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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Faire appel à l’investissement solidaire

Les banques et sociétés de bourse ne négligent plus le marché des investissements éthiques ou solidaires.

Elles proposent dans la gamme de leurs produits d’ajouter au portefeuille certains placements répondant à une préoccupation environnementale, solidaire ou sociale.

Mais il existe aussi des véhicules de l’économie sociale permettant de recueillir directement des fonds pour financer des projets solidaires, notamment immobiliers.

L’obstacle majeur est bien souvent la lourdeur des formalités en matière d’appel public à l’épargne (loi du 16 juin 2006 et directive 2003/71/CE du 4 novembre 2003).

Sauf si elle est destinée aux investisseurs qualifiés, l’offre est réglementée lorsqu’elle s’adresse à au moins 100 personnes physiques ou morales, et quand elle porte sur des instruments totalisant  au moins 100.000 €.

On exclut aussi les offres qui requièrent une contrepartie d’au moins 50.000 € par investisseur et par offre distincte (art. 3, § 2).

Lorsque l’offre est réglementée, l’émetteur doit publier un prospectus (art. 20) approuvé par la FSMA et se soumettre à certaines communications. Ces formalités sont très coûteuses.

Certains organismes échappent à ces formalités.

L’article 16, § 1, 8°, exclut ainsi les offres publiques d’instruments de placement émis par des ASBL en vue de se procurer les moyens nécessaires à la réalisation de leurs objectifs non lucratifs.

L’article 18, § 1, a, exonère par ailleurs les parts de société coopérative agréée par le Conseil national de la Coopération.

Dans ce dernier cas, il est requis que le coopérateur puisse bénéficier des services rendus par la société coopérative et le total de l’offre de parts doit être inférieur à 2.500.000 €.

Notons qu’il est incompréhensible que la loi accorde cet avantage à la société coopérative et non à la société à finalité sociale qui a remplacé de longue date la véritable coopérative.

Supposons une société coopérative ayant pour vocation de développer du logement de transit ou du logement durable pour les personnes démunies.

La condition voulant que les coopérateurs puissent bénéficier d’un service rendu par la société est aisée à rencontrer pour l’acquéreur ou l’occupant d’un logement qui doit préalablement devenir coopérateur par la souscription d’une part.

En revanche, les choses sont moins simples lorsque le coopérateur est un investisseur souhaitant avant tout apporter des fonds à une entreprise sociale.

Les statuts pourront en ce cas donner à tout coopérateur un droit (pas une obligation) de devenir propriétaire soit personnellement en dessous d’un seuil de revenu, soit à la condition de mettre le bien en vente ou en location à des personnes dont les revenus ne dépassent pas un certain seuil.

En outre, il faut considérer les conditions pour que la société coopérative soit agréée. L’article 5 de la loi du 20 juillet 1955 exige que les statuts prévoient :

a)      L’adhésion volontaire,

b)      L’égalité ou la limitation du droit de vote aux assemblées générales,

c)      La désignation par l’assemblée générale des membres du conseil d’administration et du collège des commissaires,

d)      Un taux d’intérêt modéré (maximum 6 %), limité aux parts sociales;

e)      Une ristourne aux associés.

On peut ainsi prévoir que chaque investisseur ne puisse acquérir plus d’un certain nombre de parts, ou que le pouvoir votal par coopérateur soit limité.

L’accession au logement acquisitif ou locatif doit enfin être octroyée au coopérateur à un montant inférieur au public.

On notera que les catégories de la requête en agréation imposée par l’arrêté royal du 10 octobre 2010, sont assez restrictives et rencontrent imparfaitement la société coopérative de financement de projets solidaires…

Voyez, pour un exemple de société coopérative active à Liège dans  l’acquisition et la rénovation de logements : www.lestournieres.be.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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