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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’assurance incendie en valeur reconstruction

L’article 67 de la loi sur les assurances terrestres (loi du 25 juin 1992) traite du paiement de l’indemnité de l’assurance contre l’incendie, qui fait partie des assurances de dommages.

Le paragraphe premier dispose que :

« Les parties peuvent convenir que l’indemnité n’est payable qu’au fur et à mesure de la reconstitution ou de la reconstruction des biens assurés.

Le défaut de reconstruction ou de reconstitution desdits biens pour une cause étrangère à la volonté de l’assuré est sans effet sur le calcul de l’indemnité, sauf qu’il rend inapplicable la clause de valeur à neuf. »

Que faut-il comprendre par les termes reconstitution ou reconstruction au sens de cette disposition ? Un arrêt de la Cour de cassation du 10 mai 2013 (rôle n° C.12.0211.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour part de l’intention du législateur : en permettant une reconstruction, le législateur a voulu rencontrer le souci de l’assureur de ce que l’indemnité soit exclusivement affectée à la réparation des biens détruits pour éviter les dommages volontaires.

L’article 67, § 1, poursuit la Cour, interdit aux parties de ne pas prévoir que le bien reconstruit soit destiné au même usage en Belgique que le bien détruit.

Qu’avait jugé la Cour d’appel de Gand le 15 décembre 2011 ?

Le défendeur avait souscrit une police d’assurance incendie auprès de la demanderesse pour un immeuble situé à Blankenberge qui servait à l’exploitation d’un commerce. Cet immeuble fut ravagé par les flammes.

L’article  12B de la police prévoyait que l’indemnité devait être intégralement affectée à la reconstruction du bien détruit et à la reconstitution du mobilier détruit, pour un même usage en Belgique.

La demanderesse, l’assureur, n’avait payé qu’une partie de l’indemnité en considérant que seulement une partie de l’immeuble constituait une reconstruction pour le même usage, dès lors que le nouveau bâtiment recevait des espaces commerciaux et des appartements.

La Cour d’appel de Gand a prononcé la nullité de l’article 12B au motif de ce que la condition du même usage en Belgique apportait une restriction non autorisée par l’article 67, § 1, de la loi au droits de l’assuré.

C’est  pour cette raison que l’arrêt gantois fut cassé. Pour la Cour de cassation, l’assurance incendie en valeur de reconstruction signifie que le bien reconstruit doit servir en Belgique au même usage que le bien détruit par le feu.

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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