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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La donation-achat

Une donation-achat est un acte par lequel le donateur fait donation de sommes d’argent en vue de l’acquisition par le donataire, au nom du donataire, d’un bien immobilier.

La donation peut intervenir par le paiement direct du prix de la vente à la décharge de l’acheteur donataire ou par la remise préalable de fonds par donation manuelle ou notariée.

On peut aussi envisager la prise en charge du financement auprès d’un organisme financier par le donateur, en l’acquit du donataire.

Dans un arrêt du 15 novembre 1990 (Pas., 1991, I, p. 152), relatif à une donation entre époux, la Cour de cassation juge que « lorsque des immeubles ont été acquis par une personne en son propre nom au moyen de fonds remis à titre gratuit à cette personne par son conjoint, les libéralités ainsi consenties ont pour objet exclusivement ces deniers et non les immeubles eux-mêmes. »

Cette jurisprudence est confirmée par l’arrêt du 11 février 2000 (Pas., 2000, I, p. 108 ; P. Delnoy, « L’objet d’une donation-achat d’immeuble », Actualités du droit, 2000, p. 702) concernant une donation entre partie non mariées.

Enfin, un arrêt du 25 janvier 2010 (rôle n° C.09.0093.F, www.juridat.be) la Cour de cassation précise :

« Aux termes de l’article 894 du Code civil, la donation entre vifs est un acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée, en faveur du donataire qui l’accepte.

Si des immeubles ont été acquis par une personne en son propre nom au moyen de fonds remis à titre gratuit à cette personne par une autre ou au moyen d’emprunts remboursés par celle-ci, les libéralités ainsi consenties ont pour objet exclusivement ces deniers ou ces montants remboursés et non point les immeubles eux-mêmes. »

Dans cette affaire, le donateur avait emprunté pour réaliser la donation. L’acheteur donataire avait consenti une inscription hypothécaire sur l’immeuble garantissait le prêt.

« Cette circonstance, dit la Cour de cassation, qui est sans incidence sur le montant des espèces dont le donateur s’est dépouillé, n’a pas pour effet que la donation devrait être évaluée par référence à la valeur  acquise par l’immeuble. »

En effet, les juges d’appel avaient considéré que l’hypothèque constituait une charge de la donation en sorte que celle-ci correspondait au produit de la réalisation de l’immeuble en vente publique, sous déduction des montants affectés au désintéressement du créancier hypothécaire. Cet arrêt fut donc cassé.

C’est la théorie de l’indivisibilité qui est ainsi rejetée. Dans les conclusions précédant l’arrêt du 15 novembre 1990, l’avocat général Janssens de Bisthoven avançait : « (…)  il s’agit de deux opérations, – donation et achat -, matériellement et intellectuellement distinctes intéressant des parties différentes dont la seule volonté d’affecter les fonds de la première à l’acquisition d’un bien immeuble dans le chef de la seconde, ne peut suffire à créer entre elles une prétendue « indivisibilité » que d’aucun entende invoquer pour justifier la confusion de leur objet et le situer au niveau de l’immeuble acquis. Une telle idée d’indivisibilité au gré du but poursuivi par les parties, se heurterait entre autre à la contradiction qu’emporterait l’admission d’une part d’une révocation d’une donation et d’autre part du maintien de la validité d’un acte d’achat cependant « indivisible ». »

L’enjeu de la question n’est pas seulement fiscal (seule la donation d’argent bénéficie du taux réduit de l’article 131, § 2, C. enreg.).

La révocation de la donation d’immeuble présente des effets importants sur les contrats subséquents (baux, revente, hypothèque) et elle n’est pas réglée par le nominalisme monétaire : l’immeuble est restitué même s’il a pris de la valeur.

De même, le rapport des donations au décès du donateur se fait en valeur au jour du décès (art. 860 du Code civil). En revanche, ici aussi, lorsqu’il s’agit d’une donation d’argent, le rapport intervient en numéraire (art. 869), en sorte que le donataire ne doit pas rapporter la plus-value même s’il a acheté un immeuble avec l’argent reçu.

La jurisprudence de la Cour de cassation pourrait-elle être écartée par l’administration sur base de l’abus fiscal ? L’administration pourrait-elle prétendre que l’argent spécialement donné pour acheter un immeuble, constitue en réalité une opération qui doit être taxée comme une donation d’immeuble ?

En principe non, car l’opération n’est pas reprise comme telle dans la circulaire n° 5/2013 remplaçant la circulaire n° 12/2012. Elle ne devrait pas être rejetée au profit d’une donation d’immeuble par l’administration (Ph. De Page, « L’abus fiscal à la lumière de la circulaire n° 5 du 10 avril 2013 », R.G.E.N., 203, n° 26.517, p. 249).

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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