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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’assurance incendie en valeur reconstruction

L’article 67 de la loi sur les assurances terrestres (loi du 25 juin 1992) traite du paiement de l’indemnité de l’assurance contre l’incendie, qui fait partie des assurances de dommages.

Le paragraphe premier dispose que :

« Les parties peuvent convenir que l’indemnité n’est payable qu’au fur et à mesure de la reconstitution ou de la reconstruction des biens assurés.

Le défaut de reconstruction ou de reconstitution desdits biens pour une cause étrangère à la volonté de l’assuré est sans effet sur le calcul de l’indemnité, sauf qu’il rend inapplicable la clause de valeur à neuf. »

Que faut-il comprendre par les termes reconstitution ou reconstruction au sens de cette disposition ? Un arrêt de la Cour de cassation du 10 mai 2013 (rôle n° C.12.0211.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour part de l’intention du législateur : en permettant une reconstruction, le législateur a voulu rencontrer le souci de l’assureur de ce que l’indemnité soit exclusivement affectée à la réparation des biens détruits pour éviter les dommages volontaires.

L’article 67, § 1, poursuit la Cour, interdit aux parties de ne pas prévoir que le bien reconstruit soit destiné au même usage en Belgique que le bien détruit.

Qu’avait jugé la Cour d’appel de Gand le 15 décembre 2011 ?

Le défendeur avait souscrit une police d’assurance incendie auprès de la demanderesse pour un immeuble situé à Blankenberge qui servait à l’exploitation d’un commerce. Cet immeuble fut ravagé par les flammes.

L’article  12B de la police prévoyait que l’indemnité devait être intégralement affectée à la reconstruction du bien détruit et à la reconstitution du mobilier détruit, pour un même usage en Belgique.

La demanderesse, l’assureur, n’avait payé qu’une partie de l’indemnité en considérant que seulement une partie de l’immeuble constituait une reconstruction pour le même usage, dès lors que le nouveau bâtiment recevait des espaces commerciaux et des appartements.

La Cour d’appel de Gand a prononcé la nullité de l’article 12B au motif de ce que la condition du même usage en Belgique apportait une restriction non autorisée par l’article 67, § 1, de la loi au droits de l’assuré.

C’est  pour cette raison que l’arrêt gantois fut cassé. Pour la Cour de cassation, l’assurance incendie en valeur de reconstruction signifie que le bien reconstruit doit servir en Belgique au même usage que le bien détruit par le feu.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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