Trois périodes de révision existent : 5 ans, 15 ans et 25 ans.

La période de 5 ans est la période de révision ordinaire, celle de 15 ans s’applique pour les biens d’investissement immobilier, celle de 25 ans s’applique lorsqu’un biens d’investissement immobilier est donné en location par option.

Pour des travaux immobiliers, se pose la question de savoir s’ils participent à la constitution d’un bien d’investissement immobilier auquel le délai de révision de 15 ans (ou 25 ans) est applicable ou si ces travaux sont des biens d’investissement ordinaire auxquels le délai de révision de 5 ans est applicable.

Ce sujet concerne en particulier des travaux de rénovation, surtout lorsque ces travaux sont de grande envergure.

Dans le cadre d’un différent entre l’administration fiscale belge et un assujetti, la question a pu être soumise à la Cour de Justice de l’Union Européenne qui a prononcé son arrêt en date du 12 septembre 2024^[1].

Dans cette affaire, un cabinet d’avocat sans droit à déduction de la TVA et ayant acquis la qualité d’assujetti avec droit à déduction en raison d’une évolution du Code TVA, avait réalisé des travaux de rénovation de grande importance à son immeuble.

Ces travaux ont été facturé au cabinet d’avocat alors que ce cabinet ne pouvait pas opéré la déduction de la TVA. Le cabinet d’avocat souhaitait donc obtenir une révision de la TVA en sa faveur du fait de sa nouvelle qualité d’assujetti.

Le cabinet d’avocat estimait que – s’agissant de travaux immobiliers importants – il fallait appliquer le délai de révision de 15 ans applicable aux biens d’investissement immobilier, l’Etat belge estimait que le délai de révision de 5 ans devait être appliqué.

La position de l’Etat belge reposait sur le fait que, suite à la réalisation des travaux, l’immeuble dans son état rénové ne répondait pas à la notion de « bâtiment neuf » susceptible d’être cédé avec application de la TVA. Donc, si les travaux ne (re)créait pas un bâtiment dont la cession était soumise à TVA, les travaux ne constituaient pas un bien d’investissement immobilier.

La Cour de Justice, analysant les dispositions de la directive TVA relative à la révision de la TVA, ne suit pas la position de l’administration belge. Pour la Cour de Justice, ces dispositions sont autonomes et ne se confondent pas avec les dispositions de la directive relatives aux livraisons de biens, plus précisément aux livraisons de bâtiments neufs.

Pour apprécier l’application des dispositions relatives à la révision de la TVA et, en particulier, déterminer le délai de révision applicable, ce qui est importe est de déterminer la durée de vie économique de l’investissement réalisé.

En conséquence, la CJUE estime que le délai de révision de 15 ans est applicable à des travaux immobiliers si ces travaux « impliquent un agrandissement important et/ou une rénovation en profondeur de l’immeuble sur lequel ces travaux portent et dont les effets ont une durée de vie économique qui correspond à celle d’un nouveau bâtiment », ceci sans qu’il faille examiner s’il y a bâtiment neuf au sens de l’article 12, § 2, de la directive TVA (qui ne concerne que les livraisons de bâtiments neufs.

Si le raisonnement de la Cour de Justice ne semble pas critiquable en droit, il faut relever que cela rend les analyses plus complexes pour les assujettis qui peuvent très bien se retrouver face à un « bâtiment neuf » (plus précisément, en droit, un bien d’investissement immobilier) du point de vue de la révision de la TVA, mais qui n’est pas neuf du point de vue de sa livraison (vente ou constitution de droit réel).

La même réflexion peut évidemment être appliquée lorsqu’il s’agit de trancher entre le délai de révision de 5 ans et le délai de révision de 25 ans qui concerne les (parties de) bâtiments loués optionnellement avec TVA.

Suite à cet arrêt, le législateur belge a modifié le Code TVA pour viser au sein des délais de 15 ans et 25 ans « les services relatifs à ces bâtiments ou fractions de bâtiments qui présentent des caractéristiques similaires à celles normalement associées à des biens d’investissement immobiliers ».

L’exposé des motifs précise :

« Comme cela ressort de l’arrêt C-243/23, la Cour de Justice estime notamment que “des travaux immobiliers, soumis à la TVA en tant que prestations de services au sens de ladite directive, qui impliquent un agrandissement important et/ou une rénovation en profondeur de l’immeuble sur lequel ces travaux portent et dont les effets ont une durée de vie économique qui correspond à celle d’un nouveau bâtiment” (point 81 de l’arrêt) doivent être considérés comme des services qui présentent des caractéristiques similaires à celles normalement associées à des biens d’investissement immobiliers »^[2].

Cela signifie qu’il faut interpréter la notion de « services relatifs à ces bâtiments ou fractions de bâtiments qui présentent des caractéristiques similaires à celles normalement associées à des biens d’investissement immobiliers » conformément à ce qu’indique la Cour de Justice.

Il eut alors été plus opportun de reprendre les termes utilisés par la Cour de Justice pour minimiser le risque de divergence d’interprétation…

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[1] CJUE, arrêt Drebers vs Etat belge, C‑243/23, du 12 septembre 2024.

[2] Projet de loi portant des dispositions diverses en matière de taxe sur la valeur ajoutée, Exposé des motifs, Doc. Parl., Chambre, 2015-2016, 3 décembre 2025, n°1205//001, p. 24.

La photo : un bel immeuble de style Art-déco (mais assez pré-moderniste) à Ixelles, avenue Emile Duray 46. L’architecte est malheureusement inconnu et monument.heritage.brussels date le bâtiment de 1925-1930. La façade est assez recherchée avec les oriels de plan courbe surmontés de deux bow-windows symétriques.