Monsieur et Madame achètent un immeuble 17.000.000 anciens francs, chacun pour moitié avec une clause de tontine.

Mais c’est Monsieur qui paie tout.

Au décès de Monsieur, Madame est donc propriétaire du tout.

Le fils, héritier frustré, s’en émeut.

Il considère que l’opération de tontine constitue un contrat aléatoire.

C’est bien exact, chaque partie assume le risque de perte de sa part ou la chance de gain de la part de l’autre, d’après un événement incertain qui est l’ordre des décès.  

L’opération peut aussi déguiser une donation puisque Madame n’a rien payé et acquiert la moitié avec un pacte tontinier.

C’est tout aussi exact mais la libéralité porte non sur le bien, mais sur les fonds remis pour l’acquérir.

Le fils avançait que l’opération était nulle par défaut d’aléa.

La Cour d’appel de Bruxelles lui donne raison.

Selon les juges d’appel, l’achat en commun financé par le père contenait une libéralité déguisée au profit de la mère.

Ils ajoutent que la clause de tontine ne présentait en réalité aucun caractère aléatoire puisque Madame n’ayant rien investi dans l’opération, elle ne prenait aucun risque.

La Cour de cassation n’est pas de cet avis (31 octobre 2025, rôle n° C.17.0557.F, www.juportal.be).

En effet, « si le juge du fond apprécie en fait si la chance qui fait de ce contrat un contrat aléatoire existe réellement, cette chance doit être appréciée en fonction de la situation des parties au regard de l’événement incertain. La circonstance que l’acquisition de la part de l’un soit financée par des fonds remis à titre gratuit par un autre participant à l’acquisition et s’identifie ainsi à une libéralité portant, non sur le bien, mais sur les fonds ainsi remis, est étrangère à l’appréciation de la chance de gain ou du risque de perte au regard de l’ordre des décès. »

C’est la survie qui fait l’aléa. Cet aléa n’est pas influencé par le financement du bien.

Une telle opération relève donc davantage du recel successoral, sinon du rapport et de la réduction d’une donation que de la nullité pour absence d’aléa dans un contrat aléatoire.

Notons que Madame avait cinq ans de moins  que Monsieur.

À raison, les juges d’appel n’ont pas considéré qu’une telle différence d’âge affectait le caractère aléatoire de la tontine.  

La doctrine considère en général que le caractère aléatoire de la tontine suppose que les parties soient égales devant le risque de décès.

Cet aléa est indépendant du mode d’acquisition.

C’est la clause elle-même qui régit les rapports entre coacquéreurs, sans égard au mode d’acquisition (F. Bouckaert, « Un procédé juridique oublié : la tontine », Rev.not.B., 1983, 573, n° 5).

Il faut envisager la situation (de santé et de l’espérance de vie) des parties au moment de la conclusion de la convention.

Or à ce moment,  la perte de chance et de gain est également influencée par l’égalité des apports respectifs.

Le financement ou les apports sont-ils donc réellement indépendants de l’aléa ? Doctrine et jusrisprudence n’ont pas toujours été de cet avis.

Monsieur de Foy et Madame Lempereur enseignent ainsi qu’à défaut de chances de survie équivalente, « il y a lieu de compenser cette inégalité. Cette compensation peut notamment revêtir les formes suivantes : un investissement financier asymétrique, à savoir un financement à l’origine plus important de la part de celui qui bénéficie des chances de survie plus élevées au moment de la conclusion de la convention, … » (« Tontine, accroissement (légal) et réversion d’usufruit sur immeuble : quo vadis ? », Des difficultés de qualification à la requalification en droit civil immobilier : enjeux théoriques et pratiques, Jurim Pratique, 3/2025, Larcier, Louvain-la-Neuve, 2025, p. 465).

C’est la thèse de la compensation. Elle se voit donc malmenée par l’arrêt précité de la Cour de cassation.

Elle était pourtant traditionnellement peu contestée (D. Michiel, « Tontine et accroissement », Kluwer, Mechelen, 2008, p. 9 et les références ; Civ., Anvers, 21 juin 2013, R.A.B.G., 2014, p. 258).

Notons enfin que, sur le plan fiscal, la thèse de la compensation est également rejetée par le Vlabel (de Foy et Lempereur, op. cité, p. 474, note infrapaginale 32).

La photo : Immeuble « la Loge », rue de l’Ermitage à Bruxelles. Depuis 2012, le bâtiment est un lieu d’exposition d’art contemporain. C’est un ancien temple maçonnique de la Loge (mixte !) Le Droit Humain (Fernand Bodson et Louis Van Hooveld, 1934-1935) de style moderniste, comme il se devait.