Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Faire appel à l’investissement solidaire

Les banques et sociétés de bourse ne négligent plus le marché des investissements éthiques ou solidaires.

Elles proposent dans la gamme de leurs produits d’ajouter au portefeuille certains placements répondant à une préoccupation environnementale, solidaire ou sociale.

Mais il existe aussi des véhicules de l’économie sociale permettant de recueillir directement des fonds pour financer des projets solidaires, notamment immobiliers.

L’obstacle majeur est bien souvent la lourdeur des formalités en matière d’appel public à l’épargne (loi du 16 juin 2006 et directive 2003/71/CE du 4 novembre 2003).

Sauf si elle est destinée aux investisseurs qualifiés, l’offre est réglementée lorsqu’elle s’adresse à au moins 100 personnes physiques ou morales, et quand elle porte sur des instruments totalisant  au moins 100.000 €.

On exclut aussi les offres qui requièrent une contrepartie d’au moins 50.000 € par investisseur et par offre distincte (art. 3, § 2).

Lorsque l’offre est réglementée, l’émetteur doit publier un prospectus (art. 20) approuvé par la FSMA et se soumettre à certaines communications. Ces formalités sont très coûteuses.

Certains organismes échappent à ces formalités.

L’article 16, § 1, 8°, exclut ainsi les offres publiques d’instruments de placement émis par des ASBL en vue de se procurer les moyens nécessaires à la réalisation de leurs objectifs non lucratifs.

L’article 18, § 1, a, exonère par ailleurs les parts de société coopérative agréée par le Conseil national de la Coopération.

Dans ce dernier cas, il est requis que le coopérateur puisse bénéficier des services rendus par la société coopérative et le total de l’offre de parts doit être inférieur à 2.500.000 €.

Notons qu’il est incompréhensible que la loi accorde cet avantage à la société coopérative et non à la société à finalité sociale qui a remplacé de longue date la véritable coopérative.

Supposons une société coopérative ayant pour vocation de développer du logement de transit ou du logement durable pour les personnes démunies.

La condition voulant que les coopérateurs puissent bénéficier d’un service rendu par la société est aisée à rencontrer pour l’acquéreur ou l’occupant d’un logement qui doit préalablement devenir coopérateur par la souscription d’une part.

En revanche, les choses sont moins simples lorsque le coopérateur est un investisseur souhaitant avant tout apporter des fonds à une entreprise sociale.

Les statuts pourront en ce cas donner à tout coopérateur un droit (pas une obligation) de devenir propriétaire soit personnellement en dessous d’un seuil de revenu, soit à la condition de mettre le bien en vente ou en location à des personnes dont les revenus ne dépassent pas un certain seuil.

En outre, il faut considérer les conditions pour que la société coopérative soit agréée. L’article 5 de la loi du 20 juillet 1955 exige que les statuts prévoient :

a)      L’adhésion volontaire,

b)      L’égalité ou la limitation du droit de vote aux assemblées générales,

c)      La désignation par l’assemblée générale des membres du conseil d’administration et du collège des commissaires,

d)      Un taux d’intérêt modéré (maximum 6 %), limité aux parts sociales;

e)      Une ristourne aux associés.

On peut ainsi prévoir que chaque investisseur ne puisse acquérir plus d’un certain nombre de parts, ou que le pouvoir votal par coopérateur soit limité.

L’accession au logement acquisitif ou locatif doit enfin être octroyée au coopérateur à un montant inférieur au public.

On notera que les catégories de la requête en agréation imposée par l’arrêté royal du 10 octobre 2010, sont assez restrictives et rencontrent imparfaitement la société coopérative de financement de projets solidaires…

Voyez, pour un exemple de société coopérative active à Liège dans  l’acquisition et la rénovation de logements : www.lestournieres.be.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

Lire plus arrow_forward

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

  • Sitothèque

  • close