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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Faire appel à l’investissement solidaire

Les banques et sociétés de bourse ne négligent plus le marché des investissements éthiques ou solidaires.

Elles proposent dans la gamme de leurs produits d’ajouter au portefeuille certains placements répondant à une préoccupation environnementale, solidaire ou sociale.

Mais il existe aussi des véhicules de l’économie sociale permettant de recueillir directement des fonds pour financer des projets solidaires, notamment immobiliers.

L’obstacle majeur est bien souvent la lourdeur des formalités en matière d’appel public à l’épargne (loi du 16 juin 2006 et directive 2003/71/CE du 4 novembre 2003).

Sauf si elle est destinée aux investisseurs qualifiés, l’offre est réglementée lorsqu’elle s’adresse à au moins 100 personnes physiques ou morales, et quand elle porte sur des instruments totalisant  au moins 100.000 €.

On exclut aussi les offres qui requièrent une contrepartie d’au moins 50.000 € par investisseur et par offre distincte (art. 3, § 2).

Lorsque l’offre est réglementée, l’émetteur doit publier un prospectus (art. 20) approuvé par la FSMA et se soumettre à certaines communications. Ces formalités sont très coûteuses.

Certains organismes échappent à ces formalités.

L’article 16, § 1, 8°, exclut ainsi les offres publiques d’instruments de placement émis par des ASBL en vue de se procurer les moyens nécessaires à la réalisation de leurs objectifs non lucratifs.

L’article 18, § 1, a, exonère par ailleurs les parts de société coopérative agréée par le Conseil national de la Coopération.

Dans ce dernier cas, il est requis que le coopérateur puisse bénéficier des services rendus par la société coopérative et le total de l’offre de parts doit être inférieur à 2.500.000 €.

Notons qu’il est incompréhensible que la loi accorde cet avantage à la société coopérative et non à la société à finalité sociale qui a remplacé de longue date la véritable coopérative.

Supposons une société coopérative ayant pour vocation de développer du logement de transit ou du logement durable pour les personnes démunies.

La condition voulant que les coopérateurs puissent bénéficier d’un service rendu par la société est aisée à rencontrer pour l’acquéreur ou l’occupant d’un logement qui doit préalablement devenir coopérateur par la souscription d’une part.

En revanche, les choses sont moins simples lorsque le coopérateur est un investisseur souhaitant avant tout apporter des fonds à une entreprise sociale.

Les statuts pourront en ce cas donner à tout coopérateur un droit (pas une obligation) de devenir propriétaire soit personnellement en dessous d’un seuil de revenu, soit à la condition de mettre le bien en vente ou en location à des personnes dont les revenus ne dépassent pas un certain seuil.

En outre, il faut considérer les conditions pour que la société coopérative soit agréée. L’article 5 de la loi du 20 juillet 1955 exige que les statuts prévoient :

a)      L’adhésion volontaire,

b)      L’égalité ou la limitation du droit de vote aux assemblées générales,

c)      La désignation par l’assemblée générale des membres du conseil d’administration et du collège des commissaires,

d)      Un taux d’intérêt modéré (maximum 6 %), limité aux parts sociales;

e)      Une ristourne aux associés.

On peut ainsi prévoir que chaque investisseur ne puisse acquérir plus d’un certain nombre de parts, ou que le pouvoir votal par coopérateur soit limité.

L’accession au logement acquisitif ou locatif doit enfin être octroyée au coopérateur à un montant inférieur au public.

On notera que les catégories de la requête en agréation imposée par l’arrêté royal du 10 octobre 2010, sont assez restrictives et rencontrent imparfaitement la société coopérative de financement de projets solidaires…

Voyez, pour un exemple de société coopérative active à Liège dans  l’acquisition et la rénovation de logements : www.lestournieres.be.

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles, a.       S’agissant […]

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1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a.       S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b.      Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c.       Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.                  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.                Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.                  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.                  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.                  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.                  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10.              Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11.              Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12.              Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a.       Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b.      Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c.       Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d.      Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e.       Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.        Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.              Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.       Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.      Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.       Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.              Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.       Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.      Précision quant à son organisation.

16.              Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.              Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.              Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.              Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.              Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.              Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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