le titre constitutif de la servitude, à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi.

 Art. 696

Quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user.

 Ainsi la servitude de puiser de l’eau à la fontaine d’autrui, emporte nécessairement le droit de passage.

 

 Section III. Des droits du propriétaire du fonds auquel la servitude est due

Art. 697

Celui auquel est due une servitude, a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver.

 Art. 698

Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire.

 Art. 699

Dans le cas même où le propriétaire du fonds assujetti est chargé par le titre de faire à ses frais les ouvrages nécessaires pour l’usage ou la conservation de la servitude, il peut toujours s’affranchir de la charge, en abandonnant le fonds assujetti au propriétaire du fonds auquel la servitude est due.

 Art. 700

Si l’héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée.

 Ainsi, par exemple, s’il s’agit d’un droit de passage, tous les copropriétaires seront obligés de l’exercer par le même endroit.

 Art. 701

Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode.

 Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

 Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, celui-ci ne pourrait pas le refuser.

 Art. 702

De son côté, celui qui a un droit de servitude, ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

 

Section IV. Comment les servitudes s’éteignent

Art. 703

Les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user.

 Art. 704

Elles revivent si les choses sont rétablies de manière qu’on puisse en user; à moins qu’il ne se soit déjà écoulé un espace de temps suffisant pour faire présumer l’extinction de la servitude, ainsi qu’il est dit à l’article 707.

 Art. 705

Toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due, et celui qui la doit, sont réunis dans la même main.

 Art. 706

La servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans.

 Art. 707

Les trente ans commencent à courir, selon les diverses espèces de servitudes, ou du jour où l’on a cessé d’en jouir, lorsqu’il s’agit de servitudes discontinues, ou du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude, lorsqu’il s’agit de servitudes continues.

 Art. 708

Le mode de la servitude peut se prescrire comme la servitude même, et de la même manière.

 Art. 709

Si l’héritage en faveur duquel la servitude est établie, appartient à plusieurs par indivis, la jouissance de l’un empêche la prescription à l’égard de tous.

 Art. 710

Si parmi les copropriétaires il s’en trouve un contre lequel la prescription n’ait pu courir, comme un mineur, il aura conservé le droit de tous les autres.

 [Art. 710bis

A la demande du propriétaire du fonds servant, le juge peut ordonner la suppression d’une servitude, lorsque celle-ci a perdu toute utilité pour le fonds dominant.]1