La promesse unilatérale d’achat est parfois interdite, nous apprend le nouveau livre du répertoire notarial consacré à la vente[1].

Cette affirmation est étonnante. Elle ne me paraît pas exacte, rassurez-vous.

D’où vient le problème ?

Le droit économique prohibe les contrats créant un déséquilibre manifeste entre les droits et les obligations des parties au détriment du consommateur (art. I.8, 22°, du Code de droit économique).

Ce but est poursuivi notamment par le dispositif des clauses abusives.

La matière des clauses abusives porte, selon l’article VI.83 du Code de droit économique, sur les contrats conclus entre une entreprise et un consommateur[2].

Cela exclut les offres par acte unilatéral.

Mais une offre ou une promesse peut être contenue dans un contrat.

La notion de contrat n’est pas définie de manière générale dans l’article I.1 du Code de droit économique ni spécifiquement pour le livre VI de ce Code.

On se réfèrera alors aux notions communes et à l’article 5.6 du Code civil.

Or l’article 5.6, alinéa 2, du Code civil prévoit qu’un contrat peut être unilatéral en ce sens qu’une partie est obligée envers une autre, sans que de la part de cette dernière il y ait d’obligation.

Dans ce contrat, les parties échangent un consentement sur le fait que l’une d’elles seulement s’engage envers l’autre[3] ; c’est donc bien un contrat.

Cela signifie qu’un contrat contenant une offre par un consommateur, destinée à une entreprise, sera gouverné, notamment, par le Code de droit économique.

On doit alors envisager l’application de l’article VI.83, 1°, de ce Code qui répute abusive la clause d’un contrat qui prévoit « un engagement irrévocable du consommateur, alors que l’exécution des prestations de l’entreprise est soumise à une condition dont la réalisation dépend de sa seule volonté. »

Il en résulte que serait abusive la promesse unilatérale d’achat qui émane de l’acquéreur consommateur et par laquelle le vendeur professionnel ne prend aucun engagement, pour autant que la promesse du consommateur soit contenue dans un contrat.

Si elle est émise par acte unilatéral, ce ne sera pas le cas[4]. Or généralement, les promesses naissent d’acte unilatéraux.

On peut même se demander si l’article VI.83, 1°, s’applique bien à la promesse d’achat contenue dans un contrat.

En effet, cette disposition vise le contrat obligeant chaque partie mais dans lequel l’exécution de son obligation est potestative dans le chef de l’entreprise.

C’est une situation différente du contrat qui n’oblige qu’une partie.

Nous en conclurons que l’offre d’achat émise par un consommateur et destinée à une entreprise, qui détient de ce fait une option de vente, n’est pas exposée à l’interdiction des clauses abusives.

Et cela, que l’offre trouve sa source dans un acte unilatéral ou dans un contrat unilatéral.

La photo : une charmante maison dans le Var, en France, enfouie sous la vigne.

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[1] B. Kohl et F. Onclin, « La vente – Théorie générale », Rép. not., T. VII, La vente, Livre 1, Bruxelles, Larcier, 2024, n° 81.

[2] C. Delforge, « Les régimes ‘généraux’ (Code civil et Code de droit économique) et les principaux régimes ‘spéciaux’ de lutte contre les clauses abusives : précision et comparaison », in Les clauses abusives, C. Delforge et P. Wéry (dir.), CUP n° 263, Anthemis, Liège, 2025, p. 19 ; R. Jafferali et E. de Duve (dir.), « Les clauses abusives B2B après la loi du 4 avril 2019 », Anthemis, Limal, 2020, p. 107, n° 32.

[3] Le contrat est unilatéral mais les deux parties doivent respecte le devoir d’information de l’article 5.16. Le devoir a une origine légale tandis que l’obligation présente une origine contractuelle.

[4] Contra mais à tort Appel, Anvers, 17 décembre 2007, N.j.W., 2008, p 448 et la note R. Steennot.

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