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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

La donation-achat

Une donation-achat est un acte par lequel le donateur fait donation de sommes d’argent en vue de l’acquisition par le donataire, au nom du donataire, d’un bien immobilier.

La donation peut intervenir par le paiement direct du prix de la vente à la décharge de l’acheteur donataire ou par la remise préalable de fonds par donation manuelle ou notariée.

On peut aussi envisager la prise en charge du financement auprès d’un organisme financier par le donateur, en l’acquit du donataire.

Dans un arrêt du 15 novembre 1990 (Pas., 1991, I, p. 152), relatif à une donation entre époux, la Cour de cassation juge que « lorsque des immeubles ont été acquis par une personne en son propre nom au moyen de fonds remis à titre gratuit à cette personne par son conjoint, les libéralités ainsi consenties ont pour objet exclusivement ces deniers et non les immeubles eux-mêmes. »

Cette jurisprudence est confirmée par l’arrêt du 11 février 2000 (Pas., 2000, I, p. 108 ; P. Delnoy, « L’objet d’une donation-achat d’immeuble », Actualités du droit, 2000, p. 702) concernant une donation entre partie non mariées.

Enfin, un arrêt du 25 janvier 2010 (rôle n° C.09.0093.F, www.juridat.be) la Cour de cassation précise :

« Aux termes de l’article 894 du Code civil, la donation entre vifs est un acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée, en faveur du donataire qui l’accepte.

Si des immeubles ont été acquis par une personne en son propre nom au moyen de fonds remis à titre gratuit à cette personne par une autre ou au moyen d’emprunts remboursés par celle-ci, les libéralités ainsi consenties ont pour objet exclusivement ces deniers ou ces montants remboursés et non point les immeubles eux-mêmes. »

Dans cette affaire, le donateur avait emprunté pour réaliser la donation. L’acheteur donataire avait consenti une inscription hypothécaire sur l’immeuble garantissait le prêt.

« Cette circonstance, dit la Cour de cassation, qui est sans incidence sur le montant des espèces dont le donateur s’est dépouillé, n’a pas pour effet que la donation devrait être évaluée par référence à la valeur  acquise par l’immeuble. »

En effet, les juges d’appel avaient considéré que l’hypothèque constituait une charge de la donation en sorte que celle-ci correspondait au produit de la réalisation de l’immeuble en vente publique, sous déduction des montants affectés au désintéressement du créancier hypothécaire. Cet arrêt fut donc cassé.

C’est la théorie de l’indivisibilité qui est ainsi rejetée. Dans les conclusions précédant l’arrêt du 15 novembre 1990, l’avocat général Janssens de Bisthoven avançait : « (…)  il s’agit de deux opérations, – donation et achat -, matériellement et intellectuellement distinctes intéressant des parties différentes dont la seule volonté d’affecter les fonds de la première à l’acquisition d’un bien immeuble dans le chef de la seconde, ne peut suffire à créer entre elles une prétendue « indivisibilité » que d’aucun entende invoquer pour justifier la confusion de leur objet et le situer au niveau de l’immeuble acquis. Une telle idée d’indivisibilité au gré du but poursuivi par les parties, se heurterait entre autre à la contradiction qu’emporterait l’admission d’une part d’une révocation d’une donation et d’autre part du maintien de la validité d’un acte d’achat cependant « indivisible ». »

L’enjeu de la question n’est pas seulement fiscal (seule la donation d’argent bénéficie du taux réduit de l’article 131, § 2, C. enreg.).

La révocation de la donation d’immeuble présente des effets importants sur les contrats subséquents (baux, revente, hypothèque) et elle n’est pas réglée par le nominalisme monétaire : l’immeuble est restitué même s’il a pris de la valeur.

De même, le rapport des donations au décès du donateur se fait en valeur au jour du décès (art. 860 du Code civil). En revanche, ici aussi, lorsqu’il s’agit d’une donation d’argent, le rapport intervient en numéraire (art. 869), en sorte que le donataire ne doit pas rapporter la plus-value même s’il a acheté un immeuble avec l’argent reçu.

La jurisprudence de la Cour de cassation pourrait-elle être écartée par l’administration sur base de l’abus fiscal ? L’administration pourrait-elle prétendre que l’argent spécialement donné pour acheter un immeuble, constitue en réalité une opération qui doit être taxée comme une donation d’immeuble ?

En principe non, car l’opération n’est pas reprise comme telle dans la circulaire n° 5/2013 remplaçant la circulaire n° 12/2012. Elle ne devrait pas être rejetée au profit d’une donation d’immeuble par l’administration (Ph. De Page, « L’abus fiscal à la lumière de la circulaire n° 5 du 10 avril 2013 », R.G.E.N., 203, n° 26.517, p. 249).

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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